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Contabilização Imóveis (Estoque, Investimento ou Imobilizado

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Ronaldo Torquato

Usuário Novo

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cidadeSao Paulo - SP
Postada:Terça-Feira, 26 de abril de 2016 às 18:53:19
Prezados colegas, boa noite.

Tenho estudado a contabilização de imóveis no que tange ao Ativo, CPC´s 27 e 28 e legislação tributária e venho através deste verificar se meu entendimento está correto, para isso peço a opinião dos colegas em relação aos meus comentários abaixo:

Cenário: Empresa tributada pelo Lucro Presumido constituída com o objeto social de compra, venda e locação de imóveis próprios, adquire um imóvel que precisa ser classificado.

Opção 1: SE O IMÓVEL FOR DESTINADO EXCLUSIVAMENTE PARA VENDA
Classificação: Ativo Circulante / Estoque
Tributação: Pela Receita Bruta (Presunção de 8% IRPJ, 12% CSLL, 0,65% PIS e 3,00% COFINS)
Depreciação: Não se realiza

Opção 2: SE O IMÓVEL FOR DESTINADO A VENDA OU LOCAÇÃO
Classificação: Ativo Não Circulante / Investimentos
Tributação: Pelo Ganho de Capital
Depreciação: Não se realiza

Opção 3: SE O IMÓVEL FOR DESTINADO A LOCAÇÃO
Classificação: Ativo Não Circulante / Imobilizado
Tributação: Pelo Ganho de Capital
Depreciação: 4% ano ano.

Perguntas:
1) Este entendimento está correto?
2) Não existindo um motivo justo como uma alteração de contrato social, os bens não poderão ser transferidos do Estoque para Investimento/Imobilizado e vice-versa, correto?

Muito obrigado,

Abs.





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Telmo Biehl

Usuário 2 Estrelas Douradas

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membro desde29/10/2013
cidadeSao Paulo - SP
Postada:Terça-Feira, 26 de abril de 2016 às 20:00:35
oi, a classificação contábil do imóvel da-se conforme o texto acima; sendo, conforme a destinação:

para venda = ativo circulante\estoque
para locação = ativo não circulante\investimento
para uso próprio = ativo não circulante\imobilizado

boa noite!!! :-)





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cidadeRio de Janeiro - RJ
Postada:Quinta-Feira, 19 de maio de 2016 às 11:46:25
Mensagem Editada por André Luiz Alves da Silva em 23/05/2016 17:38:09
Ronaldo,

Essa é uma ótima questão. Entendo que a tributação está correta e a classificação mencionada pelo Telmo também, mas tenho dúvidas com relação a obrigação da depreciação, pois alguns entendem que o imóvel classificado em investimento não deve ser depreciado. Eu sinceramente não consegui chegar a uma conclusão.

Essa é uma questão importante, porque pode interferir na distribuição de dividendos. Exemplo; no caso de uma empresa que aluga imóveis, ela pode ter uma depreciação maior do que o valor dos aluguéis e desta forma ela teria caixa, mas não teria lucro contábil para distribuir os dividendos.

Conforme a legislação, no caso de pessoa jurídica tributada com base no lucro presumido ou arbitrado, poderá ser distribuído, a título de lucros, sem incidência de imposto:

I) o valor da base de cálculo do imposto, diminuída de todos os impostos e contribuições a que estiver sujeita a pessoa jurídica;

II) a parcela dos lucros ou dividendos excedente ao valor determinado no item I, desde que a empresa demonstre, através de escrituração contábil feita com observância da lei comercial, que o lucro efetivo é maior que o determinado segundo as normas para apuração da base de cálculo do imposto pela qual houver optado, ou seja, o lucro presumido ou arbitrado.

Ou seja, considerando a escrituração contábil feita com observância da lei comercial, devemos fazer a depreciação, mesmo sendo o imóvel para locação?

Alguém poderia ajudar?


Prezados Colegas,

De acordo com uma empresa de consultoria, se o imóvel locado for mantido para tal finalidade, ou seja, especificamente para locação, o mesmo será registrado como propriedade para investimento e nesse caso não haverá depreciação, pois os bens classificados como propriedade para investimento não são depreciáveis

Fundamentação: NBC TG 28 - Resolução CFC 1.179/2009.

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Marcelo de Paula

Usuário 2 Estrelas de Prata

profissãoAnalista Contabilidade
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cidadeVicosa - MG
Postada:Segunda-Feira, 23 de janeiro de 2017 às 08:17:49
Bom dia, Pessoal!

Apesar de ter lido a respeito, não conseguir uma resposta plausível, por isso gostaria de aproveitar o tópico para sanar uma dúvida:

Propriedade (apartamentos) para investimentos sofrem depreciação?

Obrigado!

Marcelo De Paula
Área Fiscal
Viçosa - MG

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cidadeMaceio - AL
Postada:Segunda-Feira, 23 de janeiro de 2017 às 09:45:24
Bom dia pessoal!

Andei pesquisando sobre o assunto e acabei encontrando algo que acredito que vai ajudar, mas coloca também um ponto em dúvida.


PRONUNCIAMENTO TÉCNICO CPC 28 (Propriedade para Investimento).


Parágrafo 64: Até a data em que o imóvel ocupado pelo proprietário se torne PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO que seja escriturada pelo VALOR JUSTO, a entidade deprecia a propriedade e reconhece quaisquer perdas por redução no valor recuperável (impairment) que tenham ocorrido.


Dúvida: Pelo o que sei, Valor Justo é o valor á ser reconhecido em caso de transações não forçadas de um ativo.

NBCTG 46 (R1) Transações: A mensuração do valor justo presume que o ativo ou o passivo é trocado em uma transação
não forçada entre participantes do mercado para a venda do ativo ou a transferência do
passivo na data de mensuração nas condições atuais de mercado.

Resumindo, a NBCTG 46 só reconhece vendas como transações, acredito que não se encaixaria no caso de propriedades para aluguéis. Mas ao mesmo tempo se contradiz, pois no parágrafo 64 ele informa sobre propriedade para investimento, e imóveis p/ aluguéis também entram nesse grupo.

Atenciosamente, Claudevan Paulino
Auxiliar Contábil-Fiscal.
Kaik Rodrigues Vieira

Articulista

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Postada:Segunda-Feira, 23 de janeiro de 2017 às 10:04:29
Marcelo de Paula,

Não, como é investimento não há o que se falar em depreciação visto que o CPC 27 menciona que apenas ativo imobilizado para fins da atividade da empresa sofre depreciações(salvo exceção de imobiliária) e o CPC 28 menciona as atividades para investimento que diz claramente o por mim mencionado:

5. Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas.

7. As propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante. Por isso, uma propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários. A produção ou fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de propriedades para finalidades administrativas) gera fluxos de caixa que são atribuíveis não apenas às propriedades, mas também a outros ativos usados no processo de produção ou de fornecimento. O Pronunciamento Técnico CPC 27 – Ativo Imobilizado aplica-se a propriedades ocupadas pelos proprietários.


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"A virtude de uma pessoa mede-se não por ações excepcionais, mas pelos hábitos cotidianos!"

Kaik R. Vieira
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Postada:Sexta-Feira, 2 de junho de 2017 às 15:50:39
Boa Tarde Colegas!
Comecei a contabilizar uma Holding cuja atividade no contrato é de Participação em outras sociedades e Administração de bens próprios e de terceiros , ela é optante pelo Lucro presumido e ela compra terrenos e constrói barracões comerciais para alugar essa é sua principal atividade no momento . Ocorre que ela acabou de construir um novo barracão mas antes foi contabilizado o valor do terreno em "Terrenos" no Ativo Circulante e os materiais em "Construções em Andamento" no grupo Imobilizações em Andamento .O outro barracão que ela possui e aluga ha algum tempo esta contabilizado em "Obras Civis" no Ativo Circulante e vem sendo depreciado, mas lendo o tópico cheguei a conclusão que devo transferir esses valores dessas contas para Ativo Não circulante-"Investimentos" e não devo mais depreciá-los, mas o terreno também devo transferir juntamente com as despesas da construção do novo barracão? E quanto a esse valor que já foi depreciado indevidamente devo fazer algum lançamento de ajuste? Se alguém puder opinar agradeço muito.

ELISABETE CRISTINA FLORINDO CRISPIM
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Gilberto C. Olgado

Consultor Especial

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Postada:Quarta-Feira, 14 de junho de 2017 às 10:24:21
Olá, bom dia Elisabete Cristina Florindo Crispim !

Creio que deva ser transferido o terreno também, pois faz parte do imóvel que está sendo formado, após o término com o habite-se os imóveis serão registrados no terreno.

Quanto ao valor já depreciado, poderá ser feito um Ajuste de Exercícios Anteriores, voltando a formar o valor original do imóvel.

Se houver dúvidas quanto aos lançamentos, pesquise no Fórum à respeito porque já há material sobre o assunto, e se houver mais dúvidas volte a postar.

Abraços

A vida não é medida pela quantidade de vezes que respiramos, mas pelos momentos que nos tiram a respiração...
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Leandro Yukio Kagueyama

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Postada:Sexta-Feira, 30 de junho de 2017 às 11:36:30
Prezados colegas tenho uma dúvida:

Quando a Holding Imobiliária tem no seu balanço alguns imóveis que entraram para compor o Capital Social registrados no Ativo Imobilizado é correto tributar a venda dos mesmos como Receita da Atividade de Revenda de imóveis tributando dentro do Lucro Presumido o que daria 5,93% (IRPJ 1,2%, CSLL 1,08%, PIS 0,65% e COFINS 3%)???

Ou o correto seria apurar Ganho de Capital e aplicar 15% de IRPJ e 9% de CSLL sobre o ganho como se fosse venda de bem do ativo imobilizado? Já que não estão classificados no Balanço como estoques de imóveis para revenda?

O cartório diz que tendo Atividade de Compra e Venda de imóveis próprios no Contrato já basta justificar a venda de imóveis do ativo imobilizado como atividade da empresa e tributar no Lucro Presumido. Eu já acho que a Receita pode entender que é uma venda de Ativo Imobilizado e querer tributar o Ganho de Capital.

Qual a opinião dos colegas?

Forte abraço.
Kaik Rodrigues Vieira

Articulista

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Postada:Sexta-Feira, 30 de junho de 2017 às 13:30:15
Leandro Yukio,

A atividade em questão da compra e venda de imóveis você terá apenas de demonstrar em razão analítico o que são estoques e o que são imobilizado CASO a RFB venha a cobrar para fins de esclarecimentos.

Já em relação a venda do A.I. você só será tributado no LP pelo ganho de capital(se houver) e ICMS caso seu estado solicite recolhimento deste, fora isso não há mais tributações.


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Kaik R. Vieira
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Postada:Sábado, 29 de julho de 2017 às 11:52:34
Bom dia!

Pessoal aproveitando o assunto que envolve Holding, começamos a fazer a contabilidade de uma Holding Familiar
com atividade de participação em outras sociedades e compra e venda de imóveis.
Os imóveis e terrenos que estão na conta Estoque -AC, estão com preço bem inferior ao mercado.
Por exemplo: um aptº contabilizado por 148.000 e o preço de mercado é por volta de 600.000.
É obrigatório trazer o estoque ao valor de mercado?

Obrigada,

PS: alguém conhece site ou curso voltado para contabilidade
de Holding?
Daniel Alves da Silva

Usuário 2 Estrelas de Prata

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Postada:Segunda-Feira, 31 de julho de 2017 às 12:35:48
Mensagem Editada por Daniel Alves da Silva em 31/07/2017 12:51:35
Ola Elisabete,

O terreno fica separado do valor do Imóvel, ou seja, devem ser segregados, leiamos o Item 58 do CPC 27

58. Terrenos e edifícios são ativos separáveis e são contabilizados separadamente, mesmo quando sejam adquiridos conjuntamente. Com algumas exceções, como as pedreiras e os locais usados como aterro, os terrenos têm vida útil ilimitada e, portanto, não são depreciados. Os edifícios têm vida útil limitada e, por isso, são ativos depreciáveis. O aumento de valor de um terreno no qual um edifício esteja construído não afeta o valor contábil do edifício.


Cilene,

Para os estoques não é necessário trazer a valor de mercado na contabilidade, entretanto dever ser divulgado nas notas explicativas, conforme item 36 do CPC 27 e item 6 do CPC 46.

Daniel Alves da Silva
Contabilista, Legislação Tributária Federal, Consultoria.

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Postada:Segunda-Feira, 31 de julho de 2017 às 17:37:29
Obrigada pela ajuda Daniel !
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cidadeBelo Horizonte - MG
Postada:Terça-Feira, 1 de agosto de 2017 às 07:43:09
Bom dia Cilene

Não aconselho, até porque o mercado imobiliário está muito instavel.

Um apartamento que hoje vale R$ 600.000,00 daqui seis meses pode estar a R$ 400.000,00.

No mais o que nosso amigo Daniel postou é o valido.

att

Contador CRC MG 106412/O Perito CNPC 087
Corretor CRECI MG 033981
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membro desde04/09/2009
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Postada:Terça-Feira, 1 de agosto de 2017 às 08:41:33
Bom Dia Amigos!Obrigada pelas respostas Gilberto e Daniel, mas acredito que o terreno deve ser lançado juntamente com a construção conforme indicou o Gilberto , uma vez que será classificado como "Imóvel para investimento" e não será depreciado, se fosse classificar como Obras Civis e depreciar ai sim deveria deixar o terreno em separado.Acabei ficando com essa dúvida.

ELISABETE CRISTINA FLORINDO CRISPIM
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cidadeGoianira - GO
Postada:Quarta-Feira, 2 de agosto de 2017 às 10:00:11
Mensagem Editada por Cilene Aparecida de G. de Castro em 02/08/2017 10:00:40
Obrigada Paulo Henrique.
Você tem razão. Com essa oscilação, fica complicado
adotar esse procedimento.

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Postada:Quarta-Feira, 2 de agosto de 2017 às 10:16:05
Bom dia Elisabete

Os imoveis de locação eu aconselho a mante-los na conta onde você vem lançando, pois mesmo que você esteja obtendo rendas com ele (alugueis), o mesmo se deprecia, e diga-se de passagem dependendo para quem é alugado, até deprecia-se bem mais.

Eu não os colocaria como investimento, os colocaria como Imobilizado, em um grupo de imóveis para locação, e os depreciaria normalmente.


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Jamile C Z

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Postada:Segunda-Feira, 16 de outubro de 2017 às 15:52:57
Boa tarde a todos,

Empresa do LUCRO PRESUMIDO, cuja atividade principal é 68.10-2-02 - Aluguel de imóveis próprios e 68.10-2-01 - Compra e venda de imóveis próprios, resolve vender imóvel que esta no seu ativo imobilizado (imóvel objeto de locação, que ora será vendido).

Com base nas atividades da empresa é devido o ganho de capital? ???

Jamile
Kaik Rodrigues Vieira

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Postada:Segunda-Feira, 16 de outubro de 2017 às 16:24:03
Jamile C Z,

Se o ativo for imobilizado, sim é devido o GC, ora que o imóvel não está nas atividades operacionais (estoque) mas sim no setor de bens, então se considera a regra geral.


-

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Kaik R. Vieira
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Jamile C Z

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Postada:Segunda-Feira, 16 de outubro de 2017 às 16:54:18
Kaik, obrigada

Aproveitando a questão... Daqui há alguns meses será comprado outro imóvel por esta empresa, e caso não seja para locação, posso então registra-lo em conta de ESTOQUE para posterior venda, e assim recolher o imposto de forma presumida totalizando 5,93% desse novo bem adquirido?

Jamile
Kaik Rodrigues Vieira

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Postada:Terça-Feira, 17 de outubro de 2017 às 11:34:37
Jamile C Z,

Bom, é possível sim reconhecer como estoque para revenda pois ela possui um CNAE de compra e venda (comércio), lembrando que estará sujeito ao ICMS, IR e CSLL também por se tratar de "mercadoria".

-

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Kaik R. Vieira
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