Contabilidade de loteamento

Prezados,
Por gentileza poderiam me ajudar em uma dúvida?
Uma família tem um terreno, a empresa de empreendimentos se interessa pelo terreno e faz uma proposta da seguinte forma:
Vamos criar uma SPE família 1, onde vocês terão participação nas vendas de loteamentos de 40% e a empresa fica com 60%.
Contabilmente o capital social fica assim na SPE família 1:
D – Terrenos a comercializar (ativo).....................R$ 4.000.000,00 (declarado no IRRF)
C – Capital social ..................................................R$10.000.000,00
D – Capital a integralizar.........................................R$ 6.000.000,00 (valor estimado de quanto vai gastar na obra)
Obs.: o valor do terreno é o que está declarado no IRRF da família e o valor do capital a integralizar é a estimativa de quanto vai gastar na obra). Dessa forma nem um nem outro está refletindo a realidade de valores. A alegação de não colocar o terreno com valor de mercado é o ganho de capital. E a alegação de ter o gasto com obras totalmente fora da realidade é para equalizar o percentual de 60% e 40%.
Esse empreendimento já houve todo o gasto com ingfraestrutura.
A empresa XPTO detentora da SPE família 1 vai tendo gastos com infraestrutura durante o período de construção, contabilmente fica assim:
D – Participação societária SPE família 1
C – Capital a integralizar participação societária....... R$ 6.000.000,00
Durante os gastos de infra, fica da seguinte forma na empresa XPTO:
D – Capital a integralizar participação societária
C – Banco..................................................................R$ 50.000,00
OBS.: os gastos com infra vão ser refletidos tanto na SPE família 1 quanto na empresa XPTO, até atingir o saldo de capital a integralizar.
A tributação é feita pelo presumido regime caixa, portanto todas as despesas e recebimentos são por recebimento e pagamento. Não havendo contabilização por regime de competência. Portanto, não há depreciação de imobilizado, provisão de férias, etc...
Quanto a distribuição de lucros para a família 1, ocorre no momento do recebimento das parcelas dos lotes vendidos, pagos todo dia 5 e dia 20 de cada mês.
Essa distribuição é lançada como distribuição de lucros antecipada, reforçando não é baseada em dados de balanço e sim no recebimento de parcelas.
Apuração de custos é feito uma metodologia desenvolvida pelo antigo contador (onde ele vê o que deu no resultado), ficando da seguinte forma:
Lucro do exercício..... R$ 585.000,00
Lucros distribuídos.... R$ 605.000,00
A diferença é alocada em outra obra e faz um custo baixo para constar que teve o custo na casa de R$ 7.000,00. A alegação é que não se pode ultrapassar o valor do capital social que é de R$ 617.000,00. Ou seja, não temos apuração custos mensalmente.
Preciso muito regularizar a contabilidade, agradeço a atenção de todos!

Bom dia Nilson.

Vamos ver se eu te ajudo...

Bom aqui já temos que observar o seguinte:

- Você falou que a família lançou o valor do terreno pelo valor que eles declaram na IR. Até ai sem problemas.

Analisando sua primeira contabilização:

D – Terrenos a comercializar (ANC).....................R$ 4.000.000,00 (declarado no IRRF)
D – (-) Capital a integralizar (PL) .........................................R$ 6.000.000,00 (valor estimado de quanto vai gastar na obra)
C – Capital social (PL) ..................................................R$10.000.000,00

Bom aqui temos que ver o seguinte:

1º estes 6.000.000,00 são um capital a integralizar. Isso foi informado no contrato social?

No mais esta OK.

2º A familia transferiu a escritura o imovel para esta SPE?



Não entendi este lançamento seu

A medida que o dinheiro for entrando no Banco você vai baixando tão somente a conta de capital a integralizar:

D - Banco (AC)
C - (-) Capital a Integralizar (PL)



Aqui há um equivoco de sua parte.

Mesmo a empresa trabalhando no regime de caixa você tem que fazer as provisoes básicas (13º, ferias e seus encargos; fornecedores;clientes.;etc). Ainda mais em um empreendimento imobiliário.



Veja bem aqui há outro equivoco.

Se foi criada uma SPE para este empreendimento não ha nada de se misturar com outras construções.

Se foi apurado no mês um lucro liquido de 20.000,00 (deduzindo-se todas os custos, despesas - ai as provisoes tem que entrar - , impostos):

60% fica com a SPE e 40% com os sócios.


Agora aqui há de se frisar, quando você se refere a esta empresa é a SPE ou a construtora?


Outra situação: muito cuidado ao apurar estes lucros, pois primeiro se faz a dedução dos gastos totais e depois se distribui. O ideal seria que do valor total apurado uma parte (em torno de 30% aproximadamente) ficasse alocado a uma reserva tecnica (para cobrir possiveis perdas que na construção civil ocorrem cm uma facilidade que você nem imagina) e o restante a se distribuir antecipadamente. Com a obra concluida esta reserva pode ser distribuida...

Espero ter ajudado e se houver algum outro questionamento é so falar.

att