Declarando Bens Imóveis Corretamente em 2017

Pessoal,

Gostaria da opinião de vocês sobre a forma correta para declarar bens imóveis financiados. Tenho visto em vários fóruns orientações de como se deve declarar os imóveis que estão financiados. E na grande maioria das vezes a resposta é sempre a mesma, a saber:

Os imóveis devem ser declarados nas fichas de "Bens e Direitos" e utilizar os códigos correspondentes, 11 para casas, 12 para apartamentos e 13 para terrenos. Até aqui tudo bem, esta muito claro para todo mundo. Porém meu entendimento começa a divergir deste ponto em diante, quando as pessoas orientam que: O valor declarado deve ser apenas o que contribuinte efetivamente pagou pelo imóvel até o dia 31 de dezembro do ano corrente, incluindo o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), se for o caso, assim como os juros do financiamento e a taxa de corretagem paga na compra do imóvel.

A Legislação na Lei 9.250, Capitulo VI, Art. 25, Item IV, ParagrafoII, diz: "Os bens serão declarados discriminadamente pelos valores de aquisição em Reais, constantes dos respectivos instrumentos de transferência de propriedade ou da nota fiscal". Isto contradiz a primeira orientação, vou exemplificar.

Um imóvel comprado em 01/10/2016 no valor de R$ 100.000,00, onde foi dado a entra de 20% e Teve um custo com taxas e emolumentos no valor de R$ 10.000,00 e teve o seu saldo residual financiado por um banco. Onde as parcelas no valor de R$ 900,00, começaram a ser pagas em 01/11/2015. (Pessoal, isso é apenas uma simulação)

Na primeira situação a orientação é que o valor declarado na declaração de 2017 é o valor do patrimônio em 31/12/2016 na ficha "Bens e Direitos" é: R$ 20.000,00 (entrada) + 10.000,00 (taxas e emolumentos) + 1.800,00 (parcelas em 2015) = 31.800,00.

Na segunda situação a orientação é que o valor declarado na declaração de 2017 é o valor do patrimônio em 31/12/2016 na ficha "Bens e Direitos" é: R$ 110.000,00 (Valor da compra do imóvel + Taxas e Emolumentos). Na ficha de "Dívidas e Onus Reais", deve ser informado o valor do financiamento contraído de R$ 80.000,00.

Na primeira situação a orientação é que o valor declarado na declaração de 2017 é o valor do patrimônio em 31/12/2016 na ficha "Bens e Direitos" é: R$ 20.000,00 (entrada) + 10.000,00 (taxas e emolumentos) + 1.800,00 (parcelas em 2015) = 31.800,00.

Na segunda situação a orientação é que o valor declarado na declaração de 2017 é o valor do patrimônio em 31/12/2016 na ficha "Bens e Direitos" é: R$ 110.000,00 (Valor da compra do imóvel + Taxas e Emolumentos). Na ficha de "Dívidas e Onus Reais", deve ser informado o valor do financiamento contraído de R$ 80.000,00.


Veja, vc tem razão em parte.

Vc precisa verificar o tipo de financiamento.

No caso de ser um valor conhecido você realmente pode utilizar a 2ª hipótese.

Já quando o imóvel é financiado pelo SFH em 35 anos vc não sabe quanto vai pagar. Se vc multiplicar 420 parcelas pelo valor da parcela atual vc encontrará um número astronômico e por isso a recomendação é que se lance o valor pago em cada exercício. Veja no conteúdo da ajuda no preenchimento da ficha "bens e direitos"

Boa tarde pessoal!

Tenho um cliente que em 2016 vendeu parte de um imóvel rural para benfeitorias de rodovias. Na verdade foi feita uma "desapropriação amigável" entre ele (pessoa física) e a pessoa jurídica de direito público. Minha dúvida: esse valor recebido por ele, onde devo declarar... em "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis"... e campo "Outros"?

Juliana,

Na verdade apenas desapropriações para fins de Reforma Agrária são isentos do Imposto de Renda (Art. 120 do RIR/99).

No caso por você relatado, há de se apurar Ganho de Capital proporcionalmente a área alienada, com preenchimento do referido Demonstrativo, que deverá ser exportado para a DIRPF.

Vale lembrar que se na área alienada conter benfeitorias, esse valor deve ser segregado e lançado como Receita da Atividade Rural, desde que tenha sido considerado como custo nas declarações anteriores, conforme Artigos 24 e 28 da IN-SRF 84/2001. Esse critério não se aplica à terra nua.

Att,

Boa noite Hugo!

Então, quando aconteceu essa desapropriação fomos nos informar sobre como proceder com relação ao "ganho de capital". Assim, obtivemos a resposta através da Solução de Consulta Cosit nº 105 de 7 de abril de 2014 que diz o seguinte:
"O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 1.116.460/SP, no âmbito da sistemática do art. 543-C do Código de Processo Civil (CPC), entendeu que a indenização decorrente de desapropriação não encerra ganho de capital, tendo-se em vista que a propriedade é transferida ao Poder Público por valor justo e determinado pela Justiça a título de indenização, não ensejando lucro, mas mera reposição do valor do bem expropriado. Afastou-se, portanto, a incidência do imposto sobre a renda relativo às verbas auferidas a título de indenização advinda de desapropriação, seja por utilidade pública ou por interesse social."
E concluímos que não se deve informar ganho de capital, porém precisamos informar o valor recebido na declaração... mas não sei aonde...