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Pessoa fisica equiparada a Pessoa Juridica

Erik Martins de Oliveira

Erik Martins de Oliveira

Prata DIVISÃO 2, Contador(a)
há 17 anos Quarta-Feira | 11 outubro 2006 | 10:57

Bom dia a todos, quero saber se alguem pode me ajudar com relação a uma empresa "pessoa fisica equiparada a pessoa juridica", tenho duvidas com relação aos impostos que são devidos a esse tipo de empresa...

Saulo Heusi
Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 17 anos Sexta-Feira | 13 outubro 2006 | 10:36

Bom dia Erik,



Segundo a legislação a pessoa física será equipara a jurídica quando em nome individual, explore, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com o fim especulativo de lucro, e ou promova a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos.

A legislação tributa de maneira diferenciada (de acordo com a atividade) a pessoa física assim equiparada. Vale dizer que ela estará sujeita a mesma tributação que estaria se Pessoa Jurídica fosse.

Assim, ficará mais fácil alguém orienta-lo se souber de que atividade se ocupa a pessoa física em questão.

Saulo Heusi
Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 17 anos Segunda-Feira | 16 outubro 2006 | 20:59

Boa tarde Erik,

Conforme disposto na mensagem acima a legislação tributa de acordo com a atividade a pessoa física assim equiparada. Nestes termos se a Pessoa Física trabalha com incorporação de imóveis, será tributada como se incorporadora fosse.

E como tal pode optar pelo Lucro Presumido desde que exercendo as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis, tenha concluídas as operações imobiliárias para as quais houveram registros de custos orçados. (IN SRF nº 25, de 1999, art. 2º).

Como dificilmente neste tipo de atividade as incorporadoras (ou pessoas físicas a elas equiparadas) iniciam suas vendas somente após a conclusão das obras, são na maioria, tributadas obrigatoriamente pelo Lucro Real.

A tributação pelo Lucro Real dá-se de duas formas cuja opção deve ter como base a elaboração de um estudo tributário específico:

A) - Lucro Real Trimestral
Os impostos incidentes sobre lucro (IRPJ e CSLL) são apurados trimestralmente com base no lucro contábil ajustado pelas adições, exclusões e compensação previstas em lei e,
os incidentes sobre a receita (PIS e COFINS) apurados mensalmente e de maneira Não-Cumulativa (créditos menos débitos igual valor a ser pago) ou,

B) - Lucro Real por Estimativa Mensal
Os impostos incidentes sobre o lucro (IRPJ e CSLL) são apurados trimestralmente com base em presunção (como se lucro presumido fosse) e,
os incidentes sobre a receita (PIS e COFINS) a exemplo do Lucro Real Trimestral, apurados mensalmente e de maneira Não-Cumulativa (créditos menos débitos igual valor a ser pago)

No Lucro Real por Estimativa Mensal o IRPJ e a CSLL pagos durante o ano serão considerados como adiantamentos dos devidos e apurados no Balanço Patrimonial levantado em 31 de Dezembro de cada ano.

Neste tipo de tributação, você pode a qualquer mês, levantar um Balanço Patrimonial do período e com base nos Resultados, reduzir ou suspender o pagamento do IRPJ e da CSLL se provar que já pagou mais do que deveria (suspensão) ou pelo menos uma boa parte do devido (redução).

A contabilidade de empresas tributadas pelo Lucro Real é um pouco mais complexa e em se tratando de incorporadora deve ser cuidadosamente elaborada haja vista que a fiscalização vê na diferença entre os custos orçados e realizados o principal indicador da postergação indevida de impostos. Tanto que proíbe a opção pela tributação no Lucro Presumido as empresas cujos custos orçados não tenham sido concluídos.

Erik Martins de Oliveira

Erik Martins de Oliveira

Prata DIVISÃO 2, Contador(a)
há 17 anos Terça-Feira | 17 outubro 2006 | 13:48

preciso de uma ultima orientação, essa empresa pessoa fisica equiparada a pessoa juridica, trabalha assim.... ele comprou 2 lotes e esta construindo 26 casas transformando os lotes em condominios fechados, mas a empresa ja começou a vender as casas, que serão entregues em março de 2007, nesse caso qual lucro devo optar, Real ou Presumido?

Saulo Heusi
Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 17 anos Terça-Feira | 17 outubro 2006 | 14:33

Boa tarde Erik

O artigo 2º da A IN SRF 025 de 25/02/99 publicada no DOU do dia 01/03 daquele ano, é claro ao proibir as pessoas jurídicas que exercem atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis de optarem pelo Lucro Presumido enquanto não concluírem as operações imobiliárias para as quais haja registro de custos orçados.

Ora, se a empresa comprou 2 lotes e ainda está construindo as 26 casas que já começou a vender, se pode dizer seguramente que ainda não concluiu as operações imobiliárias (constrição) para as quais terá de ter os registros de custos orçados, pois não tem ainda o custo realizado (definitivo).

A referida empresa terá, obrigatoriamente, que optar pelo Lucro Real Trimestral ou Lucro Real por Estimativa Mensal, cabendo a você orientar a pessoa neste sentido.

Saulo Heusi
Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 17 anos Quarta-Feira | 18 outubro 2006 | 10:08

Bom dia Erik,

A incorporação de Imóveis é, entre outras, atividade bastante visada pela SRF pelos motivos que acima mencionamos.

Provavelmente, após alguns anos (haja vista que a Receita está em considerável atraso com a conferência) os técnicos facilmente identificarão pelas Declarações enviadas (DACON, DCTF e DIPJ) a elisão praticada pela empresa com enquadramento indevido.

Diante disto, a empresa será notificada e cobrada de Oficio. Nestes termos existem multas altíssimas além da cobrança das diferenças dos impostos de Lucro Presumido para Lucro Real.

Se na análise da documentação contábil e Demonstrações apresentadas forem constatados erros e ou vícios que indiquem sonegação ou dificultem a conferência, a contabilidade pode ser sumariamente desclassificada e os impostos calculados pelo Lucro Arbitrado. Em qualquer das hipóteses o proprietário pode denunciar o Contador ao CRC e ao Ministério Público, por não ter agido corretamente exigindo ressarcimento dos prejuízos causados.

É claro que colocamos aqui o que pode acontecer na pior das hipóteses, contudo, há sim a probabilidade de que isto ocorra. Considere ainda que acima de tudo deve estar a responsabilidade do profissional Contador que a despeito de haver ou não o risco fiscal mencionado, deve agir corretamente.

NELSON BARROS

Nelson Barros

Bronze DIVISÃO 4, Contador(a)
há 13 anos Segunda-Feira | 15 novembro 2010 | 20:47

Estou pesquisando e ainda não encontrei a seguinte resposta. Uma Pessoa Física comprou dois terrenos, unificou, construiu 6 unidades residencias e já as vendeu em nome da pessoa física.
Está equiparada, pois já vendeu as 6 unidades dentro do ano de 2010.
Somente agora novembro está fazendo o processo de CNPJ empresa individual de empreendedor imobiliario.
Duvidas:
Como se faz quanto ao PIS, COFINS, IR, CS, pelo lucro presumido já vencidos, porem antes do proprio CNPJ existir.
E as DACON e DCTF tambem vencidas em decorrencia das datas dos fatos geradores?
Muito Grato Antecipadamente pelas respostas

NELSON BARROS - Consultoria e Serviços exclusivamente para Contadores 41-98370232
ANNE MONIKA HEIDRICH DUARTE

Anne Monika Heidrich Duarte

Prata DIVISÃO 1, Contador(a)
há 12 anos Segunda-Feira | 9 maio 2011 | 19:34

Boa Noite Nelson!
Memo que a PF está somente agora sendo equiparada, vc deverá refazer todo o processo, desde que começou a obra, fazer as fichas de custeio, para chegar ao custo na data da primeira venda, e fazer as entregas das declarações devidas, isto que tem ainda a DIMOB, essa é a multa violenta!!
Ou optar e concientizar seu cliente em não entregar sobre este perído a DIMOB, mas o restante eu aconselho entregar, recolher as multas.

ANNE MONIKA HEIDRICH DUARTE

Anne Monika Heidrich Duarte

Prata DIVISÃO 1, Contador(a)
há 12 anos Segunda-Feira | 9 maio 2011 | 19:49

Olá Saulo!
Se a PF tem o terreno, vai construir um prédio em família sobre este lote, os demais vão entrar com o dinheiro para construir, vão levantar um edifício com 8 apartamentos, e 3 serão vendidos a terceiros.
Essa entrada de dinheiro dos familiares, posso lançar a princípio como empréstimo, e a garantia será um apto.
Quando estiver pronto o edifício, aí faço a transferência por compra e venda.
Pois se lançar como venda através de contrato na entrada do dinheiro, a PF equiparada a PJ deverá fazer pelo lucro real a tributacão.
Pois eles não tem um custo orçado da obra.
Pois como são em 5; ou fazem uma empresa para esse fim específico, mas aí tem o problema que eles fazem parte de outra sociedade, eu acredito que fica mais fácil, desta forma, o que tem o terreno faz a equiparação, e os demais como investidores, pois o terreno também está na DIRPF com valor inferior ao que vale na realidade. E fazendo a equiparação e ficar no LUcro Presumido, será a forma mais econômica, para eles depois transcreverem os imóveis para cada um.
O que vc pode me aconselhar a respeito.
At
Anne

Saulo Heusi
Usuário VIP

Saulo Heusi

Usuário VIP , Não Informado
há 12 anos Terça-Feira | 10 maio 2011 | 07:18

Bom dia Anne,

O correto é que se constitua uma empresa - que pode ser tributada pelo Lucro Presumido - para este fim. Todos os envolvidos devem fazer parte do Quadro Societário da empresa. Fazer parte de outra sociedade não é motivo impeditivo a participação nesta nova emprtesa.

Se houver a intenção de vender apartamentos antes do término da obra, você deverá registrar a incorporação. O terreno deve ser transferido para empresa como parte da formação do Capital Social.

A transferência de bens ou direitos a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, configura alienação.

A pessoa física deve lançar, na declaração correspondente ao exercício em que efetuou a transferência, as ações ou quotas subscritas pelo valor pelos quais os bens ou direitos foram transferidos.

Se a transferência dos bens ou direitos tiver sido efetuada por valor superior ao constante para estes na Declaração de Bens e Direitos, a diferença a maior é tributável como ganho de capital.
(Artigo 23º da Lei 9249/1995 )

Quaisquer atitudes diferentes destas certamente irão lhe causar transtornos futuros.

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