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Venda de Imóveis por pessoa física

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Sergio Roberto Bueno

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Postada:Segunda-Feira, 14 de abril de 2008 às 16:29:28
Boa tarde,

A pessoa física que constrói casas/sobrados para venda é equiparada a pessoa jurídica se realizar com habitualidade essas operações. A partir de quantos imóveis vendidos no exercício a pessoa física passa a ser equiparada a pessoa jurídica?

Obrigado,
Sérgio

Tópico movido por Ricardo C. Gimenez para esta sala em 19 de junho de 2009 às 10:51:32.

Sds,
Sergio Roberto Bueno
Saulo Heusi

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Postada:Segunda-Feira, 14 de abril de 2008 às 19:44:24
Boa noite Sérgio,

De acordo com a legislação do imposto sobre a renda, somente se considera equiparada à pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, a pessoa física que promove incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção.

É o que se lê na resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 234 acerca do assunto.

Vale dizer que se você adquirir um terreno de cada vez e sobre ele construir uma casa e vendê-la não estará equiparado à Pessoa Jurídica. Se vender uma por mês por valor igual ou inferior a R$ 35.000,00 estará (inclusive) isento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

No entanto, se adquirir um terreno e desmembrá-lo ou subdividí-lo, estará promovendo o loteamento e a partir de então, mesmo que venda os lotes sem construção, equiparar-se-á a Pessoa Juridica.

Também ocorrerá a citada equiparação, se promover a construção de imóveis com mais de duas unidades imobiliárias destinadas à venda.

...
Maria Tereza Amaral Cavalcante

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Postada:Sexta-Feira, 19 de junho de 2009 às 10:19:06
Bom Dia,

A pessoa física entregou para uma construtora edificar um prédio de apartamentos residenciais, mediante a troca por 11 apartamentos. Essa essa pessoa física vai vender os referidos apartamentos. Ela pode vende-los como pessoa física? ou é equirada a pessoa jurídica?

att.

Maria Tereza
Saulo Heusi

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Postada:Sexta-Feira, 19 de junho de 2009 às 17:26:14
Boa tarde Maria,

Lê-se na resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 234 :

De acordo com a legislação do imposto sobre a renda, somente se considera equiparada à pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, a pessoa física que promove incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção, inclusive:

a) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, efetuando registro dos documentos de incorporação ou loteamento, outorgar mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando o mandante se beneficiar do produto dessas alienações, ou assumir a iniciativa ou responsabilidade da incorporação ou loteamento (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR , art. 151);

b) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio de mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de corrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro de Imóveis da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para os terrenos adquiridos até 30/06/77 o prazo é 36 meses (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR , art. 152);

c) a subdivisão ou desmembramento de imóvel rural, havido após 30/06/1977, em mais de dez lotes, ou a alienação de mais dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, tendo em vista que tal operação se equipara a loteamento, salvo se a subdivisão se der por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR , art. 153).

Atenção: Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados sociedades de fato, ainda que deles também façam parte pessoas jurídicas. Assim, a cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e demais dispositivos legais, como se ele fosse o único titular da operação imobiliária, nos limites da sua participação (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR , art. 155).

(Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, arts. 29 a 31 e 68; Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR, art. 151; Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937; Decreto-lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967; Parecer Normativo CST nº 6, de 1986)


...
Maria Tereza Amaral Cavalcante

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Postada:Segunda-Feira, 22 de junho de 2009 às 08:09:32
Bom dia Saulo,

obrigada pela atenção.

Maria Tereza
Vinicius Ramos

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Postada:Quarta-Feira, 24 de junho de 2009 às 23:45:07
Saulo considerando um loteamento constituido. Posso tributar como lucro presumido e qual seria a base de calculo dos impostos e as aliquotas.

obrigado pela atencao,

Atenciosamente,


Vinicius Ramos
Giovani Coutinho

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Postada:Domingo, 24 de julho de 2011 às 10:50:07
Bom dia,

Tenho um lote que comecei a construir um predio com 6 apartamentos como pessoa fisica.
Posso vender os apartamentos na planta ou em construção sem fazer incorporação por meio de contrato de gaveta? creio que incorporação é coisa para juridica, certo?
Ou a lei me proíbe a venda neste caso?

Agradeço
Giovani
Saulo Heusi

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Postada:Segunda-Feira, 25 de julho de 2011 às 07:21:06
Bom dia Giovani,

Conforme se lê nas mensagens acima,

... de acordo com a legislação do imposto sobre a renda, considera-se equiparada à pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, a pessoa física que promove incorporação imobiliária (prédios em condomínios).

A incorporação (você tem razão) "é coisa pra jurídica", entretanto pelo Regulamento do Imposto de Renda você está obrigatoriamente equiparado a Pessoa Juridica e, neste caso, a Incorporadora.

Considere ainda que a tributação de atividades imobiliárias da Pessoa Jurídica é menos onerosa que a da Pessoa Fisica.

...
Rogerio de Souza Santos

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Postada:Terça-Feira, 26 de julho de 2011 às 14:16:20
Giovani,
Eu entendo que você já teria o lote declarado, e os valores gasto com a construção devem ou deveriam ser acrescentados ao lote anualmente, é só acrescentar o valor gasto até julho/2.011, fazer a venda e pagar o Imp.renda(15%) s/ganho de capital.

Este é o meu entendimento.

Um abraço,

Rogerio de Souza Santos
Saulo Heusi

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Postada:Terça-Feira, 26 de julho de 2011 às 17:19:33
Boa tarde Rogério,

Na contramão de seu entendimento, tem-se o Artigo 151º e seguintes do Regulamento do Imposto de Renda cuja integra dispõe:

Incorporação e Loteamento
Art. 151. Serão equiparadas às pessoas jurídicas, em relação às incorporações imobiliárias ou loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Registro Imobiliário, a partir de 1º de janeiro de 1975 (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 6º):

I - as pessoas físicas que, nos termos dos arts. 29, 30 e 68 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, do Decreto-Lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967, ou da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, assumirem a iniciativa e a responsabilidade de incorporação ou loteamento em terrenos urbanos ou rurais;

II - os titulares de terrenos ou glebas de terra que, nos termos do § 1º do art. 31 da Lei nº 4.591, de 1964, ou do art. 3º do Decreto-Lei nº 271, de 1967, outorgarem mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando os mandantes se beneficiarem do produto dessas alienações.

Incorporação ou Loteamento sem Registro
Art. 152. Equipara-se, também, à pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de decorrido o prazo de sessenta meses contados da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras do loteamento (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 6º, § 1º, e Decreto-Lei nº 1.510, de 1976, arts. 10, inciso IV, e 16).

§ 1º Para os efeitos deste artigo, caracterizar-se-á a alienação pela existência de qualquer ajuste preliminar, ainda que de simples recebimento de importância a título de reserva (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 6º, § 2º).

§ 2º O prazo referido neste artigo será, em relação aos imóveis havidos até 30 de junho de 1977, de 36 meses contados da data da averbação (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 6º, § 1º, e Decreto-Lei nº 1.510, de 1976, arts. 10, inciso IV, e 16).


Obrigações acessórias
Art. 160. As pessoas físicas consideradas empresas individuais são obrigadas a:

I - inscrever-se no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica - CNPJ no prazo de noventa dias contados da data da equiparação (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 9º, § 1º, alínea "a");

II - manter escrituração contábil completa em livros registrados e autenticados por órgão da Secretaria da Receita Federal, observado o disposto no art. 260 (Decreto-Lei nº 1.510, de 1976, art. 12);

III - manter sob sua guarda e responsabilidade os documentos comprobatórios das operações, pelos prazos previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 9º, § 1º, alínea "c");

IV - efetuar as retenções e recolhimentos do imposto de renda na fonte, previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas (Decreto-Lei nº 1.381, de 1974, art. 9º, § 1º, alínea "d").

Parágrafo único. Quando já estiver equiparada à empresa individual em face da exploração de outra atividade, a pessoa física poderá efetuar uma só escrituração para ambas as atividades, desde que haja individualização nos registros contábeis, de modo a permitir a verificação dos resultados em separado, atendidas as normas dos arts. 161 a 165.


...
Giovani Coutinho

Usuário Novo

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cidadeBelo Horizonte - MG
Postada:Quarta-Feira, 27 de julho de 2011 às 12:34:57
Boa tarde Saulo,

Dois pontos:

1- Os impostos para pessoa fisica nao sao menores (um contador me disse isto)? Quais sao para pessoa fisica e para pessoa equiparada à pessoa juridica?

2- Posso nao fazer incorporação e vender na contrução com contrato de gaveta?

Agradeço desde já
André Chagas

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Postada:Quarta-Feira, 14 de dezembro de 2011 às 22:23:55
Boa noite, Saulo.


Sou construtor de imóveis pessoa Física.

Meu contador disse que pelo fato de eu ter construído mais de 10 casas neste ano, totalizando um faturamento bruto de R$ 830.000,00, terei de pagar 27,5% em cima deste faturamento de I. Renda.

Questionei-o sobre o ganho de capital, falei que queria pagar os 15% em cima do lucro. Ele disse que neste caso não se configura, visto que se tornou uma atividade habitual.

Isto procede?

Ou poderia recolher pelo RET? Visto que vendi todas as casas pelo Programa Minha Casa Minha Vida.


Obrigado.
Saulo Heusi

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Postada:Quinta-Feira, 15 de dezembro de 2011 às 10:23:51
Bom dia André,

Seu contador (em parte) tem razão. Em parte porque você não pode reconhecer como rendimento da pessoa fisica o resultado destas operações ou apenas o ganho de capital decorrente delas.

Isto porque face a prática de operações imobiliárias a legislação do imposto de renda o equipara a Pessoa Jurídica.

O Regime Especial de Tributação (RET) só será concedido à pessoas juridicas. Vale dizer que uma vez constituida sua empresa você poderá optar por este regime desde (é claro) que para tanto satisfaça as exigências da Receita Federal.

Para saber mais acerca da equiparação a Pessoa Juridica pela prática de operações imobiliárias, recomendo a leitura das respostas dada pela receita Federal a Pergunta 234 e seguintes.

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Jeferson de Almeida

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cidadePonta Grossa - PR
Postada:Terça-Feira, 3 de abril de 2012 às 23:32:19
Ola gostaria de saber se existe alguma solução para a questao a seguir,
Pessoa comprou um terreno dividiu em 6 lotes, no ano de 2012 construiu e vendeou 3 casas pelo valor de 100 mil cada casa totalizando 300 mil de venda em 2012.
Obs.
1 - a pessoa tinha uma casa propria que vendeu em 2011 onde utilizou o dinheiro da venda de 2011 para construir as cassas vendidas em 2012.
2 - referente as construções de 2012 a pessoa quase não tem recibos e notas fiscais se for fazer apuração pelo programa ganho de capital vai dar um lucro de mais de 250 mil,
3 - será que existe um lucro presumido para pagamento deste imposto na pessoa fisica, qual o procedimento neste caso para o recolhimento do imposto qual o codigo do darf e o percentual de pagamento.
Saulo Heusi

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Postada:Quarta-Feira, 4 de abril de 2012 às 08:49:51
Mensagem Editada por Saulo Heusi em 04/04/2012 10:28:47
Bom dia Jeferson

Esta pessoa está (obrigatoriamente) equiparada a pessoa juridica.

Veja a resposta dada ao Rogério no dia 25/07/2011 neste mesmo tópico.

Fonte: RIR/1999 e respostas as Perguntas 236 e 238 IRPF 2012

...
Jeferson de Almeida

Usuário Novo

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cidadePonta Grossa - PR
Postada:Quarta-Feira, 4 de abril de 2012 às 10:04:20
Obrigado Saulo pelo retorno.
Gostaria de Saber neste caso pessoa física que efetuou a incorporação e venda de 3 imoveis no ano de 2011;
1 – Qual seria o codigo de recolhimento do imposto
2 – E o imposto como ele é equiparado a pj vai recolher todos os impostos da pj como PIS, COFINS E CONT.SOCIAL alem do IR ou somente o IRPJ na proporção sendo presumido de 1,2% + o adicional de 10%, como posso fazer esta regularização de forma correta e recolher os impostos devidos.
Saulo Heusi

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Postada:Quarta-Feira, 4 de abril de 2012 às 10:40:17
Bom dia Jeferson,

Na mesma ordem aposta por você:

1 - Os impostos e contribuições são os incidentes sobre as receitas da pessoa juridica. Vale dizer que os Códigos da Receita a serem apostos nos DARFs dependem do sistema tributário adotado pela empresa.

2 - Exatamente! Ele deverá constituir um empresa individual ou (se convir) societária, calcular e pagar os impostos e contribuições devidos por ela.

Promova pesquisa no banco de dados do forum acerca do assunto. Existem tópicos inclusive com explicações detalhadas de como transferir os imóveis para a pessoa juridica, a consttuição do Capital Social, etc.

...
Rafael Rodrigo da Silva

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cidadeMandaguacu - PR
Postada:Quarta-Feira, 23 de maio de 2012 às 19:16:57
Uma pessoa tem uma residencia, constrói outra e vende as duas.
Em seguida usa o valor das duas vendas para comprar uma pequena chácara onde irá residir. Nesta chácara não haverá nenhuma atividade econômica.

A venda da primeira residencia não teve lucro. Já na segunda teve.
Por ter usado o valor dentro de seis meses para adquirir a chácara, será o lucro isento de imposto de renda?

Rubiana Balestrin

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cidadeLuzerna - SC
Postada:Quarta-Feira, 19 de setembro de 2012 às 10:35:30
Olá. Três pessoas físicas constituíram condomínio registrado em cartório para a futura incorporação de 12 unidades habitacionais. Foi feita tbm uma CEI para o recolhimento do INSS dos trabalhadores da Obra. a CEI saiu em CPF de apenas uma dessas pessoas físicas. Assim como tbm os materiais adquiridos para a construção está em nome apenas de uma delas. Não sabem se irão alienar, ou deixar como patrimônio para renda mensal. Pergunto: as notas fiscais deveriam ser tbm em nome das demais pessoas físicas q fazem parte desta incorporação?
e caso decidam vender algumas unidades, como será a tributação?
Aristeu Lemos Hauschildt

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cidadeRio de Janeiro - RJ
Postada:Terça-Feira, 19 de fevereiro de 2013 às 13:26:15
Sou proprietário, por aquisição ou herança, de vários imóveis, entre comerciais, residênciais, lotes e outros, que totalizam 13 undades, tenho a intenção de vende-los ainda este ano base de 2013, ficando somente com o imóvel em que resido. Estas alienações me excluirão do ganho de capital, já que estarei vendendo 12 unidades imobiliárias no mesmo ano ?
Saulo Heusi

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Postada:Terça-Feira, 19 de fevereiro de 2013 às 13:42:59
Mensagem Editada por Saulo Heusi em 26/02/2013 08:13:01
Boa tarde Aristeu

Estas alienações me excluirão do ganho de capital, já que estarei vendendo 12 unidades imobiliárias no mesmo ano ?

Certamente não.

Você terá que apurar o ganho de capital em cada alienação com vistas a verificar a incidência (ou não) do imposto de renda.

...
Aristeu Lemos Hauschildt

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cidadeRio de Janeiro - RJ
Postada:Terça-Feira, 19 de fevereiro de 2013 às 14:44:11
Caro Sr. Saulo,

Grato pelo esclarecimento.
Wagner Protec

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profissãoAnalista Fiscal
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cidadeCambui - MG
Postada:Terça-Feira, 26 de fevereiro de 2013 às 09:51:01
(Regra 7) Postagem duplicada. por Vânia Z R Campos em 26/02/2013 08:38:34
Boa Tarde
Prezados Colegas
Meu cliente está atualmente trabalhando na pessoa física entre construir e vender imóvel, a última obra ficou com custo total de R$ 300.000,00 e posteriormente a alienação será de R$ 400.000,00, com lucro liquido de R$ 100.000,00, diante do fato, deverá recolher o imposto de ganho de capital de 15% IRPF/2013. Ele está alegando que poderá continuar trabalhando com o ramo de construir e vender na pessoa física por ser o mais vantajoso pra ele, eu disse que não, pois com a pessoa jurídica ele poderá ter mais segunrança, registrar os funcionários, PI, LTCAT, PCSM.., e inciar a empresa no regime do simples nacional posteriormente quando vender o imóvel no lucro presumido.
Gostaria de seu parecer sobre o assunto se ele está certo mesmo em continuar na pessoa física...
No regime do SN o percentual normalmente fica em torno de 11% de acordo com faturamento acumulado e no lucro presumido pelo que sei quando emprega materiais o percentual total estará em torno de 5,93%.
O que você acha??
Aguardo as prestezas novamente...
Wagner
Saulo Heusi

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Postada:Terça-Feira, 26 de fevereiro de 2013 às 10:20:36
Bom dia Wagner,

Resposta a questionamento idêntico postado em duplicidade por você, foi dada aqui

...
Regina Souza Lauterjung

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membro desde04/04/2013
cidadeRio de Janeiro - RJ
Postada:Quinta-Feira, 4 de abril de 2013 às 14:45:16
Boa tarde Saulo!
Qual seria a opção mais vantajosa em todos os seus aspectos: Construtor de imóveis(Prédios residenciais)pessoa física ou pessoa jurídica?
Obrigada.
Regina.
Saulo Heusi

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Postada:Sexta-Feira, 5 de abril de 2013 às 13:15:12
Mensagem Editada por Saulo Heusi em 05/04/2013 13:16:59
Boa tarde Regina

O construtor de imóveis (prédios residenciais) pessoa física será obrigatoriamente equiparado a a jurídica pela legislação do imposto de renda.

A carga tributária de pessoa física é de 15% enquanto que a da jurídica é de 5,93% podendo ser reduzida a 1% (RET) portanto inquestionavelmente mais vantajosa.

...
profissãoGerente Operacional
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membro desde27/10/2010
cidadeJoinville - SC
Postada:Quarta-Feira, 10 de abril de 2013 às 09:20:47
Bom dia,

Tenho a seguinte situação:

Um grupo de 4 Pessoas se juntaram para a construção de um predio residencial, contendo 12 apartamentos, durante o ano de 2012 a obra foi executada, concluida, averbada e negociada.

Contudo, seu contador não observou a equiparação a Pessoa Jurídica e não procedeu com os tramites para adequação da situação desse empreendimento.

Diante disto, questiono vocês, qual é o procedimento que deve ser feito para regularizar a situação dessas operações? Visto que as vendas já foram efetuadas e grande parte do capital já foi recebido.

Como funcionará nos aspectos tributários e fiscais?

Muito obrigado pelo apoio!

Saulo Heusi

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Postada:Quarta-Feira, 10 de abril de 2013 às 13:27:48
Mensagem Editada por Saulo Heusi em 10/04/2013 13:28:21
Boa tarde Romualdo

O contador deve reunir-se com os interessados com vistas a comunicar-lhes a regularização do negócio

Este será procedida pela equiparação destes a pessoas juridicas e o consequente pagamento dos tributos e contribuições (acrescidos de multa e juros) devidos pelos recebimentos já realizados.

O fato de "grande parte do capital já ter sido recebido" não é bastante para se deixar a situação irregular uma vez que não impede sua regularização.

...

Camila Alves

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Postada:Quinta-Feira, 11 de abril de 2013 às 12:30:21
Bom dia!
Tenho a seguinte situação 4 amigos se juntaram para construir um prédio.

Um deles constituiu uma empresa para construção e os demais entram como investidores. A tributação da empresa aparentemente está correta.

Em 2012 o prédio ficou pronto e foi totalmente vendido, cada apartamento em um mes.

No final do ano, dividiram de acordo com a fração de cada investidor o valor da venda dos apartamentos.

Como fica esta renda para as pessoas físicas(4 amigos)? Isso é um ganho de capital? Pode ser usado para compra de outros imóveis dentro de seis meses?

Muito obrigada
Saulo Heusi

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Postada:Quinta-Feira, 11 de abril de 2013 às 13:58:03
Mensagem Editada por Saulo Heusi em 11/04/2013 14:01:24
Boa tarde Camila

O que (exatamente) você quis dizer com "...os demais entram como investidores" , a empresa é uma Sociedade em Conta de Participação?

Em termos gerais o lucro contábil apurado no negócio realizado pela empresa deve/pode ser distribuído aos sócios na mesma proporção de suas participações no Quadro Societário da empresa.

Entretanto para que você obtenha respostas corretas e embasadas em lei, você deve fornecer mais detalhes acerca da participação de cada um dos amigos citados, bem como do sistema tributário adotado pela empresa.

...

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