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Construtora e Incorporadora TRIBUTAÇÃO

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Vitor Falcão

Usuário Novo

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Postada:Quinta-Feira, 13 de março de 2014 às 08:34:46
Boa Tarde,

Uma construtora poderia se enquadrar no Simples Nacional e ser Tributada pelo ANEXO IV correto ? CNAE 4120-4/00

Agora, se um empresário resolve abrir uma empresa de construção civil e ele próprio entra com o dinheiro, divulga, constrói e vende os imoveis, (plano minha casa minha vida) ,não poderia apenas se enquadrar como Construtora e sim também como INCORPORADORA DE IMÓVEIS - CNAE 4110-7/00, ficando assim impedida de optar pelo Simples Nacional e somente pelo Lucro Presumido ou Real. Estou correto em minha afirmativa ou poderia sim se enquadrar no simples APENAS COMO CONSTRUTORA e exercer as funções descritas acima?
Eu poderia abrir uma empresa com os 02 CNAES acima ?

Outra duvida:
Caso ela seja Simples ou Lucro Presumido, a CPP seria 2% sobre a receita bruta? (conforme desoneração da folha de pagamento)
E quais os impostos DEVIDOS a construtora tributada pelo Lucro Presumido?

Desde já agradeço.
Aparecida Mota

Usuário Estrela Dourada

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Postada:Quinta-Feira, 13 de março de 2014 às 20:21:44
A atividade da construtora, conforme podemos verificar na descrição de seu CNAE restringe-se a prestação de serviços, seja somente com mão de obra ou mesmo fornecimento de material + mão de obra, mas é uma prestadora de serviços. Para a atividade e venda de imóveis, e no caso a incorporação, que seria a união de todos os elementos, terreno, materiais, recursos financeiros, etc, é necessário ser incorporadora e neste caso optar pelo Lucro Presumido ou Real como mencionou. A desoneração da folha é somente para a atividade da Construtora, não se aplica a Incorporadora. Sempre deve-se levar em conta a origem da Receita. Se a Receita da empresa veio da prestação de serviços da construtora haverá a desoneração, caso a Receita veio da venda de imóveis não haverá a desoneração.

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Vitor Falcão

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Postada:Sexta-Feira, 14 de março de 2014 às 17:25:43
Aparecida, Obrigado pela resposta.

Só mais uma dúvida, uma empresa, PODE TER as duas atividades , (construtora e incorporadora) no mesmo CNPJ? ou tem alguma lei que impeça isso ?
Aparecida Mota

Usuário Estrela Dourada

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Postada:Sábado, 15 de março de 2014 às 14:48:15
Sim, pode ter as duas atividades e receitas das duas atividades. Para o pagamento dos impostos deve-se segregar as receitas e depois de definidas podem ser somadas e pagas em uma única guia, para cada código.

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Rafael Teske

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Postada:Terça-Feira, 8 de abril de 2014 às 09:47:53
Aparecida.

Acredito que você possa me ajudar, pois percebi que você entende do assunto.

Estou com duvidas referente a tributação na incorporação. Se uma incorporadora tiver uma receita de 100.000 como é feito o calculo dos impostos qual é a porcentagem para base de calculo e qual a porcentagem dos impostos pis, cofins, CSLL e IRPJ ?


fico grato se puder tirar essas duvidas para mim.
Aparecida Mota

Usuário Estrela Dourada

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Postada:Terça-Feira, 8 de abril de 2014 às 12:50:34
No caso de Receita de Incorporação de Imóveis, ou seja, construção para venda, são os seguintes percentuais para o Lucro Presumido, visto que essa atividade não poderá optar pelo Simples.
irpj: 8% x 15%=1,2 darf= 2089
csll; 12% x 9% = 1,08 darf= 2372
pis: 0,65 % darf= 8109
cofins: 3,00% darf= 2172
Total de Tributos - 5,93% -
Não cabe o pagamento de ISS na incorporação - conforme já determinou o STF por não haver prestação de serviços para terceiros - o que é devido no caso da construtora.

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Rafael Teske

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Postada:Quarta-Feira, 9 de abril de 2014 às 14:57:36
Aparecida

muito obrigado por ter respondido a minha duvida, mas agora surgiu outra duvida.

Os impostos na Incorporação são pagos conforme o andamento da construção ou somente na venda dos apartamentos?

Aparecida Mota

Usuário Estrela Dourada

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Postada:Quarta-Feira, 9 de abril de 2014 às 20:14:34
Os impostos serão pagos de acordo com a escolha do regime: competência ou caixa - se for competência, sempre que foi emitido um documento de venda, seja contrato ou escritura, os tributos deverão ser pagos no valor total declarado nestes documentos, mesmo que não tenham sido recebidos - Se for regime de caixa conforme os valores forem sendo recebidos, seja integral ou parcelado, serão recolhidos os respectivos tributos.
As empresas que só vendem à vista escolhem a opção regime de competência, quando se vende à prazo, a escolha é regime de caixa.

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Rafael Teske

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Postada:Quinta-Feira, 10 de abril de 2014 às 07:46:09
Aparecida

no caso se a incorporadora tiver 10 apartamentos e 5 são à vista e outros 5 são à prazo eu poderia tributar 5 com regime de caixa ( conforme valor da venda à vista) e outros 5 como regime competência ( conforme recebimento da parcela)?
Aparecida Mota

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Postada:Quinta-Feira, 10 de abril de 2014 às 20:07:31
Mensagem Editada por Aparecida Mota em 10/04/2014 20:13:03
A opção será feita no início de cada ano, ou na abertura da empresa e será irretratável para o referido ano, sendo possível apenas um regime para todas as receitas auferidas.
Regime de competência - tributos são pagos pelo valor total dos documentos emitidos, independente do recebimento.
Regime de caixa - tributos são pagos de acordo com o dinheiro que entra no caixa. Ex: vende-se uma casa por 100.000,00 e recebe somente 10.000,00 - declara-se o valor da venda, e o valor da entrada no caixa e paga-se os tributos somente pelo valor efetivamente recebido, no caso sobre os 10.000,00.

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Juscicleia

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Postada:Segunda-Feira, 5 de maio de 2014 às 16:53:25
Boa tarde,

Li alguns tópicos e fiquei na duvida, se no caso eu abrir uma incorporadora, compra de terrenos e construção de casas
para vender, não sendo casas de condomínio nem prédios, eu irei pagar o IR adicional?
não poderei tb aderir ao Ret? Caso as casas que construir quando for vender pelo Minha Casa Minha Vida qual beneficio
terei? agradeço pois estou muito confusa.

Juscicleia.
Paulo Queiroz Fernandes Junior

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Postada:Segunda-Feira, 13 de abril de 2015 às 20:28:39
Boa noite Aparecida Mota. dei uma lida nas respostas dadas aos meus colegas o que já me ajudou bastante, porem Gostaria de saber onde e de que forma posso optar pelo regime de caixa ou competência? e quais as obrigações mensais e anuais em relação as declarações a serem apresentadas.
Aparecida Mota

Usuário Estrela Dourada

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Postada:Quinta-Feira, 16 de abril de 2015 às 22:06:13
A opção pelo regime de tributação, lucro presumido ou real, será manifestada com o pagamento da primeira ou única quota do imposto devido correspondente ao primeiro período de apuração de cada ano-calendário. A pessoa jurídica que iniciar atividades a partir do segundo trimestre manifestará a opção com o pagamento da primeira ou única quota do imposto devido relativa ao período de apuração do início de atividade. A opção escolhida será irretratável para o referido ano-calendário, podendo ser trocada somente no próximo ano.

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Joao Alexandro Soares da Silva

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Postada:Quarta-Feira, 6 de maio de 2015 às 08:53:28
Bom dia. A opção pelo Lucro real seria uma alternativa economicamente viavel?
Aparecida Mota

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cidadeCampo Grande - MS
Postada:Quinta-Feira, 7 de maio de 2015 às 08:29:39
Para essa atividade a opção mais escolhida tem sido o Lucro Presumido, que tem se mostrado a mais vantajosa.

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Junior Siqueira

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Postada:Sexta-Feira, 8 de maio de 2015 às 11:16:16
(Regra 14) Mensagem digitada em CAIXA ALTA (CAPS LOCK) ou totalmente formatada (negrito, itálico, etc). por Paulo R. Schafer em 08/05/2015 11:16:46
bom dia aparecida

no caso da incorporadora, tenho um terreno em nome da empresa que dÁ pra construir 3 casas, faÇo a venda dessas casas
como faÇo o pagamento do imposto, a base seria o valor total da venda de cada casa, ou deduziria os valores do terreno,
material/mÃo de obra, para fazer o recolhimento sÓ do lucro?

grato, desde agradeÇo.
junior
Joao Alexandro Soares da Silva

Usuário 5 Estrelas

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cidadeSao Paulo - SP
Postada:Sexta-Feira, 8 de maio de 2015 às 13:46:41
Boa tarde Pessoal. Estou abrindo uma empresa incorporadora e o terreno que sera construído o empreendimento está em nome dos sócios. Tenho que solicitar que este terreno seja transferido para o nome da empresa?
Saulo Heusi

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Postada:Sexta-Feira, 8 de maio de 2015 às 16:17:32
Boa tarde João,

Exatamente!

Se a empresa vai promover incorporações sobre este terreno é imprescindível que o terreno seja dela.

...
Alexsander Lando

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Postada:Quinta-Feira, 14 de maio de 2015 às 10:45:02
Bom dia, quanto ao IR da incorporação. É pago somente sobre o lucro? Se um apartamento custou R$ 100 mil e vendi por R$ 130 mil, pago imposto sobre os R$ 30 mil? E depois disso posso transferir o lucro para pessoa física sem nova tributação?

Obrigado.
Anaelia Vilaça

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Postada:Segunda-Feira, 22 de junho de 2015 às 15:18:10
Boa tarde! No caso de uma construtora que presta os serviços de mão de obra + fornecimento de materiais e irá receber um apartamento no final da construção ele pode continuar no simples nacional? Qual nota fiscal devo usar para repassar o material para o dono do prédio?
Saulo Heusi

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Postada:Terça-Feira, 23 de junho de 2015 às 07:10:13
Bom dia Alesander

No caso de incorporadoras a tributação incide sobre as receitas decorrentes da exploração de suas atividades e não apenas sobre o lucro. Incidiria sobre este se o imóvel fizesse parte do Imobilizado da empresa, mas neste caso faz parte dos estoques, logo você deve oferecer a tributação os R$ 130.000,00.

A distribuição de lucros é isenta do IR e do INSS, entretanto tenha em conta que se esta for em valores superiores aos percentuais de presunção já diminuídos de todos os impostos e contribuições que a empresa esteja sujeita, ensejará a obrigatoriedade da Escrituração Contábil Digital - ECD

...
Josi

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cidadeRibeirao Preto - SP
Postada:Quinta-Feira, 22 de outubro de 2015 às 09:19:27
Bom dia. Saulo
Supondo que o imóvel citado acima vendido por R$ 130.000,00, já tendo pago os tributos que nossa colega Aparecida Mota citou , irei no final do ano distribuir os lucros e farei esse lançamento na declaração de PF do sócio, referente aos R$ 30.000,00 de lucros na venda do imóvel, novamente ele será tributado na pessoa física?
Tenha um ótimo dia.

Desde já agradeço.
Anderson Aredes

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profissãoTécnico Contabilidade
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membro desde17/09/2009
cidadeIpatinga - MG
Postada:Sexta-Feira, 23 de outubro de 2015 às 11:42:37
Busco uma orientação, no caso de uma empresa incorporadora que esta construindo e passa meses sem realizar venda e depois de 8 meses começa a vender as unidades construídas, pelo que entendi pagará impostos federais somente ao realizar a venda, nos 8 meses em que estava construindo não terá impostos a pagar (exceto trabalhista).

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Aparecida Mota

Usuário Estrela Dourada

profissãoConsultor(a) Contabilidade
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membro desde19/04/2009
cidadeCampo Grande - MS
Postada:Sexta-Feira, 23 de outubro de 2015 às 20:49:17
Por regime de competência - haverá pagamento de tributos sempre que houver a venda, sobre o valor venal, independentemente de ter recebimento total, parcial ou nem haver o recebimento no momento da venda. Se for regime de caixa, haverá o pagamento dos tributos sempre que houver recebimentos (entradas no caixa).

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Josi

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cidadeRibeirao Preto - SP
Postada:Segunda-Feira, 26 de outubro de 2015 às 10:49:12
Alguém poderia me ajudar?
Supondo que o imóvel citado acima vendido por R$ 130.000,00, já tendo pago os tributos que nossa colega Aparecida Mota citou , irei no final do ano distribuir os lucros e farei esse lançamento na declaração de PF do sócio, referente aos R$ 30.000,00 de lucros na venda do imóvel, novamente ele será tributado na pessoa física?

Aparecida tenho lançado somente as despesas com materiais de construção, a mão de obra dos pedreiros , engenheiros, impostos nos casos de compra dos terreno como o ITBI, como não há ainda a venda de imóveis a empresa tem dado prejuízo, pois está operando somente com o seu Capital Social integralizado. A empresa opera por "competencia", Acho que é o mesmo caso que o Anderson citou a cima. Somente depois de começar a vender é que a empresa terá que pagar os impostos, mas não seria sobre o valor total da venda, pois os valores venais dos terrenos são em torno de R$ 10.000,00.

Att.

Josi
Saulo Heusi

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Postada:Segunda-Feira, 26 de outubro de 2015 às 11:31:27
Bom dia Josi

A distribuição de lucros - desde que comprovados contabilmente ou obedecidos os percentuais de presunção - é isenta do imposto de renda e das contribuições previdenciárias.

Entretanto deve se obedecidas também as demais regras para distribuição, tais como os percentuais de participação de cada sócio no capital da empresa, a existência de disponibilidades, a inexistência de débitos junto a Receita Federal, Procuradoria e Previdência Social, etc.

...

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Josi

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Postada:Segunda-Feira, 26 de outubro de 2015 às 12:00:42
Ótimo. Saulo muito obrigada, quanto a empresa ela está ok, em relação aos tributos e contribuições, porem no ano passado depois de termos fechamos o balanço dessa incorporadora e, chegada a hora de fazer a DIRPF o sócio ligou no escritório pois precisava lançar os lucros da PJ em sua declaração e um outro contador disse que ele só poderia distribuir o valor de R$ 26.816,55 o que fosse acima disso seria tributado e, ele fez dessa forma.
E teve uma fortuna de imposto a pagar, já que todo o lucro que ele teve na PJ foi tributado na PF, (novamente), achei estranho esse fato que caracteriza bi tributação, por isso achei melhor pesquisar, e pesquisando aqui encontrei a IN 93/1997, (IN da RFB nº 1.420/2013), que deverá estar previsto no contrato social, conforme consta no art. 204º da Lei nº 6.404/1976, dentre outras se não me engano com comentário seu respondendo pra alguém, e isso me está ajudando muito, estou lendo para poder passar ao cliente e a esse contador.

Muito obrigada
São pessoas como você que fazem, a diferença no mundo, é lógico como muitos outros aqui.

Eternamente grata.
Saulo Heusi

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Postada:Segunda-Feira, 26 de outubro de 2015 às 14:03:15
Boa tarde Josi,

Realmente ele não foi bem assessorado pelo dito contador que acabou prejudicando-o ao invés de ajudá-lo.

Além da legislação citada por você, veja o que diz o próprio Regulamento do Imposto de Renda - Decreto 3000/1999:

Art. 39. Não entrarão no cômputo do rendimento bruto:

XXIX - os lucros ou dividendos calculados com base nos resultados apurados a partir do mês de janeiro de 1996, pagos ou creditados pelas pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real, presumido ou arbitrado (Lei nº 9.249, de 1995, art. 10);


E no menu "Ajuda" da DIRPF 2015 acerca dos "Rendimentos Isentos e não tributáveis":

Linha 05 - Lucros e Dividendos recebidos pelo Titular ou Dependentes

Informe o valor correspondente a lucros e dividendos apurados em 1993 por pessoa jurídica tributada com base no lucro real e os apurados a partir de 1º de janeiro de 1996, distribuídos em 2014 a titular, sócio ou acionista de pessoa jurídica submetida ao regime de tributação pelo lucro real, presumido ou arbitrado.


Veja com a Receita Federal a possibilidade deste contribuinte retificar a DIRPF e incluir tais rendimentos na ficha correta. Se isto for possível ele deve pedir a restituição dos valores já pagos via PerDComp (uma para cada pagamento indevido).

A DIRF fará prova de que tais rendimentos são isentos por se tratar de distribuição de lucros.

...

Josi

Usuário Novo

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cidadeRibeirao Preto - SP
Postada:Quarta-Feira, 28 de outubro de 2015 às 17:00:37
Boa tarde!
Saulo mais uma vez muito agradecida, tem sido de grande valia o fórum pra mim. Desculpe a demora, mas está corrido por aqui, como sempre.
Sim estou estudando sobre o caso e vou orientar o contador responsável aqui a ir na RFB, para ver como resolver essa questão, ou se há a possibilidade.

Me bateu outra duvida a respeito da construtora, nesse caso eles abriram a empresa com um Capital Social de R$ 10.000,00, por enquanto só teve despesas com algumas obras (material, de construção, contabilidade, condomínio...), teve prejuízo pois está usando esse C.S. até aqui tudo bem, porem em 2015 o sócio comprou alguns terrenos R$200.000,00 R$ 750.000,00, a empresa não tem esses valores para se fazer esses pagamentos, ele comprou e esta pagando com dinheiro dele pessoa física, porem os contratos já saem no nome da empresa, tenho feito o seguinte lançamento.

D - Caixa (A) R$ 200.000,00
C - Emprestimo dos sócios (P)
Ref. valores que ele está pondo na empresa

D - Estoque Terreno (A)
C - Caixa
Sendo o dinheiro que ele emprestou pra empresa, dando o pagamento

Não há previsão de obra, concluída para 2015, assim sendo não haverá receita pra que se pague o sócio. Poderia me orientar como proceder.

Desde Já Muito obrigada, mais uma vez.
Saulo Heusi

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Postada:Quinta-Feira, 29 de outubro de 2015 às 07:15:51
Bom dia Josi
...o sócio comprou alguns terrenos R$200.000,00 R$ 750.000,00, a empresa não tem esses valores para se fazer esses pagamentos, ele comprou e esta pagando com dinheiro dele pessoa física, porem os contratos já saem no nome da empresa,

A rigor em obediência ao Principio da Entidade o patrimônio da pessoa física não se confunde, não se pode confundir, com o da jurídica. Entretanto nada impede que o sócio empreste dinheiro à pessoa jurídica.

Nestes casos há que se observar aspectos/obrigações importantíssimas:

1 - Celebrar um Contrato de Mútuo entre ambos (física e jurídica) onde conste os encargos sobre os rendimentos do capital emprestado e;

2 - Verificar se o sócio tem respaldo em sua DIRPF que possibilitem efetuar tais empréstimos.

Alternativamente o sócio pode aumentar o capital social da empresa com tal dinheiro desde que observe o segundo item citado acima.

...

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