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Contabilização Imóveis (Estoque, Investimento ou Imobilizado

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Ronaldo Torquato

Usuário Novo

profissãoContador(a)
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membro desde02/12/2014
cidadeSao Paulo - SP
Postada:Terça-Feira, 26 de abril de 2016 às 18:53:19
Prezados colegas, boa noite.

Tenho estudado a contabilização de imóveis no que tange ao Ativo, CPC´s 27 e 28 e legislação tributária e venho através deste verificar se meu entendimento está correto, para isso peço a opinião dos colegas em relação aos meus comentários abaixo:

Cenário: Empresa tributada pelo Lucro Presumido constituída com o objeto social de compra, venda e locação de imóveis próprios, adquire um imóvel que precisa ser classificado.

Opção 1: SE O IMÓVEL FOR DESTINADO EXCLUSIVAMENTE PARA VENDA
Classificação: Ativo Circulante / Estoque
Tributação: Pela Receita Bruta (Presunção de 8% IRPJ, 12% CSLL, 0,65% PIS e 3,00% COFINS)
Depreciação: Não se realiza

Opção 2: SE O IMÓVEL FOR DESTINADO A VENDA OU LOCAÇÃO
Classificação: Ativo Não Circulante / Investimentos
Tributação: Pelo Ganho de Capital
Depreciação: Não se realiza

Opção 3: SE O IMÓVEL FOR DESTINADO A LOCAÇÃO
Classificação: Ativo Não Circulante / Imobilizado
Tributação: Pelo Ganho de Capital
Depreciação: 4% ano ano.

Perguntas:
1) Este entendimento está correto?
2) Não existindo um motivo justo como uma alteração de contrato social, os bens não poderão ser transferidos do Estoque para Investimento/Imobilizado e vice-versa, correto?

Muito obrigado,

Abs.





2 pessoas aprovaram esta mensagem.

Telmo Biehl

Usuário 2 Estrelas Douradas

profissãoAccount Manager
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membro desde29/10/2013
cidadeSao Paulo - SP
Postada:Terça-Feira, 26 de abril de 2016 às 20:00:35
oi, a classificação contábil do imóvel da-se conforme o texto acima; sendo, conforme a destinação:

para venda = ativo circulante\estoque
para locação = ativo não circulante\investimento
para uso próprio = ativo não circulante\imobilizado

boa noite!!! :-)





1 pessoa aprovou esta mensagem.

profissãoContador(a)
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membro desde08/02/2010
cidadeRio de Janeiro - RJ
Postada:Quinta-Feira, 19 de maio de 2016 às 11:46:25
Mensagem Editada por André Luiz Alves da Silva em 23/05/2016 17:38:09
Ronaldo,

Essa é uma ótima questão. Entendo que a tributação está correta e a classificação mencionada pelo Telmo também, mas tenho dúvidas com relação a obrigação da depreciação, pois alguns entendem que o imóvel classificado em investimento não deve ser depreciado. Eu sinceramente não consegui chegar a uma conclusão.

Essa é uma questão importante, porque pode interferir na distribuição de dividendos. Exemplo; no caso de uma empresa que aluga imóveis, ela pode ter uma depreciação maior do que o valor dos aluguéis e desta forma ela teria caixa, mas não teria lucro contábil para distribuir os dividendos.

Conforme a legislação, no caso de pessoa jurídica tributada com base no lucro presumido ou arbitrado, poderá ser distribuído, a título de lucros, sem incidência de imposto:

I) o valor da base de cálculo do imposto, diminuída de todos os impostos e contribuições a que estiver sujeita a pessoa jurídica;

II) a parcela dos lucros ou dividendos excedente ao valor determinado no item I, desde que a empresa demonstre, através de escrituração contábil feita com observância da lei comercial, que o lucro efetivo é maior que o determinado segundo as normas para apuração da base de cálculo do imposto pela qual houver optado, ou seja, o lucro presumido ou arbitrado.

Ou seja, considerando a escrituração contábil feita com observância da lei comercial, devemos fazer a depreciação, mesmo sendo o imóvel para locação?

Alguém poderia ajudar?


Prezados Colegas,

De acordo com uma empresa de consultoria, se o imóvel locado for mantido para tal finalidade, ou seja, especificamente para locação, o mesmo será registrado como propriedade para investimento e nesse caso não haverá depreciação, pois os bens classificados como propriedade para investimento não são depreciáveis

Fundamentação: NBC TG 28 - Resolução CFC 1.179/2009.

2 pessoas aprovaram esta mensagem.

Marcelo de Paula

Usuário Estrela de Prata

profissãoAnalista Contabilidade
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membro desde23/11/2012
cidadeVicosa - MG
Postada:Segunda-Feira, 23 de janeiro de 2017 às 08:17:49
Bom dia, Pessoal!

Apesar de ter lido a respeito, não conseguir uma resposta plausível, por isso gostaria de aproveitar o tópico para sanar uma dúvida:

Propriedade (apartamentos) para investimentos sofrem depreciação?

Obrigado!

Marcelo De Paula
Área Fiscal
Viçosa - MG

profissãoAuxiliar Contabilidade
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membro desde20/01/2017
cidadeMaceio - AL
Postada:Segunda-Feira, 23 de janeiro de 2017 às 09:45:24
Bom dia pessoal!

Andei pesquisando sobre o assunto e acabei encontrando algo que acredito que vai ajudar, mas coloca também um ponto em dúvida.


PRONUNCIAMENTO TÉCNICO CPC 28 (Propriedade para Investimento).


Parágrafo 64: Até a data em que o imóvel ocupado pelo proprietário se torne PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO que seja escriturada pelo VALOR JUSTO, a entidade deprecia a propriedade e reconhece quaisquer perdas por redução no valor recuperável (impairment) que tenham ocorrido.


Dúvida: Pelo o que sei, Valor Justo é o valor á ser reconhecido em caso de transações não forçadas de um ativo.

NBCTG 46 (R1) Transações: A mensuração do valor justo presume que o ativo ou o passivo é trocado em uma transação
não forçada entre participantes do mercado para a venda do ativo ou a transferência do
passivo na data de mensuração nas condições atuais de mercado.

Resumindo, a NBCTG 46 só reconhece vendas como transações, acredito que não se encaixaria no caso de propriedades para aluguéis. Mas ao mesmo tempo se contradiz, pois no parágrafo 64 ele informa sobre propriedade para investimento, e imóveis p/ aluguéis também entram nesse grupo.

Atenciosamente, Claudevan Paulino
Auxiliar Contábil-Fiscal.
Kaik Rodrigues Vieira

Articulista

profissãoConsultor(a) Contabilidade
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membro desde19/11/2014
cidadeBarra de Sao Francisco - ES
Postada:Segunda-Feira, 23 de janeiro de 2017 às 10:04:29
Marcelo de Paula,

Não, como é investimento não há o que se falar em depreciação visto que o CPC 27 menciona que apenas ativo imobilizado para fins da atividade da empresa sofre depreciações(salvo exceção de imobiliária) e o CPC 28 menciona as atividades para investimento que diz claramente o por mim mencionado:

5. Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas.

7. As propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante. Por isso, uma propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários. A produção ou fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de propriedades para finalidades administrativas) gera fluxos de caixa que são atribuíveis não apenas às propriedades, mas também a outros ativos usados no processo de produção ou de fornecimento. O Pronunciamento Técnico CPC 27 – Ativo Imobilizado aplica-se a propriedades ocupadas pelos proprietários.


-

"A virtude de uma pessoa mede-se não por ações excepcionais, mas pelos hábitos cotidianos!"

Kaik R. Vieira
Contador e Consultor de Contabilidade - Terceirização Contábil.
CRC ES-0021187/O
http://krvconsultor.wix.com/home
profissãoContador(a)
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membro desde04/09/2009
cidadeLimeira - SP
Postada:Sexta-Feira, 2 de junho de 2017 às 15:50:39
Boa Tarde Colegas!
Comecei a contabilizar uma Holding cuja atividade no contrato é de Participação em outras sociedades e Administração de bens próprios e de terceiros , ela é optante pelo Lucro presumido e ela compra terrenos e constrói barracões comerciais para alugar essa é sua principal atividade no momento . Ocorre que ela acabou de construir um novo barracão mas antes foi contabilizado o valor do terreno em "Terrenos" no Ativo Circulante e os materiais em "Construções em Andamento" no grupo Imobilizações em Andamento .O outro barracão que ela possui e aluga ha algum tempo esta contabilizado em "Obras Civis" no Ativo Circulante e vem sendo depreciado, mas lendo o tópico cheguei a conclusão que devo transferir esses valores dessas contas para Ativo Não circulante-"Investimentos" e não devo mais depreciá-los, mas o terreno também devo transferir juntamente com as despesas da construção do novo barracão? E quanto a esse valor que já foi depreciado indevidamente devo fazer algum lançamento de ajuste? Se alguém puder opinar agradeço muito.

ELISABETE CRISTINA FLORINDO CRISPIM
"Feliz de quem atravessa a vida inteira tendo mil razões para viver." (Dom Hélder Câmara)
Gilberto C. Olgado

Consultor Especial

profissãoContador(a)
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membro desde21/02/2008
cidadeTupa - SP
Postada:Quarta-Feira, 14 de junho de 2017 às 10:24:21
Olá, bom dia Elisabete Cristina Florindo Crispim !

Creio que deva ser transferido o terreno também, pois faz parte do imóvel que está sendo formado, após o término com o habite-se os imóveis serão registrados no terreno.

Quanto ao valor já depreciado, poderá ser feito um Ajuste de Exercícios Anteriores, voltando a formar o valor original do imóvel.

Se houver dúvidas quanto aos lançamentos, pesquise no Fórum à respeito porque já há material sobre o assunto, e se houver mais dúvidas volte a postar.

Abraços

A vida não é medida pela quantidade de vezes que respiramos, mas pelos momentos que nos tiram a respiração...
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