Imobiliária (construção imóv.)

Muito obrigado Saulo pelas suas respostas.

Mais uma pergunta sobre incorporadora
Como a nossa intenção e continuar (fazer mais apartamentos para comercializar) tenho uma dúvida quanto a constituição da empresa.
Devemos a cada obra constituir uma nova empresa ou seja manter a empresa até o recebimento das vendas e no fim baixá-la

Agradeço antecipada a colaboração dos senhores

João

Boa tarde João,

Você pode (e deve) constituir apenas uma empresa para quantas incorporações pretender.

Assim manterá dela o nome e a tradição que se forem sinônimos de qualidade e seriedade, o ajudarão (muito) na prossecução de seus negócios.

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Boa tarde, trabalho em um escritorio de contabilidade aqui no Goiás, recentemente um cliente me propcurou para saber sobre imcorporadora, e estou com algumas duvidas:
No caso a propria empresa irá construir e vender casas, a venda será realizada após a construção(venda de casas prontas) diferente de apartamentos que normalmente são vendidos na planta, qual a tributação sobre a venda, e se é necessário a inscrição estadual e emissão de nota fiscal(e qual o tipo/modelo se for o caso).
Ele me perguntou se eu sabia sobre uma forma de tributação para casas do prgrama minha casa minha vida que de 1%, como desconheço do assunto ficarei muito grata por qualquer esclarecimento.

Boa tarde Marcia

O Programa Minha Casa Minha Vida foi instituído pela Medida Provisória 459/2009 que foi convertida na Lei 11977/2009

Este última dá nova redação aos arts. 4º, 5º e 8º da Lei 10931/2004, que tratam de patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias e dispõe sobre o tratamento tributário a ser dado às receitas mensais auferidas pelas empresas construtoras nos contratos de construção de moradias firmados dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV

A leitura destes três dispositivos será bastante para que você tenha noção da operacionalidade e exigências para fazerem jus ao beneficio
abaixo citado.

Artigo 4º da Lei 10931/2004...

§ 6º Até 31 de dezembro de 2013, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida. (Incluído pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009) (Vide Medida Provisória n° 497, de 27 de julho de 2010)

§ 7º Para efeito do disposto no § 6º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Medida Provisória nº 459, de 25 de março de 2009. (Incluído pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009) (Vide Medida Provisória n° 497, de 27 de julho de 2010)

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Muito obrigada Saulo, seus esclarecimentos foi de imensa ajuda muito obrigada mesmo.

Boa tarde, depois de ler e reler a Medida Provisória 459/2009, a Lei 11977/2009, Lei 12024/2009 e a Lei 10931/2004, e conversar com o cliente surgiu uma nova dúvida:
- ele vai pagar 6%, 1% ou 7%(6+1) sobre o valor de venda da casa (até 75.000,00 que foi mensionada na Lei 12024 art 2º)

E eu estou com outra duvida como irei fazer as guias de impostos, por exemplo:
uma empresa de comercio varejista Regime Lucro presumido,
a base de calculo é 8% aliquota é 15%+adc 10% (IRPJ) , base calculo 12% aliquota 9% (CSLL) mais PIS e COFINS cada um em uma guia com codigo de reclolhimento proprio.
No caso da incorporadora será alterada apenas o percentual da alíquota sendo cada um dos imposto pagos separadamente usando os mesmos codigos usados nas guias do comercio varejista? E caso sejam usados outros codigos quais seriam?
Desculpe se estou perguntando muito, desde já agradeço as informações prestadas, apesar das novas dúvidas você já me ajudou bastante mesmo.

Boa tarde Marcia,

Segundo disposto nos Artigos 6º e 7º da IN RFB 934/2009, até 31 de Dezembro de 2013 as construtoras que construírem unidades habitacionais de até R$ 60.000,00 nos âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida PMCMV poderão optar por efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% da receita mensal decorrente às construções.

Os tributos incluídos no pagamento unificado são:

I - 0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento) como Cofins;

II - 0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;

III - 0,31% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ; e

IV - 0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL.

O pagamento unificado deverá ser realizado por meio de DARF com Código de Receita 1068 e vencimento para até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que a receita tributada for auferida. Na hipótese de o décimo dia do mês subsequente àquele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia considerado não-útil, o pagamento em questão deverá ser feito no primeiro dia útil subsequente.

As receitas, custos e despesas não sujeitos à tributação unificada deverão ser tributados conforme o regime adotado pela construtora. Face a isto e para que haja a identificação das receitas incluídas na tributação unificada, a construtora deverá manter uma escrituração contábil destacada para cada construção.

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Na verdade Saulo este valor subiu para R$ 75.000,00 a partir de 01/01/2011

Bom dia Diego,

É o que se lê nos Artigo 29º e 30º da Medida Provisória 497/2010 que deu nova redação aos §§ 6º e 7º, Artigo 4º e 2º da Lei 10931/2004 cuja integra dispõem:

Art. 29. O art. 4o da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 , passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 4º (...)

§ 6º Até 31 de dezembro de 2014, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a um por cento da receita mensal recebida.

§ 7º Para efeito do disposto no § 6o, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009.

(...)

Art. 30. O art. 2º da Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009, passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 2º Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor comercial de até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a um por cento da receita mensal auferida pelo contrato de construção." (NR)

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então não é a partir de 01/01/2011? passa a vigorar desde a sua publicação certo? É que foi essa a indormação que me deram no Cac na Receita Federal, que seria a partir de 01/01/2011. Obrigado Saulo

Boa tarde, por gentileza preciso de uma ajuda, estou com um problema complicado.
Duas pessoas físicas adquiriram um terreno em conjunto com registro no cartório de imóveis, e em cima deste terreno há uma construção 11 prédios residenciais com área total de 425,69m², sendo individualmente cada prédio/casa com 38,70m², que serão vendidos individualmente.

No momento em que foi solicitado o Habite-se junto a Prefeitura Municipal, a arquiteta responsável equivocou-se e fez o pedido do Habite-se em nome das duas pessoas físicas proprietárias do terreno, embora exista uma sociedade com CNPJ constituído para esse fim.

A questão é: Como fazer a tributação na receita federal da venda destas unidades?

Na pessoa física? Mas posso vender mais de 02( duas) unidades na física?

Ou deverá ser feita a equiparação à pessoa jurídica e então efetuar a tributação? Nesse caso como se faz a equiparação?

E a sociedade que foi constituída para esse fim, não servirá para nada?

Muito obrigada

Bom dia Iria,

Neste caso basta solicitar a arquiteta responsável que corrija seu erro e conceda o Habite-se à Pessoa Jurídica.

O equívoco da arquiteta não é motivo bastante para fazer toda a negociação fora da sociedade constituida com este propósito. Até mesmo porque (neste caso) as Pessoas Fisicas envolvidas equiparam-se a Juridicas.

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Muito obrigada pela ajuda Saulo.
abs

Boa noite Saulo,

Tenho a seguinte duvida:

Veja o exemplo --> em junho de 2009 comprei um terreno por R$ 55 mil, desdobrei o mesmo em 2 lotes, entre junho/2009 - abril/2010 construí duas casas nesse terreno, através de subcontratação de mão de obra, por 110 mil (cada, ja com o valor do terreno) e vendi as duas casas por 130 mil (cada).

Quero saber se vale apena construir casas e vender como pessoa fisica, pagando os imposto na hora da minha declaração anual, ou se é melhor abrir uma construtora.

Qual pagaria menos impostos?

Pelo q vi a construtora posso colocar no simples, porém teria que comprar o terreno como PF, desdobrar e depois vender/doar para a PJ... ou é melhor fazer no lucro presumido?

Para doar/vender o terreno da PF para PJ tem que pagar o ITBI...

Boa tarde Luis,

Sem entrar no mérito da obrigatoriedade de equiparação de pessoas físicas à jurídicas pela prática de operações imobiliárias, posso lhe assegurar, com absoluta certeza, de que o custo tributário destas operações e muito menor nestas últimas.

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Oi Saulo,

Grato pela resposta.

Oi Saulo,

Uma construtora no lucro presumido pode comprar um terreno, fazer o desdobro(dividi-lo em duas ou mais partes), construir duas ou mais casas e depois vende-la?

Qual a tarifa de impostos a serem pagos? 11%?

Boa tarde Luis,

Pode optar pelo Lucro Presumido (sim) desde que exercendo as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis, tenha concluídas as operações imobiliárias para as quais houveram registros de custos orçados.

Caso contrário, estará obrigada a se submeter a tributação pelo Lucro Real Trimestral ou por Estimativa Mensal. É o que determina o Artigo 2º da Instrução Normativa SRF Nº 25 de 1999.

O programa "Minha Casa Minha Vida" ( Lei 12024/2009) trata de benefício concedido às incorporadoras a titulo de incentivo, cujos impostos e contribuições totalizam 1%. Quero crer que sua empresa ancaixar-se-ia neste programa.

É importante que você contrate um contabilista e em reunião, especule acerca do assunto, com vistas a determinar a alternativa menos onerosa.

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Ola Saulo, como você me deixou a vontade para perguntas estou eu aqui mais uma vez com minhas duvidas. Como já mencionei neste fórum , pretendo montar uma incorporadora para construir e comercializar imóveis, a duvida é o seguinte: O que é melhor, a cada empreendimento abrir uma empresa e fechá-la ao final de todo o recebimento deste empreendimento ou continuar com esta empresa e construir outras obras?
Gostaria também de ter um modelo de um contrato social para empresa incorporadora antes de contratar um contador.

Agradeço pela colaboração
João

Bom dia João,

Constituir uma empresa para cada empreendimento, extinguindo-a ao término das operações inerentes a ele, lhe proporciona maior visão e controle do negócio, trazidos pela individualidade.

Entretanto, manter esta mesma empresa em atividade com vistas a continuidade de seus objetos, implantação e elaboração de novos projetos, dar-lhe-á confiabilidade proporcionada pela tradição e tempo de permanência no mercado.

Tendo em conta que a tradição e a confiabilidade são requisitos importantíssimos para prosperidade dos negócios, o bem senso deve indicar a segunda opção como a mais aconselhável. Alternativamente, você pode investir em projetos subsquentes apenas após a conclusão do empreendimento anterior, sem atrelar a vida útil da empresa a de qualquer empreendimento.

Para obter Modelos de Contrato Social e outros assuntos pertinentes a constituição, repita seu questionamento na sala Registro de Empresas .

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Saulo, agradeço mais esta dica

Oi Saulo,

Suas respostas sempre bem fundadas mostram o grande conhecimento seu nesta area de construcao civil.


At.,

Luis

Bom Dia Saulo
Na pergunta respondida ao André lá em 2006, você colocou que nada impede que uma Incorporadora seja também uma Construtora. Pergunto a você:
1 - Hoje como funcionaria essa união de atividades em relação à tributação?
2- Quais seriam as vantagens de desvantagens de unir essas atividades?
3- Quais os procedimentos que deveria tomar se fizermos essa inclusão de atividade na empresa?
4- Quais as possíveis obrigações que a empresa teria com o fisco?

Agradeço desde já e peço a gentileza de sua ajuda.
Vanessa Silva

Boa tarde Vanessa,

Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio.

O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação. Pode também alienar as unidades já construídas. (Resposta a Pergunta 597 RFB )

Se por "incorporação imobiliária" considera-se as atividades exercidas com o intuito de promover ou realizar a construção para alienação, nada impede a Incoporadora de ser também a Construtora.

O estudo e planejamento do negócio é que dará condições aos proprietários de avaliarem a melhor estratégia e de detectarem as "vantagens e desvantagens". Não há outra maneira de saber se promovem (ou não) também a construção na expectativa de multiplicar receitas ou se simplesmente terceirizam-na com vistas a diminuir custos. Há que se considerar ainda quaisquer outros motivos que não os mencionados.

A carga tributária depende unicamente da sistemática adotada. Hoje existem vários programas e regimes especiais de tributação criados com vistas a fomentar a atividade imobiliária do país. Mencionar aqui todas as possibilidades existentes no leque de opções tributárias iria tomar desnecessariamente este espaço fisico e também o tempo dos leitores.

Face a isto é aconselhável que leia este tópico desde seu início e ou consulte o banco de dados do Fórum acerca do assunto, muito se tem comentado a este respeito.

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Suas orientações foram muito importantes. Obrigada

Bom dia,

Por oportuno, deixem-me dizer de qual deve ser a "preocupação" das Incorporadoras diante das novas exigências contábeis.

Enquanto auditores, empresas e órgão regulador não chegam a um consenso sobre como deve ser preparado o balanço das incorporadoras imobiliárias a partir deste ano, com as novas regras de contabilidade, as companhias de capital aberto do setor - embora oficialmente prefiram e defendam a manutenção do método atual - se prepararam para o pior cenário, que é o de mudança no sistema de reconhecimento da receita de venda dos imóveis.

As novas normas contábeis podem modificar a forma como as incorporadoras registram a receita dos imóveis vendidos na planta. A discussão técnica travada é sobre quando ocorre a transferência de riscos e benefícios da incorporadora para o comprador do imóvel. Se isso ocorre no momento da assinatura da compra, as incorporadoras podem manter o sistema atual de contabilidade, em que a receita é reconhecida conforme a execução da obra. Já se o entendimento for de que riscos e benefícios só são transferidos na escritura definitiva, a receita só pode ser registrada na entrega da chaves.

Entre os argumentos usados pelas empresas está o fato de que o comprador pode vender e penhorar o imóvel ainda em construção. Citam ainda que, em caso de desapropriação pelo governo, o comprador recebe indenização proporcional. Em conjunto, os compradores poderiam ainda substituir a construtora em caso de atraso da obra. Por outro lado, o comprador não pode usar o imóvel nem fazer alterações relevantes no projeto antes da chave.

Segundo Danilo Simões, sócio da área de práticas profissionais da KPMG, além dos riscos e benefícios, a norma contábil internacional IFRS, que foi traduzida e passa a ser adotada neste ano no Brasil, fala ainda da ideia de transferência de controle sobre o bem, o que inclui também o conceito de posse, assim como há no leasing financeiro. Fonte: Fenacon

Esta preocupação não deve ser apenas de empresas de capital aberto, pois as novas práticas contábeis estão em vigor desde 01/01/2010 e devem ser aplicadas (obrigatoriamente) inclusive para as pequenas e médias empresas ( Resolução CFC 1255 - NBC 19.41)

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Saulo, Novamente obrigada pelos esclarecimentos.

Boa tarede a todos,

Alguém saberia me informar se para constituir uma empresa de empreendimentos imobiliarios (empresa fará a construção de casas para venda) poderia ser empresa individul ou tem que ser uma sociedade ?? A empresa precisa ser registrada no CREA ??

Obrigada.

Boa tarde Samanta,

Para saber mais acerca das "exigências" paa constituição de empresa de empreendimentos imobiliários, repita seu questionamento na sala Registro de Empresas

Certamento obterá as respostas que procura.

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