Prezado Túlio,
Sim, é possível que a empresa incorporadora realize um empreendimento imobiliário em lugar diverso de sua sede. Não há necessidade de criação de filial ou mudança de domicílio fiscal. A menos que haja algum tipo de incentivo no município onde será realizado o empreendimento.
Com relação à tributação, os tributos indicados por você terão incidência sobre a receita bruta proveniente da venda dos lotes. No caso do lucro presumido, você não consegue abater as despesas com a realização do empreendimento.
O único detalhe que causa ainda controvérsias é a incidência do ISS. Isso porque alguns municípios entendem que o ISS deve ser cobrado sobre toda e qualquer tipo de incorporação. As decisões judiciais, no entanto, tem divergido desse entendimento, determinando que o ISS sobre incorporações apenas incide quando o responsável pela construção é empresa diversa da incorporadora.
Logo, se a própria incorporadora realiza as obras em imóvel próprio, não há que se falar em incidência de ISS. Nesse sentido a Ementa do acórdão do STJ abaixo:
“EMENTA: TRIBUTÁRIO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEIS CONSTRUÍDOS SOBRE TERRENO PRÓPRIO E POR CONTA PRÓPRIA DO INCORPORADOR. ISS. INEXISTÊNCIA DE FATO GERADOR.
1. O incorporador imobiliário, tal como definido no art. 29 da Lei 4.591/65, não pode, logicamente, figurar como contribuinte do ISSQN relativamente aos serviços de construção da obra incorporada. Com efeito, se a construção é realizada por terceiro, o incorporador não presta serviço algum, já que figura como tomador. Contribuinte, nesse caso, é o construtor. E se a construção é realizada pelo próprio incorporador, não há prestação de serviços a terceiros, mas a si próprio, o que descaracteriza o fato gerador. É que os adquirentes das unidades imobiliárias incorporadas não celebram, com o incorporador, um contrato de prestação de serviços de construção, mas sim um contrato de compra e venda do imóvel, a ser entregue construído. Precedentes.2. Recurso improvido” (Resp n° 922956/RN, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJe de 01-07-2010, Julgamento em 22/06/2010). Independentemente do vulto da obra de construção civil, ou da atividade lucrativa do proprietário do terreno que promove a incorporação imobiliária, sem a efetiva prestação de serviço não há incidência do ISS. Sabemos que o grupo Votorantim, para garantir a autossuficiência de energia elétrica em suas fábricas vem construindo com recursos próprios diversas usinas geradoras de eletricidade por meio de técnicos e operários pertencentes ao seu quadro de empregados. Não há na hipótese prestação de serviços que possa ser objeto de tributação pelo ISS.
Espero ter ajudado.
Abraço
