Boa noite Reinaldo
Volto a insistir que a empresa só poderá optar pelo Lucro Presumido se satisfizer as exigências da IN SRF 25/1999 citadas acima.
Isto inclusive está previsto no artigo (transcrito abaixo) mencionado por você. Leia atentamente.
Art. 16 - Na hipótese de atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, a receita bruta corresponde ao valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias, de acordo com o regime de reconhecimento de receitas previsto, para o caso, pela legislação do Imposto de Renda. grifos nossos.
Vale dizer que desde o período-base iniciado em 01/01/1999, passou a ser permitido às pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis optar pelo lucro presumido, desde que atendidos os demais requisitos para opção por essa modalidade de tributação - (Lei nº 9.718/1998 , art. 14 e art. 17 , II)
Restrição à opção pelo Lucro Presumido
As pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis não podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (Instrução Normativa SRF 25/1999 , art. 2º ).
Tal vedação prevalece mesmo que a pessoa jurídica seja optante pelo Programa de Recuperação Fiscal (Refis) , conforme ADE Cosit nº 15/2001.
A restrição mencionada acima é extensiva às sociedades em conta de participação que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis, ou seja, tais sociedades não podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (Instrução Normativa SRF nº 31/2001, art. 2º ).
Opção após a conclusão das operações com registro de custo orçado
Na Solução de Consulta nº 152/2004, a Superintendência Regional da Receita Federal 10ª Região Fiscal afirmou que, concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de curso orçado, a pessoa jurídica que se dedica à compra e à venda, ao loteamento, à incorporação ou à construção de imóveis poderá optar pelo lucro presumido, não estando obrigada a oferecer à tributação, no período de apuração anterior àquele em que ocorrer a mudança do regime de tributação, as receitas dessas atividades auferidas e ainda não recebidas.
Adoção do regime de caixa
A Instrução Normativa SRF nº 104/1998 estabeleceu regras para apuração do lucro presumido com base no regime de caixa, extensiva às empresas imobiliárias com as devidas adaptações. De fato, a possibilidade de adoção desse sistema por essas empresas foi reiterada pela Decisão nº 54/1999, da 9ª Região Fiscal, assim ementada:
"LUCRO PRESUMIDO. PERCENTUAL. CONSTRUÇÃO CIVIL. EMPREITADA DE MATERIAIS E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS.
A partir do ano-calendário de 1999, desde que não se enquadre nas hipóteses do art. 14 da Lei nº 9.718/98 e não tenha registro de custo orçado, a pessoa jurídica dedicada às atividades de incorporação de imóveis e de execução de obras de construção civil, mediante contrato de empreitada de materiais, poderá optar pela apuração do imposto de renda pessoa jurídica no regime de lucro presumido, observado o limite da receita bruta, segundo o percentual de 8% aplicado sobre a receita bruta trimestral auferida nessas atividades, admitido o reconhecimento das receitas decorrentes de alienações a prazo ou em parcelas pelo regime de caixa."
Assim, convém registrar que a mencionada Instrução Normativa SRF nº 104/1998 dispôs que a pessoa jurídica, optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido, que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas de venda de bens ou direitos ou de prestação de serviços com pagamento a prazo ou em parcelas na medida do recebimento e mantiver a escrituração do livro Caixa, deverá:
a) emitir o documento respectivo (nota fiscal, para empresas comerciais e de serviços) quando da entrega do bem ou direito ou da conclusão do serviço;
b) indicar, no livro Caixa, em registro individual, o documento a que corresponder cada recebimento. Por seu turno, a pessoa jurídica que mantiver escrituração contábil, na forma da legislação comercial, deverá controlar os recebimentos de suas receitas em conta específica, na qual, em cada lançamento, será indicado o documento a que corresponder o recebimento.
A mesma Instrução Normativa estabeleceu, ainda, que:
- os valores recebidos adiantadamente, por conta de venda de bens ou direitos ou da prestação de serviços, serão computados como receita do mês em que se der o faturamento, a entrega do bem ou do direito ou a conclusão dos serviços, o que primeiro ocorrer;
- os valores recebidos, a qualquer título, do adquirente do bem ou direito ou do contratante dos serviços serão considerados como recebimento do preço ou de parte deste, até o seu limite;
- o cômputo da receita em período de apuração posterior ao do recebimento sujeitará a pessoa jurídica ao pagamento do imposto (e das contribuições) com o acréscimo de juros de mora e de multa, de mora ou de ofício, conforme o caso, calculados na forma da legislação vigente;
- as regras em referência são aplicáveis, também, à determinação das bases de cálculo da contribuição ao PIS/Pasep, da Cofins e da Contribuição Social sobre o Lucro (CSL).
Por oportuno considere que a Instrução Normativa SRF nº 390/2004, que disciplina a apuração e o pagamento da Contribuição Social sobre o Lucro, sublinha que a pessoa jurídica que apura a CSL com base no resultado presumido somente poderá adotar o regime de caixa se adotar esse mesmo regime para apurar o IRPJ com base no lucro presumido (art. 94).
Mudança do Regime de Caixa para o de Competência
De acordo com a (Instrução Normativa SRF nº 345/2003 art. 1º ), para fins de apuração do IRPJ, da Contribuição Social sobre o Lucro (CSL), da Cofins e da contribuição para o PIS/Pasep, a pessoa jurídica optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas à medida do recebimento e, por opção ou obrigatoriedade, passar a adotar o critério de reconhecimento de suas receitas segundo o regime de competência, deverá reconhecer no mês de dezembro do ano-calendário anterior àquele em que ocorrer a mudança de regime as receitas auferidas e ainda não recebidas, observado que:
a) a empresa que, durante o ano-calendário, passar a ser obrigada à apuração do lucro real deverá oferecer à tributação as receitas auferidas e ainda não recebidas, no período de apuração anterior àquele em que ocorrer a mudança do regime de tributação;
b) na hipótese mencionada em "a", as receitas auferidas e ainda não recebidas serão adicionadas às receitas do período de apuração anterior à mudança do regime de tributação para fins de recalcular o imposto e as contribuições do período.
A diferença apurada, após compensação do tributo pago, deverá ser recolhida, sem multa e juros moratórios, até o último dia útil do mês subseqüente àquele em que incorreu na situação de obrigatoriedade à apuração do lucro real.
c) os custos e as despesas associados às receitas supracitadas (auferidas e ainda não recebidas) incorridas após a mudança do regime de tributação não poderão ser deduzidos da base de cálculo do IRPJ e da CSL.
Na tributação com base no lucro presumido, a base de cálculo do Imposto de Renda (e respectivo adicional) em cada trimestre é determinada mediante a aplicação do percentual de 8% sobre a receita bruta auferida no período de apuração.
Cabe registrar que esse percentual consta da (Instrução Normativa SRF nº 93/1997 art. 3º , § 7º), para fins de cálculo da estimativa mensal de IRPJ de tais empresas (lucro real anual). Mas o entendimento é que ele se aplica, igualmente, para o cálculo do lucro presumido, uma vez que não há percentual específico previsto na legislação.
Fonte e transcrição - IOB, Conjural, ITC e as citadas no texto..
Em tempo: Não entenda a resposta acima como correção do que você gentilmente postou (pelo que somos gratos) e sim como complementação que na verdade é.
