Transferência de Imóvel sem transação Financeira

Boa noite à todos

Será que alguém pode me ajudar com uma dúvida?
Adquiri um terreno a alguns anos atras porém como era de família, não fiz nenhum tipo de documento/contrato.
Construi uma casa nele e esse ano vou transferir efetivamente para o meu nome, ai surgiram algumas dúvidas:
Olhando no carnê do IPTU deste ano, consta o terreno valendo R$ 25.000,00 e a construção valendo R$ 45.000,00, posso fazer uma escritura de compra e venda no valor de R$ 70.000,00? Obs: Não vai existir nenhuma transação bancária.
Eu estava pensando em fazer a transferência através de uma escritura de doação, mas no cartório me falaram que como os imóveis do mesmo padrão que o meu são vendidos na média por R$ 230.000,00 se eu receber ele através de uma doação por R$ 70.000,00 a Receita Estadual pode contestar o valor e querer que eu pague o ITMCD de 4%.

Alguém pode me dar alguma sugestão de como transferir esse imóvel para o meu nome sem ter problemas com a Receita?

Prezado Colega;
O cartório lhe orientou corretamente, lhe deram alguma sugestão?, Pois pelo que vejo voce vai pagar de qualquer forma, os benditos 4%, ou seja o ITBI, ou comprando ou recebendo como doação, o melhor e comprando, por um preço menor possível, mas isso quem decide, nao e voce nem o cartório, e a fazenda estadual que vai tributar o ITBI. Resumindo para ficar mais fácil para voce entender, voce pode fazer a escritura por 70.000,00 de compra e venda, mas quando o estado for tributar ele tem a tabela deles e aplica o valor dos 4% sobre a deles e nao o valor que esta na escritura. Apos a escritura na qual já devera constar o imóvel, voce terá que fazer o RGI da mesma, veja antes o que vão lhe exigir la. Pois tem dependendo do valor e outros aspectos a exigência da quitação perante o INSS, ou nao. Obs. Nao aceite proposta de jeitinhos, pois tem muitos espertalhões, que percebendo que a pessoa e leiga, inventa uma dificuldade, e logo propõe a facilidade, nao caia nessa, as vezes nao tem nada esta tudo correto. Nos cartórios e obrigatório a ter o telefone da corregedoria, se desconfiar de algo ligue, para a mesma , assim também no INSS se for o caso. Os jeitinhos saem mais caros do que o legal. Dando entrada, terá um protocolo, para acompanhar, caso demorem muito alem do normal, corregedoria neles, sai rapidinho. Espero ter lhe esclarecido um pouco, todas essas coisas citadas já aconteceu comigo e com alguns clientes meus. Caso persista mais alguma duvida , nos retorne. Sempre saiba o nome de quem esta lhe atendendo, poderá precisar no futuro.
Sds. Ribeiro

Bom dia Manoel, tudo bem?

No cartório ele me deu três sugestões:

-Fazer uma escritura de compra e venda por R$ 75.000,00 (valor venal do carnê do IPTU) e pagar o ITBI (na tabela que ele me mostrou, o ITBI estava como 0.5%) no valor R$ 375,00.

-Fazer uma escritura de doação também no valor de R$ 75.000,00, porém doando o imóvel para mim e para minha esposa (50% para cada um). Ele me mostrou uma tabela Estadual que isenta do ITMC(4%) doações até R$ 62.500,00 por CPF, como ficaria R$ 32.500,00 para cada um ficaríamos isentos do ITMC e do ITBI, pois doação não cobra o ITBI. É ai que ele falou que a Receita Estadual poderia contestar o valor da doação, querendo que o ITMC fosse calculado sobre o valor de mercado (R% 230.000,00), e não sobre o valor informado na Escritura de doação.

-Fazer a escritura de doação pelo valor de R$ 120.000,00 para mim e para minha esposa, como ficaria R$ 60.000,00 para cada um continuaríamos isentos do ITMC e do ITBI e como o valor seria mais alto não chamaria tanta atenção da Receita Estadual e eles não contestariam o valor.

Eu fiquei em dúvida de qual seria a melhor opção (ou se existe alguma maneira melhor de fazer isso), no cartório ele me falou que achava melhor fazer a escritura de compra e venda, pois não envolveria a Receita Estadual (ITMC) eu pagaria um valor não muito alto no ITBI e a Receita Federal não contestaria o valor, isso está certo?

Correto, mas veja o RGI antes para ver os outros procedimentos, pois o valor e cobrado também do registro em cima de uma tabela.
Sds. Ribeiro

Boa tarde Manoel,

Eu já tinha visto os valores do registro também, vai ficar entre R$ 1.100,00 ~ R$ 1.600,00, depende do valor que eu utilizar (R$ 75.000,00 ou R$ 120.000,00).
Qual opção você acha melhor?
-Compra e venda por R$ 75.000,00
-Doação por R$ 75.000,00
-Doação por R$ 120.000,00

Compra e venda sem duvida, quanto ao valor coloca 120.000,00, pois assim conforme o cartório orientou, nao vai levantar, o olho ganancioso do Estado e da União Tributarista.
Sds. Ribeiro.

Bom dia Manoel, muito obrigado pela sua ajuda e atenção!

Ontem fui à um contador aqui perto de casa e ele me deu a seguinte sugestão:
Fazer a transferência do imóvel através de uma escritura de compra e venda apenas no nome da minha esposa, como ela não declara imposto de renda não teria que comprovar a origem do dinheiro (no caso os R$ 75.000,00) que ela "pagou" para o meu cunhado. Se a Receita Federal chamar ela para esclarecer de onde veio esse dinheiro, ela pode dizer que juntou ao longo dos anos e que guardava o dinheiro em casa.

O que você acha?

Nem pensar, sera que e contador mesmo? Ou so conta historia?, pois ela teria que declarar, esse dinheiro onde estava, ou ele disse pra falar que escondia debaixo do colchão. Nao acho uma boa ideia, mas cada um e cada um. Nao faria tal coisa.
Sds. Ribeiro - Outro detalhe aqui no fórum, como em toda a internet, existem os mineradores, da SRF, do Estado, e ate de algumas Prefeituras, PF, MPF e Estadual, logo cautela no que diz e no que faz, conselho de um ancião. Boa sorte, e continue curioso em aprender, e cauteloso em agir.

Boa noite Manoel,

Mas se eu fizer a escritura de compra e venda mesmo que seja no meu nome e não no da minha esposa eu também não tenho como comprovar a origem do dinheiro que eu utilizei para "pagar" o meu cunhado. Minha renda anual não atinge os R$ 75.000,00 e nas minhas DIRPF eu nunca declarei possuir dinheiro em espécie, então também não teria como justificar a origem dos R$ 75.000,00. Será que não é melhor ele transferir para mim através de uma doação mesmo?

Conversando e que se entende, você nunca esteve na obrigatoriedade de declarar? Nem sua esposa?, então faz como doação mesmo, e o mais indicado, na presente situação.
Sds. Ribeiro

Bom dia Manoel,

Eu declaro meu imposto de renda desde 2015 e sempre coloquei minha esposa como minha dependente pois ela não trabalha e não tem renda fixa.
Vou fazer a doação pelo valor venal mesmo (R$ 70.000,00) do meu cunhado para mim e para a minha esposa. Como existe uma isenção para doações até R$ 62.500,00 e ficaremos com R$ 35.000,00 em cada CPF, não precisaremos recolher o ITMCD.

E sua decisao, esperemos que corra tudo bem, caso de um encravo qualquer, volte a nos consultar, sera um prazer ajuda.
Sds. Ribeiro

Pessoas cautelosas e inteligentes, devem ajudar umas as outras, você e uma delas. Ajude sempre seu próximo.

Muito Obrigado pela sua ajuda Manoel, suas respostas me ajudaram muito!

Por nada Wagner, foi um prazer em ajudar um irmao, e tem mais voce tem qualidades, principalmente, humildade, cuidadoso, e certamente inteligente.
Sds. Ribeiro
O homem mais alto e aquele de joelhos.