Loteamento/isencao/lucro presumido

Aprovei um loteamento em 2005 com 130 lotes. Em 2005 vendi 8 lotes por R$48.000,00, em 2006 vendi 12 lotes por R$84.000 e em 2007 vendi 12 lotes que totalizaram R$96.000,00. Não vinha pagando os impostos devidos uma vez que entendia que se vendesse ate R$35.000,00 por mês,estaria isento do pagamento de imposto sobre a venda dos lotes (em nenhum mês efetuei vendas por valores somados superior a R$35.000,00)
de acordo com a lei 9.250/95:

Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido
na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário
de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior
a: (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)
I - R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de
ações negociadas no mercado de balcão; (Incluído pela Lei nº 11.196,
de 2005)
II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais
casos. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. No caso de alienação de diversos bens ou
direitos da mesma natureza, será considerado, para os efeitos deste artigo, o valor do conjunto dos bens alienados no mês.
Este ano estudando melhor o caso antes de fazer a declaração referente a 2007 fiquei na duvida e acho que apesar de ser pessoa física, posso estar equiparado à pessoa jurídica pelo total de lotes vendidos.

Minhas dúvidas:

1) Apesar de não ter vendido bens com valor superior a R$35.000,00 por mês, devo ou não pagar impostos sobre as vendas efetuadas?

2) Em caso de ter que pagar impostos sobre as vendas, qual a melhor solução? Pagar como pessoa física, constituir uma pessoa jurídica ou declarar como pessoa física equiparada a jurídica? Qual a melhor opção para agir de agora em diante?

3) Caso eu constitua uma pessoa jurídica e tenha que transfir todos os lotes para ela meu custo seria muito alto pois teria que pagar ITBI, escrituras e registro junto ao Cartório. (os impostos calculados no lucro presumido não seriam o problema maior pois: (IRPJ de 1,2%, CSLL de 1,08%, PIS de 0,65% e COFINS de 3% dando um total de 5,93% sobre a venda de cada imovel)

4) Pesquisando na internet verifiquei que a transferência de bem
imóvel para a sociedade, para integralizar cota do capital social, não constitui fato gerador do ITBI. Caso estes imóveis sejam todos
transferidos para integralização do capital social eu poderei
vende-los normalmente ou teria alguma restrição?

5) Caso não seja aconselhável constituir uma pessoa jurídica, posso declarar como pessoa física e apurar o valor devido com base no lucro presumido ou esta apuração e exclusiva para pessoas jurídicas?

6) Quanto aos impostos não pagos ate hoje e caso sejam devidos qual a melhcr solução e método para apuração? Posso apurar com base no lucro presumido?

7) Caso sejam devidos tais impostos e após a apuração do valor devido, existe alguma possibilidade de parcelamento destes débitos?

Desde ja agradeco pela atencao.

Boa noite Marcos

Lê-se no Artigo 152 do Regulamento do Imposto de Renda Decreto 3000/1999 que:

Incorporação ou Loteamento sem Registro

Art. 152. Equipara-se, também, à pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de decorrido o prazo de sessenta meses contados da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras do loteamento (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 6º, § 1º, e Decreto-Lei nº 1.510, de 1976, arts. 10, inciso IV, e 16).

§ 1º Para os efeitos deste artigo, caracterizar-se-á a alienação pela existência de qualquer ajuste preliminar, ainda que de simples recebimento de importância a título de reserva (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 6º, § 2º).

§ 2º O prazo referido neste artigo será, em relação aos imóveis havidos até 30 de junho de 1977, de 36 meses contados da data da averbação (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 6º, § 1º, e Decreto-Lei nº 1.510, de 1976, arts. 10, inciso IV, e 16).

Vale dizer que se você não registrou a incorporação do imóvel, é considerado Pessoa Física Equiparada à Jurídica, portanto sujeito a tributação sobre os lucros decorrentes das operações imobiliárias como se Pessoa Jurídica fosse.

É também o que se lê nas respostas às Perguntas 233 e seguintes dadas pela Receita Federal acerca do assunto.

Uma vez que legalmente se equipara a Pessoa Jurídica, é aconselhável que constitua empresa individual e nela reconheça as operações imobiliárias já realizadas e as que pretende realizar. Isto porque a tributação será idêntica nos dois casos (Pessoa Física ou Jurídica) e como empresa, ainda que individual, você terá algumas vantagens.

O até então exposto responde às suas perguntas de Nº 01 ao Nº 05, na mesma ordem colocada por você se tem que:

06) - A forma de tributação recomendável, neste caso, é a sistemática do Lucro Presumido. Deve ser adotada pela Pessoa Jurídica e é possível desde que não exista contabilmente custos orçados e não realizados. Isto significa dizer que o lucro deve ser reconhecido presumidamente na medida em que for auferida as receitas das vendas, e não destas diminuídas dos custos orçados.

07) - Todos os impostos federais são passiveis de parcelamento espontâneo em até 60 parcelas. A condição para tanto é que haja a anuência do gerente de sua conta bancária para autorização do débito em conta.

...

Ola Saulo. Primeiramente gostaria de agradecer pelos esclarecimentos prestados e se nao for abusar de sua boa vontade, lhe fazer outra pergunta. Como voce disse o melhor seria constituir uma empresa individual e reconhecer as operacoes ja realizadas como assim por diante.Pergunto: Esta empresa individual que tera um CNPJ podera reconhecer as atividades ja realizadas pela pessoa fisica que tem somente o CPF?

Eu terei que transferir todos os imoveis para a pessoa juridica (+ ou - 100 imoveis) somente na declaracao do imposto de renda ou terei que formalizar esta transferencia junto ao cartorio, pois caso seja necessaria a tranferencia junto ao cartorio, ficaria inviavel esta tranferencia pois eu teria que pagar ITBI, Escritura e Registro.

Caso seja necessario apenas a transferencia na propria declaracao eu continuaria vendendo os imoveis como pessoa fisica e declarando a venda como pessoa juridica? Como ficaria a situacao.

Caso esteja incomodando demais, sera que vc nao poderia passar para meu e mail o endereco de um profissional que poderia me ajudar nesta questao mediante pagamento?
Mais uma vez obrigado.

Boa noite Marcos,

De modo geral os efeitos decorrentes da equiparação de Pessoa Física à Jurídica pelo exercicio de operações imobiliárias pode ser resumido assim:

Efeitos da Equiparação
A equiparação da Pessoa Física à Jurídica obriga a equiparada a observar as normas da legislação do Imposto de Renda aplicável às Pessoas Jurídicas, no que diz respeito:

a) ao cumprimento de obrigações acessórias;
b) à escrituração na forma preconizada pela legislação comercial e legislação fiscal.

Obrigações Acessórias
As pessoas físicas consideradas empresas individuais equiparadas à pessoa jurídica ficam obrigadas a (Artigo Nº 160 do Regulamento do Imposto de Renda:

a) inscrever-se no CNPJ/MF, no prazo de 90 (noventa) dias, contados da data de equiparação;
b) manter escrituração contábil completa em livros registrados e autenticados pelas repartições da Secretaria da Receita Federal;
c) manter sob sua guarda e responsabilidade os documentos comprobatórios das operações relativas às atividades da empresa individual, pelos prazos previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas;
d) efetuar as retenções e recolhimento do Imposto de Renda na Fonte, previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas.

Escrituração Contábil
A escrituração contábil completa a que está sujeita a pessoa física equiparada à pessoa jurídica é aquela executada sob a responsabilidade de contabilista legalmente habilitado, e que compreende a escrituração dos livros comerciais e fiscais exigidos pela legislação do Imposto de Renda de qualquer empresa sujeita à tributação com base no lucro real.

a) livros Diário e Razão;
b) livro para Registro de Inventário;
c) livro de Apuração do Lucro Real.

Note que a despeito de as Pessoas Jurídicas optantes pela tributação na sistemática do Lucro Presumido estarem dispensadas da escrituração contábil perante a legislação do Imposto de Renda, desde que escriturem o livro Caixa (Art. 45 da Lei Nº 8.981/95 e Art. 34 da IN SRF Nº 250/02), o Artigo 160 do RIR/99 obriga as Pessoas Físicas equiparadas à Jurídicas, a escrituração contábil completa, mesmo quando sujeitas à tributação pelo Lucro Presumido.

Tributação dos Resultados
A empresa individual (Pessoa Física) equiparada à Pessoa Jurídica, fica sujeita ao pagamento dos tributos como as demais Pessoas Jurídicas, a saber:

a) IRPJ calculado com base no lucro real ou presumido, conforme o caso;
b) Contribuição Social sobre o Lucro;
c) Contribuição ao PIS incidente sobre o faturamento;
d) Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.

Declaração de Rendimentos
A Pessoa Jurídica optante pelo Lucro Presumido está obrigada à entrega da DCTF e da DACON Semestrais. No ano seguinte àquele da equiparação, deverá apresentar ainda a DIPJ, correspondente a forma de apuração adotada no ano-calendário: Lucro Real Trimestral, Real por Estimativa ou Lucro Presumido.

Constituição da Empresa
É imperativo que você promova a constituição da empresa individual, haja vista que a Receita pode tributar todos os rendimentos decorrentes da alienação dos imóveis já baixados/vendidos, desvinculando-os da isenção concedida à alienação de bens de pequeno valor.

Tenha em conta que, a equiparação em questão se dá justamente para evitar a sonegação implícita nas transações imobiliárias em que o contribuinte use indevidamente o benefício concedido àquele que não tem loteamentos à venda.

Transferência dos Bens
Quanto a transferência dos bens da Pessoa Física para Jurídica, neste caso, não há a necessidade de escrituração em Cartório e pagamento de ITBI. Isto porque a transferência se dará pela simples baixa na DIRPF com a respectiva anotação quanto a finalidade da baixa e sem custo algum.

É o que se lê na resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 414 cuja integra transcrevo:

Se o contribuinte for equiparado a pessoa jurídica pela prática de incorporação ou loteamento, os imóveis objeto dessas transações são imediatamente baixados de sua Declaração de Bens e Direitos, historiando-se, no item correspondente à participação societária, sua destinação para formação do capital da pessoa jurídica equiparada, indicando o valor do capital com ele realizado. (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR), arts. 150, § 1º,inciso III, 151 e 152)

Nota
Não entenda o "resumo" de acima, diferente da intenção de lhe dar "uma idéia", ainda que simplista, de como se dá a transição de Pessoa Física para Jurídica, no caso de equiparação pelo exercício de atividades imobiliárias.

Não há incômodo algum em comentarmos o assunto aqui no Fórum, mesmo porque - além de termos a oportunidade de ler prováveis comentários de outras pessoas que já viveram experiências semelhantes - deve servir inclusive como fonte de consulta para aquelas que eventualmente precisem.

No entanto, você vai precisar (sim) de uma empresa que se responsabilize pela prestação dos serviços contábeis. Estou certo de que qualquer contador poderá orientá-lo adequadamente e que juntos facilmente conseguirão viabilizar seus negócios sem o risco fiscal que hoje os envolve.

...

Boa Tarde
Tenho um cliente pessoa física que possui uma área de terra e irá construir algumas casas utilizando o Programa Minha Casa Minha Vida, com valor das respectivas de até R$ 60.000,00, eu gostaria de saber se ele pode se inscrever no RET usando a alíquota de 1% mesmo sendo Pessoa Física?
Obrigado