Boa tarde Marlene,
Lê-se no item 3 da resposta a Pergunta 531 dada pela Receita Federal acerca das isenções sobre o ganho de capital que:
É isenta a " Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, (...) desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, (...)
O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício (...).
Como na data da venda do primeiro imóvel (11/02/2011) não era o único que você possuía e na data da venda do segundo (30/08/2011) você já tinha efetuado uma venda nos últimos cinco anos, não pode se beneficiar da isenção apontada acima.
Já no item 6 da resposta a mesma Pergunta a Receita Federal dispõe que também e isento;
A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.
A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato. No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação.
Na hipótese de venda de mais de 1 (um) imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.
Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção, observada as condições precedentes:
II - nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;
Admitindo que os imóveis vendidos (1º e 2) sejam residenciais (você não informou) e que o adquirido (3º) também seja, a contagem do prazo de 180 dias para isenção parcial ou total do ganho de capital é a partir da data da celebração do contrato relativo a primeira operação, ou seja, de 11/02/2011. Portanto expirou no dia 08 de Agosto de 2011.
Considerando que o Contrato de Compra do 3º imóvel foi celebrado no dia 25/08/2011 e que o pagamento da primeira parcela (R$ 93,500,00) ocorreu também fora do prazo (26/08/2011, você não poderá se beneficiar da isenção prevista na legislação em apontada.
Face ao exposto não lhe resta outra alternativa que não a de calcular o ganho de capital e oferecê-lo a tributação em obediência a legislação vigente.
Notas:
1 - O imposto calculado sobre o ganho de capital vence no último dia útil do mês subsequente ao da alienação.
2 - A inobservância das condições legais previstas importa em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de juros de mora, calculados a partir do 2º mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 dias após o prazo de 180 dias contado da data da celebração do contrato de venda do imóvel. (Resposta 536)
3 - Não é aconselhável e nem há razão aparente para adquirir um imóvel por R$ 315.000,00 e lavrar a escritura com valor de apenas R$ 176.000,00. O dinheiro que você "economiza" agora com a lavratura da escritura do imóvel por valor "mais baixo" será gasto em triplo quando se der a próxima venda, ou seja, quando menor for o custo de aquisição reconhecido, maior será o ganho de capital e (consequentemente) maior o valor do imposto de renda a ser pago.
Imagine que hoje você ache o "imóvel de seus sonhos" por apenas R$ 250.000,00 e que consiga vender seu atual por R$ 280.000,00 a despeito de ser menos do que pagou. Pagaria mesmo que "injustamente" exatos R$ 15.600,00 de Imposto de Renda por não ter reconhecido o custo de aquisição real de seu imóvel.
280,000,00 – 176.000,00 = 104.000,00
104.000,00 x 15% = 15.600,00
Não pague mais imposto do que deve apenas porque deixou de se programar com antecedência. Se tivesse feito isto quando de sua negociação primeira, teria evitado o dissabor de agora, pois poderia ter programado as datas (venda e compra).
4 - Não considere a extensão da resposta diferente da intenção de examinar todas as possibilidades legais de (neste caso) pagar menos imposto.
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