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Aug 2018
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Venda de Imóveis - Incorpordora

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Luciano

Usuário Novo

profissãoAnalista Custos
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membro desde05/06/2014
cidadeAraraquara - SP
Postada:Quinta-Feira, 21 de dezembro de 2017 às 21:41:46

Olá Boa noite

Comprar um terreno, comprar os materiais e construir um imóvel e vendê-lo, essa atividade se encaixaria em uma empresa Incorporadora? Qual seria o CNAE?

No que diz respeito ao ICMS incidiria sobre a venda do imóvel? A atividade Incorporadora tem Inscrição Estadual? Eu teria que emitir nota fiscal de venda desse imóvel? Qual seria o procedimento?

Eu me enquadraria no Lucro Presumido?

Supondo que eu Compre o terreno mais todos os outros gastos pra construir fique em 100.000,00 e venda o imóvel por R$130.000,00, qual seria meu lucro líquido nessa operação, considerando todos os Tributos municipais, Estaduais e Federais.

Se puderem exemplificar todos os tributos detalhadamente.

Obrigado
Luciano
Reinaldo Fonseca

Usuário 3 Estrelas Douradas

profissão
mensagens2.198
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membro desde09/11/2012
cidade
Postada:Segunda-Feira, 8 de janeiro de 2018 às 13:08:56
Caro Luciano,

Tenho algumas informações sobre o assunto, como ninguém respondeu vou lhe passar o que tenho conhecimento.

O terreno deverá estar em nome da empresa e como será feita uma construção em imóvel próprio trata-se de incorporação imobiliária, CNAE 4110-7/00 INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

A transação é feita somente em cartório, sem a necessidade de emissão de nota fiscal, e incide somente o ITBI sobre a transação.


Att, Reinaldo Fonseca


____________________________________________
Cuidado com o "COSTUME", a Legislação muda.
Tulio Cussioli

Usuário Iniciante

profissãoContador(a)
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membro desde20/10/2009
cidadeSao Jose do Rio Preto - SP
Postada:Quinta-Feira, 9 de agosto de 2018 às 20:22:01
Pessoal, ainda sobre essa questao da incorporadora, também tenho umas dúvidas.
É possível que o empreendimento esteja em um endereço e a sede da incorporadora (endereço que aparece no cartão cnpj) esteja em outro ?

Assumindo-se uma incorporadora no regime lucro presumido, se a incorporadora vender apenas lotes, os impostos incidentes são irpj, csll, pis, cofins e iss ?
Estes impostos são recolhidos sobre o valor bruto da venda, ou a legislação permite que faça abatimento do custo ?
profissãoAdvogado(a)
mensagens5
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membro desde09/08/2018
cidadeRio de Janeiro - RJ
Postada:Quinta-Feira, 9 de agosto de 2018 às 23:14:56
Prezado Túlio,

Sim, é possível que a empresa incorporadora realize um empreendimento imobiliário em lugar diverso de sua sede. Não há necessidade de criação de filial ou mudança de domicílio fiscal. A menos que haja algum tipo de incentivo no município onde será realizado o empreendimento.

Com relação à tributação, os tributos indicados por você terão incidência sobre a receita bruta proveniente da venda dos lotes. No caso do lucro presumido, você não consegue abater as despesas com a realização do empreendimento.

O único detalhe que causa ainda controvérsias é a incidência do ISS. Isso porque alguns municípios entendem que o ISS deve ser cobrado sobre toda e qualquer tipo de incorporação. As decisões judiciais, no entanto, tem divergido desse entendimento, determinando que o ISS sobre incorporações apenas incide quando o responsável pela construção é empresa diversa da incorporadora.

Logo, se a própria incorporadora realiza as obras em imóvel próprio, não há que se falar em incidência de ISS. Nesse sentido a Ementa do acórdão do STJ abaixo:
“EMENTA: TRIBUTÁRIO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEIS CONSTRUÍDOS SOBRE TERRENO PRÓPRIO E POR CONTA PRÓPRIA DO INCORPORADOR. ISS. INEXISTÊNCIA DE FATO GERADOR.
1. O incorporador imobiliário, tal como definido no art. 29 da Lei 4.591/65, não pode, logicamente, figurar como contribuinte do ISSQN relativamente aos serviços de construção da obra incorporada. Com efeito, se a construção é realizada por terceiro, o incorporador não presta serviço algum, já que figura como tomador. Contribuinte, nesse caso, é o construtor. E se a construção é realizada pelo próprio incorporador, não há prestação de serviços a terceiros, mas a si próprio, o que descaracteriza o fato gerador. É que os adquirentes das unidades imobiliárias incorporadas não celebram, com o incorporador, um contrato de prestação de serviços de construção, mas sim um contrato de compra e venda do imóvel, a ser entregue construído. Precedentes.2. Recurso improvido” (Resp n° 922956/RN, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJe de 01-07-2010, Julgamento em 22/06/2010). Independentemente do vulto da obra de construção civil, ou da atividade lucrativa do proprietário do terreno que promove a incorporação imobiliária, sem a efetiva prestação de serviço não há incidência do ISS. Sabemos que o grupo Votorantim, para garantir a autossuficiência de energia elétrica em suas fábricas vem construindo com recursos próprios diversas usinas geradoras de eletricidade por meio de técnicos e operários pertencentes ao seu quadro de empregados. Não há na hipótese prestação de serviços que possa ser objeto de tributação pelo ISS.

Espero ter ajudado.

Abraço

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