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ganhos de capital

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profissãoContador(a)
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membro desde31/12/1969
cidadeBatatais - SP
Postada:Terça-Feira, 20 de novembro de 2007 às 15:11:32
A minha dúvida é a seguinte: PF que recebeu um imovel através de herança (fazenda) em 2004, o contador que fez o IRPF deu entrada nesse imóvel pelo valor que constava na declaração de espólio (R$ 35.000,00). Agora ele vai vender esse imóvel pelo valor de R$ 350.000,00. Pelo imóvel ter sido recebido por herança, ele é isento da apuração de ganhos de capital ou deve ser calculado normalmente e recolhido o imposto? O custo de aquisição, para efetuar o cálculo do ganho de capital e apuração do imposto, são os R$ 35.000,00 ou ele pode atualizar para o valor sobre o qual vai ser recolhido o ITBI? E se a pessoa que morreu e deixou o imóvel como herança, tiver adquirido esse imóvel antes de 1969, isso o torna isento? Por favor, preciso da resposta o mais rápido possível. Grato.

Alexandre Orsolini Violla
assessoria empresarial e contabilidade
Saulo Heusi

Usuário VIP

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cidade
Postada:Terça-Feira, 20 de novembro de 2007 às 20:54:42
Boa noite Alexandre,

Para todos os efeitos, o custo do imóvel repassado ao herdeiro via Formal de Partilha é de R$ 35.000,00 conforme constava na Declaração do Espólio. Esta transferência por herança é isenta do Imposto de Renda, no entanto, se o imóvel assim "adquirido" for alienado por valor superior ao repassado, ou for repassado por valor superior ao do constante no Formal de Partilha, deve-se apurar o Ganho de Capital.

Acerca do assunto e em resposta à Pergunta 107 a Receita Federal afirma que:

"Estão sujeitas à apuração do ganho de capital as operações que importem transferência de propriedade de bens e direitos, por sucessão causa mortis, a herdeiros e legatários, quando o sucessor optar pela inclusão dos referidos bens e direitos na sua declaração de rendimentos por valor superior ao constante na última declaração do de cujus ou ao custo de aquisição.

Ou seja, se o imóvel em questão for transferido aos herdeiros por valor superior ao constante de sua DIRPF ou do Formal de Partilha, a "diferença será considerada Ganho de Capital e caberá ao espólio o recolhimento do Imposto de Renda, logo, está certo o contador que o incluiu na DIRPF do herdeiro pelo valor do Formal de Partilha.

Tecnicamente o imposto de renda é devido sobre o ganho de capital apurado pela diferença entre o custo de aquisição e o valor da alienação. No entanto, existem alguns benefícios que são concedidos pelo governo e que dependem de determinadas condições, que podem isentar total ou parcialmente do imposto de renda o ganho pela venda, apurado da forma demonstrada acima.

Por exemplo, o ganho não será tributado se o imóvel era residencial, único e se o alienante comprou ou comprará outro também residencial no prazo de 180 dias a contar da data da venda. Também não se tributará o ganho se o total da venda do imóvel (no mês) não tenha sido superior a R$ 35.000,00 e assim por diante.

Há uma taxa de depreciação que deve ser aplicada sobre o custo de aquisição (cujos cálculos são complexos) e a possibilidade de aumentar os custos com a conseqüente diminuição dos ganhos e do imposto devido se, após a aquisição, houve construção de benfeitorias, melhoramentos etc.

Em face disto, a maneira mais fácil de equacionar o "problema" é usar o programa Ganhos de Capital 2007 . Use o link indicado para fazer o download do programa e simular a venda para ao final saber se haverá incidência de imposto de renda ou não.

Desenvolvido especificamente para apurar eventuais ganhos nos termos da legislação vigente, o referido programa converterá valores, aplicará as taxas de depreciação devidas e fará todos os cálculos necessários. Para tanto você tem apenas que "responder perguntas".

Instale-o, preencha os campos básicos que se referem aos dados do imóvel vendido e vá respondendo cuidadosamente as perguntas que o programa fará. É importante ler cada mensagem que o programa expuser enquanto está sendo preenchido, pois a partir da resposta dada, outras perguntas serão feitas ou novas fichas abertas.

É tudo muito simples e de fácil entendimento e o único cuidado a ser tomado, repito, está nas respostas do tipo (sim) ou (não) que devem ser habilitadas.

Como se trata de um programa a parte, cujo resultado deve ser exportado para DIRPF, você pode simular a vontade antes de chegar aos fatos em definitivo

Nota
Os valores constantes da Declaração de Bens de Espólio são automaticamente convertidos para moeda corrente do país na própria DIRPF, se não no Formal de Partilha.

Se persistirem dúvidas, entre em contato.

...
profissãoContador(a)
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membro desde31/12/1969
cidadeBatatais - SP
Postada:Quarta-Feira, 21 de novembro de 2007 às 08:46:46
Bom dia! Muito obrigado pela atençao. Qualquer dúvida que surgir na sequencia eu volto a enviar. Muito obrigado mesmo.

Alexandre Orsolini Violla
assessoria empresarial e contabilidade
Ismael e Josy Martins

Usuário Novo

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membro desde04/03/2010
cidadeSao Paulo - SP
Postada:Sexta-Feira, 9 de abril de 2010 às 13:46:28
Colega,
Tenho a seguinte situação, vendi um imóvel em 2009 (junho), parcelado,
valor do imóvel de 100.000 valor de venda 150.000. Recebi no ano de 2009 os 100.000 ficando para 2010 50.000, pegunto, como devo lançar no ganho de capital esta transação? Estou preocupado com ao aumento de capital no ano de 2010.

Grato

Saulo Heusi

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membro desde24/07/2006
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Postada:Sábado, 10 de abril de 2010 às 10:24:18
Bom dia Ismael,

No programa Ganhos de Capital 2009 informe as condições (a prazo) da venda do imóvel.

Ao exportar as informações prestadas no GCap para sua DIRPF, automaticamente está exportando também aquelas acerca das condições de recebimento.

Desta forma a Receita Federal toma conhecimento da transação e o aumento da variação patrimonial em 2010 estará justificada.

Você pode, se preferir assegurar-se disto, informar tais condições da venda no campo "Discriminação" da ficha "Bens e Direitos" referente a este imóvel.

...
Ismael e Josy Martins

Usuário Novo

profissãoContador(a)
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membro desde04/03/2010
cidadeSao Paulo - SP
Postada:Segunda-Feira, 12 de abril de 2010 às 08:51:59
Saulo

Bom dia!! Grato pela ajuda, fico feliz por termos colegas em nossa categoria dispostas a sanar e/ou ajudar a outros colegas nas dificuldades encontradas no nosso dia-a-dia.

Grato e um grande abraço!
Flávio Medeiros

Usuário Novo

profissãoEngenheiro(a) Civil
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membro desde27/04/2010
cidadeRio de Janeiro - RJ
Postada:Terça-Feira, 27 de abril de 2010 às 12:44:57
Boa tarde, Saulo

Meu pai faleceu em 2005 e deixou um apartamento no espólio, já finalizado em 24/05/2007, na seguinte proporção: 3/6 para a mãe e 1/6 para os 3 filhos.

O apto foi adquirido em 30/12/1985 no valor de R$ 88.500,00.

O valor do imóvel foi mantido o mesmo quando da transferência para os herdeiros. Em 24/06/2009, o apartamento foi vendido por R$ 335.000,00.

Consultamos alguns contadores e eles divergem na maneira de "tratar" o imóvel quanto a venda e de como pagar menos imposto.

As dúvidas são as seguintes:

1- Para pagarmos o ganho de capital, qual a DATA DE AQUISIÇÃO devemos colocar: 2007(transferência) ou 2005(adquirido)? No caso da mãe, ela já era dona de 50% em 2005, quando da compra do imóvel.

2- Pelo GCAP pagaríamos por volta de R$ 43.000,00, considerando 2007 como a data de aquisição(transferência).
Um dos contadores deu a sugestão para pagar menos imposto, que rerratificassemos o imóvel no espólio, colocando o valor já para o valor de venda do imóvel (R$ 335.000,00). Pagaríamos o imposto atualizado por ganho de capital e rerratificariamos os IRs dos herdeiros para o valor na proporção desde 2007-2008 até 2009-2010, onde este seria zerado. Como o valor teria sido pago "no espólio", não teríamos de pagar nada agora. Essa solução ficaria em R$ 20.500,00.

O fundamento legal para o acima descrito seria: (tirado da do site da receita):

"TRANSFERÊNCIA DE BENS E DIREITOS

107 - Qual o tratamento tributário aplicável à transferência de bens e direitos a herdeiros ou legatários?

Estão sujeitas à apuração do ganho de capital as operações que importem transferência de propriedade de bens e direitos, por sucessão causa mortis, a herdeiros e legatários, quando o sucessor optar pela inclusão dos referidos bens e direitos na sua declaração de rendimentos por valor superior ao constante na última declaração do de cujus ou ao custo de aquisição.

Nesse caso, o contribuinte do imposto é o espólio.

(Lei nº 9.532, de 1997, art. 23; Lei nº 9.779, de 1999, art. 10; IN SRF nº 81, de 2001, art. 10; IN SRF nº 84 de 2001, arts. 3º, II, 20) "

OU SEJA SE POSSO OPTAR POR VALOR SUPERIOR, POR QUE NÃO JÁ O VALOR DE VENDA DO IMÓVEL.

3- Outro contador disse que simplesmente deveriamos considerar a data da compra (1985) e a data da venda (2009) e gerar o imposto que ficaria em R$ 12.500,00. Financeiramente a melhor solução, mas é correto?

Desde já agradeço a atenção.
Diogmar Brunetti

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cidadeRecife - PE
Postada:Segunda-Feira, 30 de janeiro de 2012 às 20:54:06
(Regra 18) Seja mais sugestivo no título/assunto do seu tópico, bem como não utilize termos como URGENTE, URGENTÍSSIMO. por Hugo Ribeiro em 31/01/2012 07:46:51
(Regra 7) Postagem duplicada. por Hugo Ribeiro em 31/01/2012 07:48:43
Boa noite Galera.
Tenho um cliente me questionou o seguinte.
Ele tem terrenos adiquiridos a muito tempo em nome da PJ e tambem da PF. A PJ esta esta negociando com uma construtora que irá construir um prédio no terreno, e ele terá ficará com 12 Aptos do prédio. O problema é que desde quando foi comprado o terreno, nunca sofreu reavaliação (aumento) do valor do mesmo. Miha dúvida consiste em: Quando ele for vender os imóveis que ele receberá pela construtora, ele terá que pagar IR sobre a diferença do terreno e o Valor dos Aptos que ele vender???
Como funciona isso tanto para PJ como para PF????
Tem alguma forma de não pagar tanto imposto sobre esta transação, tendo em vista que o valor de venda vai ser bem maior do que o valor que foi comprado o terreno a 30 anos atras.

Aquardo urgente.
Saulo Heusi

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Postada:Terça-Feira, 31 de janeiro de 2012 às 07:42:07
Bom dia Diogmar,

Evite repetir seu questionamento no mesmo ou em tópicos diferentes, pois é contra as regras do Fórum

Também é contra as regras o pedido de urgência que rotula o questionamento acima.

...
Diogmar Brunetti

Usuário Freqüente

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membro desde31/10/2011
cidadeRecife - PE
Postada:Terça-Feira, 31 de janeiro de 2012 às 12:41:21
ok.
desculpas pelo pedido de urgencia.

Mais tenho duvida, onde devo postar minha duvida?

Abri um novo tópico e fui advertido, coloquei minha duvida no tópico de Ganhos de capital e tambem estou sendo advertido.

Onde devo postar?
Saulo Heusi

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Postada:Terça-Feira, 31 de janeiro de 2012 às 13:27:56
Boa tarde Diogmar,

Você foi advertido por ter repetido o questionamento e o pedido de urgência. Aqui você foi convidado a pesquisar acerca do assunto no banco de dados do Fórum.

Eu lhe forneci (inclusive) o link que lhe permite acessar todos os tópicos referentes a Ganhos de Capital. Isto porque já existem dezenas de mensagens acerca do assunto.

Ainda assim, tenha em conta que:

1 - Para efeitos do imposto de renda a reavaliação dos bens não será considerada, ou seja, o custo do imóvel é o constante da escritura acrescido das benfeitorias se averbadas no Registro de Imóveis.

2 - O próprio programa "Ganhos de Capital" irá calcular o percentual de redução do lucro sobre bens adquiridos há vários anos.

3 - O ganho de capital será determinado pelo programa com base na diferença positiva entre o custo de aquisição e o vaor da venda.

4 - Existem algumas isenções previstas em lei para o ganho de capital auferido por pessoas físicas.

Resposta 531

...
Etiene Carvalho

Usuário Novo

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membro desde11/07/2011
cidadeOlinda - PE
Postada:Quinta-Feira, 19 de abril de 2012 às 20:04:14
Boa noite gostaria de saber se o valor do ganho de capital que tenho a pagar pode ser parcelado porque no programa não existe essa opção e o valor que tenho a pagar 3e 13.000,00 com as atualizações fica o valor de 17.000,00.
Obrigada.
Elisabete Vitoriano Machado

Usuário Estrela Dourada

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membro desde27/11/2009
cidadeCaieiras - SP
Postada:Quinta-Feira, 19 de abril de 2012 às 20:21:16
Boa noite Etiene,

Se o imposto está vencido voce pode solicitar o parcelamento simplificado no site da receita federal.

Espero ter ajudado.

O que sabemos é uma gota, o que ignoramos é um oceano. (Isaac Newton).

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