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Contabilização Venda de Imóveis - Lucro Presumido

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Artur Melo Bernardi

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Postada:Quarta-Feira, 4 de dezembro de 2013 às 15:09:24
Boa Tarde,
Estou com uma dúvida quanto a contabilização em venda PARCELADA de imóveis (estoque) , no Lucro Presumido.
O caso é: Venda de 1 Apartamento com entrada e saldo parcelado em 10x. Mesmo o saldo a receber não sendo Longo Prazo, devo fazer esse controle no Passivo Não Circulante, onde se encontra Receita/Custo Diferido? Ou Neste Caso eu poderia abrir um grupo de Receita/Custo Diferido no Passivo Circulante?
Pelo que já pesquisei e lí sobre o assunto, neste caso pode-se contabilizar a Receita conforme o seu recebimento.

estou contabilizando da seguinte forma:

Pela Venda
D-Cliente Empreend. Y (AC)
C-Receita Diferida (PNC).......................100.000,00

Pelo recebimento da entrada
D-Banco (AC)
C-Cliente Empreend. Y (AC)........................10.000,00

Pela Baixa do custo do imóvel
D- Custo Diferido (PNC)
C- Baixa por venda (estoque) (AC).............30.000,00

Baixa da Receita Diferida pela parcela recebida
D-Receita Diferida (PNC)
C-Receita Venda de Imóveis (RE)...............10.000,00

Baixa do Custo Diferido (proporcional) a Receita recebida
D-Custo de Imóveis vendidos (RE)
C-Custo Diferido................(30.000/100.000*10.000,00).........3.000,00

Obrigado a quem puder ajudar!
Marcos Vinicius Araujo Moura Silva

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Postada:Quarta-Feira, 4 de dezembro de 2013 às 17:11:38
Prezado Artur,

Caso a empresa seja uma construtora e estar a vendendo um apartamento que está em construção, pode ter a contabilização conforme você mencionou. Não sendo essa situação e a venda em questão trata-se de venda com a entrega do imóvel em data futura a contabilização deve ser seguinte:

> Pela venda:
D - Clientes (Ativo Circulante)
C – Vendas de Mercadorias (Conta de Resultado)

> Pela segregação dos estoques relativos à venda efetuada para entrega futura:
D – Estoques de Terceiros (Ativo Circulante)
C – Mercadorias de Terceiros em Depósito (Passivo Circulante)

> Pela baixa dos estoques vendidos:
D – Custos das Mercadorias Vendidas (Conta de Resultado)
C - Estoques de Mercadorias (Ativo Circulante)

> Por ocasião da entrega das mercadorias ao cliente:
D – Mercadorias de Terceiros em Depósito (Passivo Circulante)
C - Estoques de Terceiros (Ativo Circulante)


Contudo, se a posse do imóvel ocorre no ato da venda, a contabilização será:

> Pela venda:
D - Clientes (Ativo Circulante)
C – Vendas de Mercadorias (Conta de Resultado)

> Pela baixa dos estoques vendidos:
D – Custos das Mercadorias Vendidas (Conta de Resultado)
C - Estoques de Mercadorias (Ativo Circulante)

At.
Marcos Vinicius
Artur Melo Bernardi

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Postada:Quinta-Feira, 5 de dezembro de 2013 às 08:36:58
Bom dia,
Marcos Vinicius

Os imóveis já estão prontos, e estão sendo entregues aos compradores.
Na compra parcelada, devo reconhecer de imediato o valor TOTAL da venda, e oferecer a tributação mesmo não tendo recebido?
Só fiquei com essa dúvida, pois a empresa está no PRESUMIDO, e pelo que já lí sobre o assunto, á partir de 1999 desde que a empresa não se enquadre nas hipótese do Art 14 da Lei 9.718/98 e não tenha registro de custo orçado a pessoa jurídica dedicada às atividades de incorporação de imóveis, é admitido o reconhecimento das receitas decorrentes de alienações a prazo ou em parcelas pelo regime de caixa.
Neste caso que exemplifiquei o imóvel foi vendido em Nov/13 e o recebimento se dará em 10 parcelas, acho que devo reconhecer a receita na medida do recebimento, não é?
Fiquei com a dúvida se a Receita Diferida, neste caso que é apenas 10 parcelas, ou seja ficará dentro do período do exercício seguinte, não sei se posso ter o grupo de Receita Diferida no Passivo Circulante, pois essa não será Longo Prazo.


Marcos Vinicius Araujo Moura Silva

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Postada:Quinta-Feira, 5 de dezembro de 2013 às 09:44:31
Artur,

Pessoalmente desconheço essa situação que você citou e também não procedo a contabilidade de imobiliária. Contudo, penso que para o caso em questão tal regra não se aplica, pelo meu entendimento do conceito de "receita diferida" é o reconhecimento de receitas futuras, e como o fato gerador da receita é a transferência da posse do bem e este já este sendo realizado a situação não se enquadra como receita diferida. Sendo assim, a forma correta de contabilização é a segundo forma citada no meu post anterior.

At.
Marcos Vinicius
Artur Melo Bernardi

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Postada:Quinta-Feira, 5 de dezembro de 2013 às 17:48:26
Marcus,
Obrigado pela atenção, e agora que atentamos que o regime de tributação optando em Janeiro/2013 é Regime de Competência, neste caso acho que não há no que se falar em Receita Diferida, não é?

Abraço,
Artur
Marcos Vinicius Araujo Moura Silva

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Postada:Quinta-Feira, 5 de dezembro de 2013 às 17:59:17
Sim, contabilização da receita total no ato da venda.
Artur Melo Bernardi

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Postada:Sexta-Feira, 6 de dezembro de 2013 às 06:41:14
Marcos,
Bom dia!

Você saberia me dizer, como faço com o Lucro que não se realizou ainda? teria que fazer uma proporção e Lançar para Lucros a Realizar?

Obrigado,

Abraço!
Artur
Eder Gomes de Araujo

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Postada:Sexta-Feira, 6 de dezembro de 2013 às 08:10:54
Bom dia Artur,


Trabalho em uma empresa de consultoria contábil e tributária com foco no seguimento da construção civil.



Sobre a contabilização existe duas maneiras para seu caso:

1º Maneira - Regra Fiscal --> O Custo realiza em relação ao percentual da receita recebida das vendas auferidas;
2º Maneira - Regra Societária --> A Receita realiza em relação ao custo incorrido ao percentual do custo sobre o orçamente;

Na regra Societária existem mais duas formas conforme as IFRS's.

Nas regras acima não estou citando sobre o custo orçado, que deve ser observado, não estou citando também sobre as variações
Ativas e Passivas (que são obrigatórias).


Espero ter contribuído!
Artur Melo Bernardi

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Postada:Sexta-Feira, 6 de dezembro de 2013 às 09:13:51
Eder,
Bom dia!


No meu caso, o empreendimentos está pronto, e já tenho todo o custo dele, estou meio confuso quanto a contabilização, pois tenho casos em que vendemos o Imóvel, de forma parcelada e com cláusula de correção mensal das parcelas e balões.
Exemplo.
Empresa está no Lucro Presumido, Regime de Competência.
Procedeu a venda de unidade concluída com cláusula de correção das parcelas mensais e balões.
Valor da Venda 119.900,00
Entrada: 23.980,00
6 Balões semestrais corrigidos mensalmente.
50 parcelas, corrigidas mensalmente.

pelo que o nosso amigo Marcos comentou, eu teria que reconhecer o valor total da venda e do custo ficando assim:

D-Clientes Empreend. Y (AC)
C-Venda de Imóveis (RE)............119.900,00 pelo valor da venda.

D-Custo de Imóveis (RE)
C-Estoque de Imóveis (AC).........45.000,00 pelo custo do imóvel

D-Banco (AC)
C-Cliente Empreend Y (AC)........23.980,00 pelo valor da entrada

Agora a dúvida que vem, sobre as parcelas mensais e o balão, em Nov/13 apurei uma correção de 2.000,00 como proceder com a contabilização deste valor?
E outra dúvida, como fazer com o Lucro operacional, não realizado?

Incorporação o assunto é complexo d+...
Agradeço desde já, sua ajuda!

Abraço,
Artur
Eder Gomes de Araujo

Articulista

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Postada:Sexta-Feira, 6 de dezembro de 2013 às 09:50:12
Artur,


Sobre a contabilização da Receita e Custo.


Dados: Valor da Venda R$ 119.900,00, Valor do Custo R$ 45.000,00, Valor Recebido 23.980,00.


Método Societário (considerando que o custo realizado 100%, ou seja, unidades concluídas)

Valor da Receita Realizada no Período --> R$ 119.900,00
Valor do Custo Realizado no Período --> 45.000,00

Independe de recebimento para o método societário, conforme IFRS.


A correção sobre o saldo a receber é registrado a débito na conta do cliente e a crédito na Receita Diferida. Posteriormente, você irá também realizar (reconhecer como Receita) esse valor da correção (conforme método utilizado pela a empresa). Exatamente essa correção irá trazer novo registro contábil, conforme IN 84.

Em resumo, o Ideal seria você ter um Software que faz esse cálculo para você. Conheço um Software que faz esses cálculos.


Espero ter ajudado.


Método Fiscal (considerando que o custo realizado 100%, ou seja, unidades concluídas)

Valor da Receita Realizada no Período --> R$ 23.980,00
Valor do Custo Realizado no Período --> 9.000,00

Lembrando que nesse método foi feito o cálculo bem simples, o correto é registrar também as variações ativas e passivas.

Outro detalhe importante a observar, sobre a utilização de moeda para correção (UFIR, CUB, INCC). Caso não utilize essas moedas, você terá "dois pesos e duas medidas", resultado contábil ficará prejudicado.


O Ideal que utilize algum software para fazer esse calculo para você. Conheço um.
Artur Melo Bernardi

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Postada:Sexta-Feira, 6 de dezembro de 2013 às 13:49:57
Eder ou Marcos
Me diz uma coisa, eu estando no Lucro Presumido, Regime de apuração COMPETÊNCIA, para efeito contábil, considero tudo como COMPETÊNCIA, e para efeito fiscal/recolhimento dos impostos, eu posso considerar só o que RECEBI?

Ou seja, faço toda a contabilização por competência, segundo os princípios e mantenho um controle de Memória de Cálculo para impostos, isso é possível, ou seria possível só se estivesse no Regime de CAIXA?

Obrigado!

Artur
Eder Gomes de Araujo

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Postada:Sexta-Feira, 6 de dezembro de 2013 às 13:57:40
Artur,


Os reconhecimentos das Receitas e Custos são da maneira que havia falado anteriormente.

Para efeito dos cálculos tributários, no Presumido, sua base de cálculo será o valor efetivamente recebido com as deduções legais.
Artur Melo Bernardi

Usuário Frequente

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Postada:Sexta-Feira, 6 de dezembro de 2013 às 14:12:44
Eder,
Acho que estou começando a entender.
Então mesmo eu estando no REGIME DE COMPETÊNCIA, eu vou ter a seguinte situação.

TOTAL EM RECEITA DE VENDA............... 119.000,00
TOTAL RECEBIDO.................23.980.00

E nos impostos teria o seguinte:

119.000,00 x 3% = 3.570,00 porém vou recolher só 23.980,00 x 3% = 719,40 a diferença entre 3.570,00 - 719,40 = 2.850,60 ficará como COFINS Diferido.

seria mais ou menos isso?

Abraço,
Eder Gomes de Araujo

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Postada:Sexta-Feira, 6 de dezembro de 2013 às 14:13:54
Artur Melo Bernardi

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Postada:Sexta-Feira, 6 de dezembro de 2013 às 14:32:18
Eder
Aí é só eu manter uma memória de cálculo à parte, se caso a RFB vir a questionar, tenho como demonstrar isso.
Uma planilha com nome do cliente e o valor recebido no mês será que é o suficiente para comprovação junto a RFB?

Outra coisa, eu posso ter Tanto no Passivo Circulante como no Não Circulate, essas "Provisões de Naturezas fiscais" né, pois contratos que vencem até 31/12/2014 será classificado no Circulante e o que tem prazo superior a este período seria classificado no Não Circulante, ou tenho que fazer tbm a divisão do que é circulante e o que não é neste caso?

Abraço,


Eder
Para complementar o assunto que estamos discutindo;

Fui informado, que como estou no Lucro Presumido, e as receitas estão sendo tributadas no REGIME DE COMPETÊNCIA, devo tributar de forma integral, no momento em que ocorrer a venda, ou seja, se vendi em Nov/13 119.000,00 devo tributar Pis/Cofins pelo total e recolher em Dez/13, pois trata-se de unidade concluída e o regime da apuração é COMPETÊNCIA.

Abraço,

Artur.
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Postada:Quinta-Feira, 27 de fevereiro de 2014 às 09:26:05
Prezados amigos,

Estou precisando de um auxilio.
Venda de imóvel sem lucro, como será calculado os impostos no lucro presumido?
Exemplo compro um lote por R$ 100.000, depois desisto de construir no local e vendo o mesmo.
Eder Gomes de Araujo

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cidadeAparecida de Goiania - GO
Postada:Quinta-Feira, 27 de fevereiro de 2014 às 10:17:30
Ilíria,

Qual objeto social da empresa?

Onde foi contabilizado o imóvel? Estoque? Imobilizado?
profissãoContador(a)
mensagens22
pontos364
membro desde30/09/2009
cidadeGovernador Valadares - MG
Postada:Quinta-Feira, 27 de fevereiro de 2014 às 11:04:44
Eder,

O objetivo social é "a construção e incorporação de imóveis" e a aquisição foi contabilizada na conta de Estoque.
Valor da venda R$ 100.000,00.

Eder Gomes de Araujo

Articulista

profissãoConsultor(a) Contabilidade
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pontos2.101
membro desde04/05/2011
cidadeAparecida de Goiania - GO
Postada:Quinta-Feira, 27 de fevereiro de 2014 às 11:18:19
Ilíria,


Certo, portanto no seu caso, como trata de empresa do Lucro Presumido, você utilizará R$ 100.000,00 como base para IR,CS, PIS e a COFINS. (Infelizmente)
profissãoContador(a)
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membro desde28/03/2011
cidadeMarilia - SP
Postada:Sexta-Feira, 7 de março de 2014 às 16:38:14
No caso da nossa amiga Iliria, como procedo a baixa do imóvel do estoque?
Iderlindo Joaquim Luzi

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membro desde07/04/2008
cidadeItuiutaba - MG
Postada:Terça-Feira, 17 de junho de 2014 às 13:25:13
Não entendi as explicações sobre contabilização de uma imobiliária no lucro presumido! Em uma imobiliária de loteamento, estou fazendo da seguinte forma nas vendas a prazo:
Clientes
a Receitas Diferidas (Passivo Não Circulante)
(para registrar a venda conforme contrato)

Caixa
a Clientes (Ativo Circulante)
(Para registrar a entrada e as parcelas recebidas)

Receitas Diferidas (Passivo Não Circulante)
a Receitas de vendas de Unidades Vendidas - (Conta de Resultado)
Para dar baixa no diferido e passar para receitas do exercício)

Assim, o resultado do período será com base nos recebimentos (regime de caixa) e não nas vendas (Regime de Competência). Desta forma, não existira lucros antes dos recebimentos, evitando a distribuição de lucros sem serem realizados.

Será que está errado o meu entendimento?
Artur Melo Bernardi

Usuário Frequente

profissãoAnalista Contabilidade
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membro desde30/04/2010
cidadeLondrina - PR
Postada:Quinta-Feira, 18 de setembro de 2014 às 10:37:08
Iderlindo,
Também faço assim por aqui, no seu caso os contratos são corrigidos por algum índice? Se sim, como faz a contabilização dessa correção?

Abraço,
Artur
Iderlindo Joaquim Luzi

Usuário Ativo

profissão
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membro desde07/04/2008
cidadeItuiutaba - MG
Postada:Quinta-Feira, 18 de setembro de 2014 às 18:04:28
Artur
Até que enfim achei um que esta fazendo a contabilização como eu estou fazendo!
A base do racicinio é o seguinte:
1. Contabilizo pelo regime de competência, nas contas do ativo e passivo;
2. Somente na apuração dos resultados apuro segundo o regime de caixa, exatamente para não apurar lucros antecipados, sem receber.
3. Existe uma resolução de consulta, acho que do RF Paraná, que não aceitou a distribuição de lucros isentos apurados com base no regime de competência.
4. Apurando o lucro no regime de caixa, não ocorrerá o lucro sem tributação na empresa, acredito, podendo distribui-lo com isenção.
a respeito de sua pergunta, eu faço a correção pelo índice do INPC e contabilizo como se fosse uma venda normal, debitando Clientes e creditando Receitas Diferidas, pois estas receitas serão recebidas somadas as correções.
Quero trocar mais informações com você, se puder, passe e-mail para iderlindovisao@terra. com.br
Jaider de Lima Araujo

Usuário Novo

profissãoTécnico Contabilidade
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membro desde28/10/2011
cidadeBrasilia - DF
Postada:Sexta-Feira, 24 de outubro de 2014 às 13:53:04
Boa tarde

A todos

Estou com uma dúvida quanto a contabilização na venda de imóveis próprios integralizados no capital da empresa, cuja a atividade é construtora e é enquadrada no LUCRO PRESUMIDO.

Desde já agradeço

Lucas Lopes Villar

Usuário Iniciante

profissãoAnalista Contabilidade
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membro desde28/01/2008
cidadeCabo Frio - RJ
Postada:Terça-Feira, 28 de outubro de 2014 às 11:24:59
Bom dia Pessoal, estive olhando nesse fórum e vi alguns pensamentos diferentes, gostaria de uma ajuda de vocês.

Tenho uma empresa no lucro presumido de incorporação imobiliária. Na venda a prazo de unidades concluídas, eu faço o seguinte

lançamento:

Valor da Venda: R$ 100.000,00
Entrada: R$ 10.000,00
O saldo em 60x.

Pelo valor da Entrada
D - Cx/Bco (AC)
C- Receita de Venda de Unidades (CR)

Pelo Saldo a Receber
D - Clientes (AC)
C - Receita Deferida (PNC)

Pelos pagamentos das prestações
D- Cx/Bco (AC)
C - Cliente (AC)

Baixa no deferido
D-Receita Deferida (PNC)
C- Receita de Venda de Unidades (CR)

Algumas Duvidas:

1ª Como é uma construção de um edifício com alguns blocos e diversas unidades contidas nesses blocos, é aconselhável criar no plano

de contas nos grupos, Cliente, Receita Deferida e Receita de Venda de Unidades, uma conta para cada Bloco com a sua unidade, para

ficar algo mais especifico?

2ª As parcelas são atualizadas pelo INCC, eu estou fazendo o lançamento da seguinte maneira?

D-Cx/Bco
C- Receita Financeira

Visto que eu sei, qual é o valor da prestação sem correção, apenas faço a subtração daquilo que ela recebeu, logo a diferença eu

Sei que é uma receita proveniente da correção do índice ou um juros recebido por atraso de pagamento.

3ª Porque preciso classificar como Receita Defirida, visto que o bem já foi entregue.

Desculpa por tantas duvidas, mas é que esse ramo é novidade pra mim.

Desde já agradeço

Lucas
Rafael Otavio Costa Pereira

Usuário Iniciante

profissãoAuxiliar Contabilidade
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membro desde30/06/2014
cidadeBauru - SP
Postada:Terça-Feira, 28 de outubro de 2014 às 17:07:25
Boa Tarde Pessoal,

Estou com um duvida "Cruel". Tenho um Cliente do Lucro Presumido - atividades de Compra e venda de imoveis e aluguel de imoveis proprios.

Tenho um imovel no valor de R$ 50.000,00 adquirido a alguns anos que esta como ativo imobilizado pois o mesmo estava gerando renda de aluguel.
Apartir do Mês 06/2014 eu transferi o mesmo para Estoque pois o dono resolveu vender. O imovel foi vendido por 190.000,00. Como contabilizo a baixa desse estoque? (o imovel foi pago a vista)

Lançamento Mês 06/2014
D:Estoque
C:Ativo Imobilizado
R$ 50.000,00

E agora na venda?

Estoque : 50.000,00
Venda : 190.000,00

Obrigado!

Rafael Otávio Costa Pereira - Analista de Contabilidade
Maria Tereza Amaral Cavalcante

Usuário 3 Estrelas Novas

profissãoEscriturário(a)
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membro desde05/09/2007
cidadeJacarei - SP
Postada:Sexta-Feira, 12 de junho de 2015 às 09:21:26
Bom dia,

Uma empresa com o ramo de comercio de imóveis próprios, proprietária de um terreno, fechou contrato com uma PJ construtora, entregando o terreno para construção de 480 apartamentos. O valor é a prazo, nas seguintes condições: primeira parcela 200.000,00, segunda R$ 500.000,00, terceira R$ 500.000,00 e mais 40 apartamentos. Possui contrato de compromisso. Como faço os lançamentos contábeis dessa operação. A empresa é Lucro Presumido.

Maria Tereza
Iderlindo Joaquim Luzi

Usuário Ativo

profissão
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membro desde07/04/2008
cidadeItuiutaba - MG
Postada:Sexta-Feira, 12 de junho de 2015 às 12:32:00
Lucas
Pelo que entendi, a partir de agosto/2014 nao pode mais contabilizar receitas diferidas.
Agora o regime é de COMPETENCIA, ou seja, voce tem que lançar as receitas totais, apenas os recolhimentos dos impostos é que podem ser pelo regime de caixa.
Vai acontecer que o lucro irá aparecer de uma vez, no momento da venda. Aí é que voce terá que ter um controle para saber qual o lucro que pode ser distribuido com isençao.
No caso das receitas financeiras, pela correçao do saldo devedor do cliente, este valor nao é contabilizado como receita financeira, e sim com recitas de unidades vendidas.
Espero ter ajudado.
Iderlindo
profissãoSupervisor(a) Contabilidade
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membro desde17/07/2012
cidadeSao Paulo - SP
Postada:Segunda-Feira, 15 de junho de 2015 às 17:06:08
Boa tarde
A todos

preciso de uma ajuda na contabilização de venda de imóveis próprios a empresa não é construtora ela compra imóveis pra revender,
na compra coloquei em estoque , agora na venda vou colocar, como proceder a contabilização, vendeu a vista

d- conta bancaria -
c- venda imóveis - receita

d- conta de resultado? despesa no valor do bem adquirido
c- estoque ?

Iderlindo Joaquim Luzi

Usuário Ativo

profissão
mensagens127
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membro desde07/04/2008
cidadeItuiutaba - MG
Postada:Segunda-Feira, 15 de junho de 2015 às 17:24:30
Teresinha
Entendo que os lançamentos seriam:
Na aquisiçao
ESTOQUES
A CAIXA BANCOS (valor do custo pago)

Na venda
CAIXA BANCO
RECEITAS VENDAS DE IMOVEIS (valor da venda)

Na baixca em consequencia da venda:
CUSTOS DE IMOVEIS VENDIDOS
A ESTOQUES (Valor pelo custo)

Iderlindo

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