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Administradora de Bens Próprios

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Alexandra

Usuário Novo

postada em: Segunda-Feira, 15 de julho de 2013 às 16:16:04
Boa tarde colegas,

estamos abrindo uma empresa administradora de imóveis próprios que irá alugar, mas estou com as seguintes dúvidas:

1 - Os bens da administradora são imóveis próprios para locação, estes bens entrariam como imobilizado ou investimento?
2 - Se for como imobilizado terá a depreciação normal como as empresas de outros ramos?
3 - E caso venham vender estes imóveis que estão para locação, ter/ao que pagar o ganho de capital normal?

Se conseguirem me responder tendo as leis que embasam as respostas, agradeço.

Abraços.
Alexandra
Salvador Cândido Brandão

Usuário Estrela Dourada

postada em: Segunda-Feira, 15 de julho de 2013 às 20:56:24




1 - Os bens da administradora são imóveis próprios para locação, estes bens entrariam como imobilizado ou investimento?
R- Imobilizado
2 - Se for como imobilizado terá a depreciação normal como as empresas de outros ramos?
R- Sim, mas cuidado, você precisa separar o valor dos terrenos e construções.
3 - E caso venham vender estes imóveis que estão para locação, ter/ao que pagar o ganho de capital normal?
R- Sim

Se conseguirem me responder tendo as leis que embasam as respostas, agradeço.

Veja no RIR/99. Lá têm todas as bases.



Alexandra

Usuário Novo

postada em: Terça-Feira, 16 de julho de 2013 às 10:28:50
Obrigada Salvador,

mas tem uma solução de consulta da receita que diz que não precisaria pagar o ganho de capital, conforme abaixo:

Processo de Consulta nº 139/06
Órgão: Superintendência Regional da Receita Federal - SRRF / 10a. Região Fiscal
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Ementa: LUCRO PRESUMIDO. BENS PASSÍVEIS DE INTEGRAR O ATIVO CIRCULANTE E O ATIVO IMOBILIZADO.
TRANSFERÊNCIA DE CONTAS.
A empresa optante pelo lucro presumido que comercializa bens suscetíveis de serem contabilizados tanto no ativo permanente como na conta estoques, em virtude de suas atividades desenvolvidas constarem, em ambos os casos, de seu objeto social, pode transferir da primeira conta para segunda o respectivo bem a ser destinado para futura comercialização sem a necessidade de apurar o correspondente ganho de capital, contanto que seja adotado um conjunto de procedimentos sistematizados, baseados nas normas e padrões de contabilidade geralmente aceitos.
DISPOSITIVOS LEGAIS: RIR, de 1999 (Decreto nº 3.000, de 1999), arts. 518 e 521; PN CST nº 347, de 1970; PN CST nº 108, de 1978.
(Data da Decisão: 29.08.2006 28.09.2006) - 761873


E tem a resolução do CFC 1177, em seu item 68A, que coloca o seguinte:
68A. Entretanto, a entidade que, durante as suas atividades operacionais, normalmente vende itens do ativo imobilizado que eram mantidos para aluguel a terceiros deve transferir tais ativos para o estoque pelo seu valor contábil quando os ativos deixam de ser alugados e passam a ser mantidos para venda. Passam a ser considerados, daí para frente, como estoques e se sujeitam aos requisitos da NBC T 19.20 - Estoques. As receitas advindas da venda de tais ativos devem ser reconhecidas como receita de acordo com a NBC TS sobre Receitas. A NBC TS sobre Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada não se aplica quando os ativos que são mantidos para venda durante as atividades operacionais são transferidos para os estoques.


Assim a minha dúvida ficou a seguinte:
- Se a empresa tiver como ramo principal locação de bens próprio ela se enquadraria na consulta acima?
Ou somente se ela fizesse isso de forma mais usual e colocasse no objeto social?


Obrigada
Genivaldo Pires

Usuário 5 Estrelas

postada em: Terça-Feira, 16 de julho de 2013 às 10:51:51
Bom dia Alexandra vamos as respostas:

1 - Os bens da administradora são imóveis próprios para locação, estes bens entrariam como imobilizado ou investimento?
R.: Deve ser contabilizado como: Imóveis no ativo social imobilizados, se for para locação, no caso de for para venda deverá contabilizar em Imóveis no Realizável, em estoque.


2 - Se for como imobilizado terá a depreciação normal como as empresas de outros ramos?
R: Sim as edificações devem ser depreciadas, porém as terras ou terrenos não são depreciados apenas as construções efetuadas ou existentes nela.

3 - E caso venham vender estes imóveis que estão para locação, ter/ao que pagar o ganho de capital normal?
R.: Se estiver como imobilizado sim deve ser recolhido o ganho de capital, porém se tiver em estoque o bem para venda, ou seja, em caso ter como objeto social venda, ai não terá ganho de capital e sim oferecerá como base de cálculo para os tributos o valor total do faturamento.

Obs.: Objetos sociais de Administradora de Bens Imóveis Próprios

C.N.A.E. 6810-2/02 - Administração de bens imóveis próprios e aluguéis:

C.N.A.E. 6810-2/01 - Compra e venda de bens imóveis próprios.


Outras informações, na constituição da Administradora de bens próprios:

ITBI na integralização de capital social de sociedade empresária.

Ementa: Direito Tributário. ITBI. Artigo 156, §2º, da Constituição Federal.

I - Questão relevante decorre a respeito da incidência ou não de ITBI na
integralização de capital social de sociedade empresária.

II - Passemos à análise do tema.

II.1. Primeiramente, importa definir o que é tributo. Conforme o artigo 3º
do Código Tributário Nacional:

"Tributo é toda prestação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor
nela se possa exprimir, que não constitua sanção de ato ilícito,
instituída em lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente
vinculada."

II.2 Os Entes Federados têm a obrigação, nos termos do art. 11 da Lei
Complementar nº 101/2000, de instituir, cobrar e efetivamente arrecadar
todos os tributos de sua competência, sob pena de renúncia de receita.

II.3. Conforme já apontei, ab initio, é mister tecer algumas considerações
a respeito do instituto da isenção, bem como diferencia-la da imunidade
tributária e da hipótese de não-incidência. Conforme o escólio de Hugo de
Britto Machado, imunidade é a exclusão da hipótese de incidência
tributária constitucionalmente qualificada, enquanto isenção é a exclusão
da hipótese de incidência tributária infraconstitucionalmente qualificada.

As duas modalidades diferem da não-incidência tributária, a qual se
configura "em face da própria norma de tributação, sendo objeto da não
incidência todos os fatos que não estão abrangidos pela própria definição
legal da hipótese de incidência."

II.4. Outrossim, consoante expõe Sergio Karkache:

As imunidades são "ausência de competência". São hipóteses onde a
Constituição não admite e não concede poder para tributar. Distinguem-se
das isenções, também neste particular, pois nelas a entidade faz uso de
sua competência para tributar, mas num sentido inverso, ou seja, para
abrir mão desta tributação. PAULSEN esclarece a distinção: "... A
imunidade é norma negativa de competência constante do texto
constitucional. A isenção, por sua vez, emana do ente tributante que, ao
instituir um tributo no exercício da sua competência, decide abrir mão de
exigi-lo de determinada pessoa ou em determinada situação." (Leandro
Paulsen, Direito Tributário - Constituição e Código Tributário à Luz da
Doutrina e da Jurisprudência, 3ª edição, 2001, Livraria do Advogado-RS, p.
871).

II.5. DO FATO GERADOR EM ABSTRATO DO ITBI:

O fato gerador em abstrato do ITBI vem previsto no artigo 156, inciso II,
da Constituição Federal:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(...)

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de
bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre
imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição; (...)

II.6. Como regra geral, nos termos do artigo 156, §2º, inciso I, da
Constituição Federal, não há incidência do Imposto de Transmissão Inter
vivos de Bens Imóveis (ITBI) nas hipóteses de integralização de capital
social. Assim determina a Constituição Federal:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de
bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre
imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição; (...)

§ 2º - O imposto previsto no inciso II:

I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao
patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a
transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão
ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade
preponderante do adquirente for a compra e venda DESSES bens ou direitos,
locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

II.7. Conforme ensina o Professor ROQUE ANTONIO CARRAZZA:
"Quando pessoas pretendem desenvolver atividades civis ou mercantis, de
forma estruturada e por intermédio de terceira pessoa, faz-se necessário
aportar recursos numa entidade, que terá vida própria e personalidade
jurídica distinta da de seus sócios criadores.
São noções cediças estas, que não espertam maiores dúvidas ou controvérsias.

Ao capitalizar determinados recursos nessa pessoa, denominada jurídica,
eles passam a pertencer a esta última, e não mais às pessoas fundadoras.
Em contrapartida, as pessoas que levaram bens ao capital social da
referida sociedade passam a deter participações societárias desta e, como
tais, recebem o título de sócios. Os sócios nada mais fazem do que
permutar seus bens. Exemplificando para melhor esclarecer, deixam de ser
proprietários de determinados montantes de dinheiro para serem
proprietários de quotas sociais.

(...) Muito bem: assim como a incorporação de um bem imóvel à sociedade é
imune ao ITBI, entendemos que o fenômeno oposto, isto é, a retirada de um
bem imóvel do patrimônio da empresa (que poderíamos chamar de
desincorporação) também o é.

(...) Por outro lado, sendo a imunidade ampla e indivisível, uma vez
presente, ela é insusceptível de meios-termos. Assim, a imunidade em
análise vai da incorporação (fenômeno máximo) de pessoa jurídica à
extinção (fenômeno mínimo) de pessoa jurídica, passando pela
desincorporação (fenômeno intermediário entre a incorporação e a
extinção).

A transferência da propriedade imobiliária segundo o artigo 1.245 do
Código Civil de 2002 se dá apenas pelo registro do título no Registro de
Imóveis.



Cordialmente,
Genivaldo Pires
"Por mais longa que seja a caminhada, o mais importante é dar o primeiro passo! " Vinicius de Morais
Salvador Cândido Brandão

Usuário Estrela Dourada

postada em: Terça-Feira, 16 de julho de 2013 às 11:02:24
Assim a minha dúvida ficou a seguinte:
- Se a empresa tiver como ramo principal locação de bens próprio ela se enquadraria na consulta acima?
Ou somente se ela fizesse isso de forma mais usual e colocasse no objeto social?


Você precisa colocar no seu objeto social expressamente "compra e venda de bens imóveis"



Joao

Usuário Frequente

postada em: Sexta-Feira, 2 de agosto de 2013 às 09:46:44
Olá Colegas,

Baseado na explicação do Genivaldo, o que entendi foi que caso a empresa tenha como objeto social a Administração de bens imóveis próprios e aluguéis e a Compra e venda de bens imóveis próprios, na transferência do bem da PF para PJ, o município poderá sim efetuar a cobrança do ITBI, porem se o objeto da empresa for diferente do acima citado, poderá se enquadrar no artigo 156, inciso II,da Constituição Federal:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(...)

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de
bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre
imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição; (...)

II.6. Como regra geral, nos termos do artigo 156, §2º, inciso I, da
Constituição Federal, não há incidência do Imposto de Transmissão Inter
vivos de Bens Imóveis (ITBI) nas hipóteses de integralização de capital
social. Assim determina a Constituição Federal:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de
bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre
imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição; (...)

Ou seja o objeto social diferente, caracteriza como integralização do Capital Social.

Por favor colegas, me corrijam caso eu entendi errado.

Genivaldo Pires

Usuário 5 Estrelas

postada em: Segunda-Feira, 5 de agosto de 2013 às 08:11:04
Bom dia Salvador Cândido Brandão se estiver questionando quanto a incidência de ITBI, se a empresa tiver como atividade preponderante a venda e compra de imóveis ou locação de imóveis segundo o art. 156 da constituição conforme citado pelo colega Joao, os municípios podem instituir a cobrança do ITBI.

Obs.: Mesmo que no contrato social e no cartão cnpj constam como atividade principal a administração de bens próprios, se na prática a receita preponderante ser oriunda de operações de compra e venda ou de locação de imóveis, poderá sim ser cobrado o ITBI pelo seu munício.

Abraço
Att,
Genivaldo

Cordialmente,
Genivaldo Pires
"Por mais longa que seja a caminhada, o mais importante é dar o primeiro passo! " Vinicius de Morais
Clodoaldo Barbosa Dias

Usuário Iniciante

postada em: Quarta-Feira, 16 de outubro de 2013 às 00:38:49
Boa noite, quais são os procedimentos cabíveis no caso a seguir: empresa cujo capital social está subscrito e integralizado em imóveis, e opera no ramo de incorporação de empreendimentos imobiliários, realizou venda de um imóvel, vindo este adquirente, posteriormente, a efetuar devoução do imóvel, como fazer para voltar o imóvel para o nome dos sócios, tendo em vista que tal imóvel uma vez foi transferido dos sócios para a empresa? Cabe redução do capital social, uma vez que fora aumentado uma vez, quando o imóvel fora incorporado ao capital social da empresa?. Como devo proceder quanto ao registro de imóveis? grato.

"Mais vale um exemplo do que mil palavras."

Assessoria documental para Rádios comunitárias, Elaboração de Estatutos de todos os segmentos do 3º setor, Atas, Licitações, Assessoria técnica para outras associações, fundações e entidades congêneres.
Genivaldo Pires

Usuário 5 Estrelas

postada em: Quarta-Feira, 16 de outubro de 2013 às 08:18:52
Bom dia Clodoaldo Barbosa Dias,

Então se bem entendi, você terá que descapitalizar a empresa, reduzindo o capital social, por meio de alteração contratual, e com a alteração contratual efetuada você terá que ir ao registro de imóveis o qual o imóvel está registrado, juntamente com o contrato social e demais documentos, pagar as taxas e fazer a alteração na matrícula do imóvel.




Observações:
Veja em sua cidade a questão da incidência ou não de ITBI; (ITBI vem previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal);
Ligue também no cartório de registro para saber quais documentações serão necessárias, assim você faz o levantamento de todos os documentos necessários para fazer a alteração de matrícula.

Espero ter contribuído.

Cordialmente,
Genivaldo Pires

Cordialmente,
Genivaldo Pires
"Por mais longa que seja a caminhada, o mais importante é dar o primeiro passo! " Vinicius de Morais
Salvador Cândido Brandão

Usuário Estrela Dourada

postada em: Quarta-Feira, 16 de outubro de 2013 às 08:48:14
Se o bem entrou com tributação do ITBI, veja que se destinou à comercialização, ele vai sair com itbi.

Se fosse uma indústria que houvesse incorporado o imóvel e depois devolvesse aos sócios, não haveria incidência tanto na entrada como na saída.

Ainda será necessária escritura pública para registrar a saída e registro no cartório de imóveis.



Clodoaldo Barbosa Dias

Usuário Iniciante

postada em: Quinta-Feira, 17 de outubro de 2013 às 08:49:12
Bom dia, os colegas ajudaram muito, só que ainda tenho dúvidas: no caso a empresa ainda tem 10 lotes incorporados ao capital social. O que acontece quando a empresa muda o objeto social e retira o ramo de empreendimentos imobiliarios? Deve-se retornar aos socios que o incorporaram? Deve-se reduzir o capital social? grato pela att.

"Mais vale um exemplo do que mil palavras."

Assessoria documental para Rádios comunitárias, Elaboração de Estatutos de todos os segmentos do 3º setor, Atas, Licitações, Assessoria técnica para outras associações, fundações e entidades congêneres.
Genivaldo Pires

Usuário 5 Estrelas

postada em: Quinta-Feira, 17 de outubro de 2013 às 08:59:47
Bom dia Clodoaldo Barbosa Dias,

Reformula sua pergunta para melhor poder te ajudar. A empresa é Uma administradora de bens próprios e ela passará a exercer que atividade?

De cara posso te dizer haverá alterações na sua tributação, nas obrigações acessórias, e dependendo do que dizer os lotes passam para imobilizado.

Cordialmente,
Genivaldo Pires
"Por mais longa que seja a caminhada, o mais importante é dar o primeiro passo! " Vinicius de Morais
Clodoaldo Barbosa Dias

Usuário Iniciante

postada em: Quinta-Feira, 17 de outubro de 2013 às 09:19:39
Exatamente Genivaldo Pires,a empresa, que possui uma matricula com 150 imoveis, sendo que deste total, restando apenas 10 para comercilar, vai operar no ramo de britador e transporte rodoviario. Como fica a questão destes 10 lotes, caso a empresa não os comercialize?

"Mais vale um exemplo do que mil palavras."

Assessoria documental para Rádios comunitárias, Elaboração de Estatutos de todos os segmentos do 3º setor, Atas, Licitações, Assessoria técnica para outras associações, fundações e entidades congêneres.
Genivaldo Pires

Usuário 5 Estrelas

postada em: Quinta-Feira, 17 de outubro de 2013 às 09:26:16
Então Clodoaldo, se não for mais realmente comercializar, esses imóveis passam a integrar o ativo imobilizado da empresa, e passando para o ativo imobilizado, não há necessidade de descapitalizar a empresa, ou seja, reduzir o capital social.

obs.: Lembrando que essas alterações devem constar no contrato social e fazer o registro na junta comercial.

Cordialmente,
Genivaldo Pires
"Por mais longa que seja a caminhada, o mais importante é dar o primeiro passo! " Vinicius de Morais
Rafael Teske

Usuário Novo

postada em: Terça-Feira, 27 de maio de 2014 às 11:25:39
A tributação na administradora de bens é o total de 11.33%. mas separando as alíquotas quanto é de PIS ,COFINS, CSLL E IRPJ?

Agradeço se alguém puder me ajudar.
Genivaldo Pires

Usuário 5 Estrelas

postada em: Terça-Feira, 27 de maio de 2014 às 11:53:35
Bom dia Rafael Teske,

Presumido terá essa tributação reduzida a 11,33% (3% de Cofins, 0,65% de PIS, 4,80% IRPJ e 2,88% de CSLL) .

Cordialmente,
Genivaldo Pires
"Por mais longa que seja a caminhada, o mais importante é dar o primeiro passo! " Vinicius de Morais
Ronaldo Santos da Silva

Usuário Novo

postada em: Terça-Feira, 27 de maio de 2014 às 20:20:01
Prezado Genivaldo,

Sou advogado (iniciante). Estou analisando para um cliente a viabilidade economica de constituir uma administradora de Bens Próprios, com a finalidade exclusiva de gerir as rendas oriundas de alugueis de seus imóveis, administrados por uma imobiliária.
Pretende-se que a atividade dessa empresa seja administrar a renda dos alugueis e construir novos imóveis, exclusivamente para locação. Não terão como atividade a venda de imóveis.

- Tratam-se de imoveis que foram adquiridos a muito tempo, portanto o valor escritural é muito defasado do valor de mercado;
- O valor dos imóveis na declaração de bens do IRPF também encontram-se defasados em relação ao valor de mercado;

Você tem alguma sugestão de qual seja a melhor forma de minimizar a incidência de IR, decorrente de ganho de capital, ao integralizar o capital social dessa futura empresa?

Obrigado pela colaboração,



Genivaldo Pires

Usuário 5 Estrelas

postada em: Terça-Feira, 27 de maio de 2014 às 21:06:39
Boa Noite Ronaldo Santos da Silva,

Quanto ao seu caso não há que se falar de IRRF na integralização de capital, haverá incidência de IR, apenas se seu cliente vender os imóveis ocorrerá o ganho de capital e consequentemente o fato gerador do IR.


Espero ter contribuído.
Forte Abraço

Cordialmente,
Genivaldo Pires
"Por mais longa que seja a caminhada, o mais importante é dar o primeiro passo! " Vinicius de Morais
Ronaldo Santos da Silva

Usuário Novo

postada em: Terça-Feira, 27 de maio de 2014 às 21:28:53
Boa noite Genivaldo,

Desculpa, não me expressei de forma clara.

Ao integralizar o capital social da empresa, com os imóveis, não necessariamente precisa fazê-lo pelo valor de mercado. Podendo fazê-lo pelo valor da escritura, o qual caso coincida com o valor do bem na sua última declaração de IRPF, não gera ganho de capital, correto?
Isto mesmo considerando que o valor de mercado seja muito superior ao valor de escritura , que provavelmente é igual ao valor lançado na declaração de bens e direitos da na última declaração de IRPF?


Se o fizer pelo valor de mercado, teremos ganho de capital, uma vez que na sua próxima declaração de IRPF, constarão as cotas da empresa, com um valor monetário superior aos valores da sua última declaração de IRPF, correto?

Por sua vez, ao integralizar o capital social com imóvel, utilizando o seu valor escritural e não o valor de mercado, quais as desvantagens ou riscos futuros?

Abraços,

Genivaldo Pires

Usuário 5 Estrelas

postada em: Terça-Feira, 27 de maio de 2014 às 21:36:45
Olá Ronaldo Santos da Silva,

A minha resposta continua sendo a mesma, porém apenas para complementar, o valor integralizado deve ser igual ao valor declarado no IRPF.


Espero ter contribuído

Cordialmente,
Genivaldo Pires
"Por mais longa que seja a caminhada, o mais importante é dar o primeiro passo! " Vinicius de Morais
Rafael Teske

Usuário Novo

postada em: Quarta-Feira, 28 de maio de 2014 às 16:16:14
Uma administradora de bens pode construir apartamentos? ou ela somente pode integralizar os bens que estão concluídos?
Genivaldo Pires

Usuário 5 Estrelas

postada em: Quarta-Feira, 28 de maio de 2014 às 17:09:20
Boa Tarde Rafael Teske, Não vejo impedimento nenhum, visto que uma Holding mista pode explorar outras atividades empresariais.


Obs.: Como você está algumas dúvidas sobre o assunto, e esses casos cabem melhor análise do caso, aconselho você procurar um contador que conheça como funciona uma Holding/Administradora de bens próprios para te auxiliar, pois embora o fórum é composto por profissionais que tem o objetivo de ajudar, perguntas não pontuais podem acarretar em respostas que levem ao erro.


Espero ter contribuído.

Cordialmente,
Genivaldo Pires
"Por mais longa que seja a caminhada, o mais importante é dar o primeiro passo! " Vinicius de Morais
Ronaldo Santos da Silva

Usuário Novo

postada em: Quinta-Feira, 29 de maio de 2014 às 21:11:46
Olá Genivaldo,

Obrigado pelo retorno.

Certamente contribuiu,


Cordialmente,

Ronaldo S. da Silva
Rafael Teske

Usuário Novo

postada em: Sexta-Feira, 30 de maio de 2014 às 11:41:30
para o faturamento mensal da administradora de bens é necessário nota fiscal de serviço ou é por recibo conforme contrato?
Genivaldo Pires

Usuário 5 Estrelas

postada em: Terça-Feira, 1 de julho de 2014 às 10:59:48
Olá Rafael Teske,


Então, a administradora de bens próprios não emite nota fiscal, bem como não tem inscrição municipal e/ou estadual.

Neste caso, você pode estar emitindo recibo com base em contrato firmado.


Espero ter contribuído.
Cordialmente,
Genivaldo Pires


Cordialmente,
Genivaldo Pires
"Por mais longa que seja a caminhada, o mais importante é dar o primeiro passo! " Vinicius de Morais
Julio Ruiz

Usuário Novo

postada em: Quarta-Feira, 16 de julho de 2014 às 17:53:06
Boa tarde pessoal

CONSULTA:
Eu abri uma empresa administradora de bens próprios, e a função dela é alugar imóveis próprios.
Um dos imóveis que eu quero colocar na empresa , fazendo um aporte de capital , é um imóvel comercial,
ou seja um galpão comercial.

Hoje esse imóvel consta no registro de imóveis como ""UM TERRENO, SEM CONSTRUÇÃO "" em meu nome.

PERGUNTO:
Posso de imediato fazer o aporte de capital desse imóvel na firma , pelo valor que se encontra na minha
declaração de IRenda , e posteriormente , digamos daqui 2 anos , fazer a averbação da construção e averbação da passagem
do imóvel para a empresa ??

Antecipadamente agradeço

JULIO
Genivaldo Pires

Usuário 5 Estrelas

postada em: Quarta-Feira, 16 de julho de 2014 às 18:51:14
Boa Tarde Julio Ruiz ,

Visto que o objetivo é alugar esse imóvel e ter renda dele, aconselho você regularizar seu imóvel antes de fazer aporte.



Cordialmente,
Genivaldo Pires
"Por mais longa que seja a caminhada, o mais importante é dar o primeiro passo! " Vinicius de Morais
Julio Ruiz

Usuário Novo

postada em: Quarta-Feira, 16 de julho de 2014 às 19:15:31
Olá Genivaldo

Agradecido pela sua pronta resposta!!!

Mas voltando ao assunto, eu gostaria de fazer o aporte agora, tendo em vista que o imóvel já está alugado, e eu poderia usufruir de uma diferença
de encargos, por exemplo Imposto de Renda , que é menor para a pessoa jurídica, comparado com a pessoa física.

Outro fato importante é que o habite-se ainda não completou 5 anos , o que implicaria , caso eu regularize agora , de pagar o INSS da construção.

Se eu esperar um pouco (2 anos), o INSS da construção prescreve.

Obrigado!!!

Atenciosamente

JULIO


Genivaldo Pires

Usuário 5 Estrelas

postada em: Quinta-Feira, 17 de julho de 2014 às 08:06:25
Bom dia Julio Ruiz,


O contrato de locação que você fez foi de locação de sala comercial? Se foi como você vai obter receita de aluguel de área comercial se ela não existe documentalmente?

Obs.: Na transferência do imóvel incidência de ITBI, visto que será utilizado para explorar comercialmente, imposto cuja base de cálculo é o valor venal do imóvel.

Cordialmente,
Genivaldo Pires
"Por mais longa que seja a caminhada, o mais importante é dar o primeiro passo! " Vinicius de Morais
Julio Ruiz

Usuário Novo

postada em: Quinta-Feira, 17 de julho de 2014 às 18:35:41
Olá Genivaldo

Grato pela ajuda.

O contrato que eu tenho hoje , evidentemente é de um imóvel comercial, está em nome de uma firma como locatária , e em meu nome como locador.

Eu já fiz no ano passado , um aporte de um outro imóvel , e tive que pagar o ITBI sobre o valor venal do imóvel que eu transferi para a firma.
Isso já está bem claro.
O ITBI realmente , como você mencionou , é devido nesse caso.

Da mesma forma que eu posso vender um imóvel a qualquer pessoa sem que ele esteja totalmente registrado no Registro de imóveis , e posteriormente o comprador (através de um contrato particular bem feito) , possa fazer as averbações necessárias das obras ,que porventura foram feitas anteriormente, eu imagino que eu também possa transferir um imóvel para uma firma minha, administradora de bens próprios e posteriormente regularizar o Registro de Imóveis.

Se eu vendo um imóvel a outra pessoa , ela pode receber os alugueis ,independentemente de estar ou não feito o registro da construção.

Bom , tudo isso são suposições e o melhor talvez seja consultar o Registro de imóveis e ver o que dizem.

Atenciosamente

JULIO





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