IRPF e rendimento de bens em condomínio

Olá amigos(as) do fórum,

Necessito de orientação a respeito do IRPF.

Meu falecido pai deixou dois imóveis que são alugados, cujo rendimento é repassado mensalmente aos 3 herdeiros filhos. Os imóveis pertencem ao espólio, não foi efetuada partilha no inventário ainda, e determinou-se judicialmente o repasse direto para sustento. Porém a titularidade dos imóveis permanece como Espólio do falecido. Enfim, todo ano o contador faz a declaração do Espólio informando o valor bruto dos aluguéis (sem descontar a taxa de administração da imobiliária e o IRRF) como rendimento tributável. Na seção Pagamentos Efetuados, informa como sendo pago aos locatários (PJ) os valores referentes a tx. de adm. da imobiliária. Questionei-lhe se não deveria informar como rendimento tributável o valor líquido dos aluguéis, e passar a informar a imobiliária na seção de Pagamentos Efetuados ao invés dos locatários. Porém me disse que não seria possível, sendo necessário que os locatários efetuassem o pagamento da tx. de adm. para que pudesse constar dessa maneira. Após buscar pela internet mais informações, encontrei duas orientações que dizem o contrário. Agora estou confuso, a informação que o contador me deu procede?

"Informe o valor do aluguel já diminuído do valor da taxa de administração. Os pagamentos da taxa de administração devem ser informados na ficha “Pagamentos e Doações Efetuados”, com o código 71." - Oculto.html" target="_blank" rel="nofollow" class="redirect-link">http://economia.ig.com.br/financas/tire-suas-duvidas-sobre-a-declaracao-do-aluguel-no-ir/nOculto.html

"Ao preencher a declaração, o contribuinte também deve descontar a taxa de corretagem paga à imobiliária no ano. Esse valor deve ser inserido no campo “Pagamentos Efetuados”, sob o código 71, com nome e CNPJ da intermediadora do contrato de locação." - http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/como-declarar-alugueis-recebidos-no-imposto-de-renda-2016/

Outro problema, a declaração dele sempre gera saldo de imposto a ser pago, após efetuadas todas as deduções. Recentemente se determinou a troca de titularidade dos imóveis para que passasse a constar o nome dos herdeiros filhos, para que os rendimentos passassem a circular pelos 3 CPFs ao invés de somente 1 (do falecido), permitindo então que o IRPF seja feito individualmente (consequentemente usufruindo de alíquotas menores). Pesquisando então por rendimento de bens em condomínio encontrei a seguinte informação:

"Quando o locatário for pessoa jurídica, esta deverá efetuar a retenção na fonte aplicando a tabela mensal em relação ao valor pago individualmente a cada proprietário. Anualmente, a pessoa jurídica locatária deverá fornecer comprovante do rendimento que couber a cada um, com indicação do respectivo valor retido na fonte." - http://www.portaltributario.com.br/guia/rend_bens_condominio.html

Ocorre o seguinte: num dos aluguéis, após feita a divisão do que pertence a cada herdeiro, o valor (abatido da tx. adm. da imobiliária) sequer entra na primeira alíquota do IRRF. Minha dúvida é: esse valor, que é insuficiente para tributação do IRRF, deve ficar de fora da soma do Total de Rendimentos Tributáveis?

Agradeço muito se puderem me orientar.

Jorge,

Tens razão, o rendimento tributável de aluguel é o valor recebido, menos a taxa de administração paga à imobiliária, ou seja, é o líquido recebido pelo locador. E o valor da taxa deve ser informada na ficha "Pagamentos ..." com o CNPJ/CPF do "Administrador de imóveis", e quem administra o imóvel é a imobiliária/corretor, não o locatário.

Entendo que como não foi feita a partilha ainda, os rendimentos de aluguéis deveriam continuar sendo tributados pelo espólio, não divididos pelos herdeiros.

A Receita Federal disponibiliza, anualmente, um "Perguntão IRPF" que traz as orientações abaixo:
Quais são os valores passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?
Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:
- impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
- aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
- despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
- despesas de condomínio.
(Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; art. 50; e Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 31)

Qual é o procedimento a ser adotado no caso de falecimento, no ano-calendário de 2016, de contribuinte que deixou bens a inventariar?
...
Para a legislação tributária, a pessoa física do contribuinte não se extingue imediatamente após sua morte, prolongando-se por meio do seu espólio (art. 11 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999). O espólio é considerado uma universalidade de bens e direitos, responsável pelas obrigações tributárias da pessoa falecida, sendo contribuinte distinto do meeiro, herdeiros e legatários.
Para os efeitos fiscais, somente com a decisão judicial ou por escritura pública de inventário e partilha, extingue-se a responsabilidade da pessoa falecida, dissolvendo-se, então, a universalidade de bens e direitos.
Com relação à obrigatoriedade de apresentação das declarações de espólio, aplicam-se as mesmas normas previstas para os contribuintes pessoas físicas. Assim, caso haja obrigatoriedade de apresentação, a declaração de rendimentos, a partir do exercício correspondente ao ano-calendário do falecimento e até a data da decisão judicial da partilha ou da adjudicação dos bens, é apresentada em nome do espólio, classificando-se em inicial, intermediária e final.
Havendo bens a inventariar, a apresentação da declaração final de espólio é obrigatória, independentemente de outras condições de obrigatoriedade de apresentação.
(Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, art. 1.997; Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, art. 167, inciso I, itens 24 e 25, com redação dada pela Lei nº 6.216, de 30 de junho de 1975; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, arts. 11, 12 e 23; Instrução Normativa SRF nº 81, de 2001, art. 3º, §§ 2º e 3º, e art. 23).

Como o espólio declara os rendimentos referentes aos bens comuns?
Na declaração de espólio, devem ser incluídos os rendimentos próprios, 50% dos produzidos pelos bens comuns recebidos no ano-calendário, os bens e direitos que constem do inventário e as obrigações do espólio. Opcionalmente, os rendimentos produzidos pelos bens comuns podem ser tributados, em sua totalidade, em nome do espólio, o qual pode compensar o total do imposto pago ou retido na fonte sobre esses rendimentos.
(Lei nº 5.172, de 1966, art. 131, incisos II e III; Decreto-Lei nº 5.844, de 1943, art. 50; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 23 e Instrução Normativa SRF nº 81, de 11 de outubro de 2001, arts. 7º e 23)