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Tributação - Locação imobiliaria e bens do ativo

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postada em: Quarta-Feira, 6 de julho de 2011 às 12:07:16
Prezados,

Estou com dúvida referente a forma de tributação de uma empresa que hoje é optante pelo Simples Nacional. Houve alteração do objeto social - Locação de Imóveis e Aluguel de bens do ativo imobilizado, agora em junho, e não sei se ela ainda continuará no Simples Nacional. Para estas atividades, qual a forma de tributação? Emiti-se nota fiscal? Quais impostos deverão ser pagos? Qual código da receita?Caso haja migração, será no mês de competencia das receitas, ou em julho, mês do recebimento? Não sei qual o procedimento, pesquisei na RFB e não achei nenhum assunto. Por favor, ajude-me.

Agradeço a atenção,

Jamile Alves
Saulo Heusi

Usuário VIP

postada em: Quarta-Feira, 6 de julho de 2011 às 14:20:55
Boa tarde Jamile,

Para saber em que anexo se enquadra a empresa em questão, informe a CNAE no Aplicativo disponibilizado pelo Portal Contábeis à seus usuários.

...
Liz

Usuário Novo

postada em: Domingo, 14 de agosto de 2011 às 17:00:57
SAULO, boa tarde !

Uma pergunta pra ti por favor.


Cliente pretende transformar a empresa atual em empresa de administracao de bens imoveis proprios.

Portanto caso ele faça a ampliacao do capital com imoveis
ele deverá pagar o ITBI por fazer parte do objeto social
da empresa.

Minha pergunta é o que impede de antes de transformar a
empresa dele em administradora de bens proprios transferir
os imoveis integralizando o capital da empresa e lançando os
imoveis no ativo imobilizado e depois de realizada esta operacao
alterar o objeto da empresa para administracao de imoveis proprios e
transferir os imoveis para a conta ativo realizavel ?
Existe um prazo minimo para os imoveis permanecerem no ativo imobilizado apos integralizados como capital ?

Eu vejo este como o unico modo de driblar a prefeitura para nao
pagar o ITBI.

Conto com sua ajuda !






Saulo Heusi

Usuário VIP

postada em: Domingo, 14 de agosto de 2011 às 18:37:58
Boa tarde Liz,

Nada o impede de "antes de transformar a
empresa dele em administradora de bens próprios transferir
os imóveis integralizando o capital da empresa"
entretanto se deve ter em conta dois aspectos:

1 - Se estivermos falando de sociedade, a partir do instante em que tais imóveis integrarem o Ativo Imobilizado da empresa, deixarão de ter um único dono e (guardadas as proporções) passam a ser propriedade de todos os sócios.

2 - Se tais imóveis serão destinados a locação devem permanecer no Ativo imobilizado, se destinados a venda devem ser alocados diretamente nos Estoques, não há necessidade de imobilizá-los e posteriormente transferí-los para conta "Estoques".

A exigência de prazo para permanência no Ativo e posterior transferência para os Estoque se dá quando o imóvel foi adquirido para compor o patrimônio da empresa sem a intenção de venda, portanto primeiramente classificado no Ativo Imobilizado.

...

Liz

Usuário Novo

postada em: Segunda-Feira, 15 de agosto de 2011 às 10:30:18
Bom dia Saulo.

Pois entao é exatamente isso que estou querendo fazendo. Digamos o contrario do que vc sugeriu.

Caso o cliente transfira os imoveis para a sociedade apos a transformacao dela em Administracao de bens imoveis ele estara sujeito ao pagamento de ITBI certo ?

Qual é este tempo de permanencia que o imovel que foi objeto de integralizacao de capital devera permanecer no Ativo Imobilizado para que eu possa transferí-lo para o Estoque ?

Aguardo anciosa sua resposta !
Saulo Heusi

Usuário VIP

postada em: Segunda-Feira, 15 de agosto de 2011 às 20:44:03
Boa noite Liz,

Exatamente!

Lê-se na resposta editada pela Prefeitura de São Paulo acerca da não-incidência do ITBI que:

O imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos:

3) incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;

Nas hipóteses 3, 4 e 5 haverá a incidência do imposto se o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda de imóveis ou de direitos a eles relativos, a sua locação ou arrendamento mercantil.


Isto responde a seu questionamento primeiro, ou seja, se a atividade preponderante da empresa for a de administração de imóveis, a transferência de bens sofrerá a incidência de ITBI a alíquota de 2%.

Quanto ao segundo questionamento já lhe expliquei:

Os imóveis que você pretende alugar devem ser classificados no Ativo Imobilizado e aqueles que você pretende vender devem ser classificados diretamente no Realizável (Estoques).

Não há necessidade de primeiro classificá-los no Imobilizado e depois transferí-los para o Realizável. O tempo de permanência de imóveis classificados no Imobilizado só deve ser observado quando são primeiramente classificados no Imobilizado.

Este tempo de permanência é exigido para evitar que determinadas empresas que já tem imóveis no Ativo e resolvem vendê-los, transfiram para os Estoques porque (neste caso) a tributação seria menor. Não é seu caso pois irá classificá-los diretamente nos estoques dada a intenção de venda.

...
postada em: Quarta-Feira, 29 de agosto de 2012 às 16:02:30
boa tarde desculpe mais ainda estou confusa, no caso da empresa estar locando o imovel classificado como estoque e recebe uma prosposta de venda, estando no lucro presumido com cnae 41.10.7/00 incorporaçao de empreendimentos imobiliarios, podera fazer a venda normal baeado na tributaçao do lucro presumido-pis 0,65 cofins 3,00 base irpj 8% aliquota 15% contribuiçao social com base 12% aliquota 9%
Saulo Heusi

Usuário VIP

postada em: Quarta-Feira, 29 de agosto de 2012 às 17:17:59
Boa tarde Isabel,

Imóveis não destinados a venda, não devem ser registrados contabilmente na conta de Estoques. vale dizer que se este imóvel está sendo locado, não poderia constar na conta de estoques e sim em conta de Imobilizados em uso.

Significa dizer também que quando da venda deve ser apurado o ganho de capital assim entendida a diferença positiva entre o custo contábil já diminuído da depreciação acumulada até a data da venda e o valor desta.

Para saber mais acerca dos registros contábeis, repita seu questionamento na sala "Contabilidade em Geral".

...
postada em: Quinta-Feira, 30 de agosto de 2012 às 07:49:35
bom dia Saulo, agradeço demais a atençao, entao pelo que entendi se o imovel esta sendo locado e derrepente recebe a proposta para venda independente da atividade da Empresa ser locaçao e venda os imoveis locados so poderam ser vendidos praticando alienaçao?
nao existiria a possibilidade de deixa-lo sem locar e depois tranferi-lo para o estoque pra posterior venda?
obrigada
Saulo Heusi

Usuário VIP

postada em: Quinta-Feira, 30 de agosto de 2012 às 08:59:14
Bom dia Isabel

A Receita Federal tem sistematicamente autuado empresas que vendem bens do ativo imobilizado tributando-os como se fossem estoques de imóveis destinados à venda. Isto porque a carga tributária na venda de bens do imobilizado é maior do que a que se verifica na venda de estoques.

Assim é que se a empresa pretende vender um imóvel até então imobilizado (destinado a locação) tem duas alternativas:

1 - Ou o vende como bem do imobilizado que na verdade é, ou

2 - não o utiliza pelo menos pelo periodo de um ano e transfere-o para os estoques, com vistas a vendê-lo como "mercadoria".

Caso isto não seja observado (repito) a empresa corre o risco fiscal explicado acima.

...

postada em: Quinta-Feira, 30 de agosto de 2012 às 10:21:28
obrigada Saulo, me ajudou muito.
Junior

Usuário Iniciante

postada em: Quinta-Feira, 30 de agosto de 2012 às 17:13:51
Boa tarde Saulo. Tem um caso identico a usuaria Isabel. Voce conseguiria me descrever quais tributos iriam incidir sobre a venda de um imovel contabilizado no Ativo e os mesmos custos se a venda ocorresse de um imovel contabilizado no "Realizavel" ?
O sistema de tributacao é o Lucro Presumido.

Grato,

Junior
Marcia Cristina Furlan

Usuário Novo

postada em: Quarta-Feira, 5 de setembro de 2012 às 09:42:36
Saulo, bom dia!

Seguindo ainda com a dúvida da Isabel, gostaria de lhe perguntar:

A empresa tem um imóvel contabilizado no ativo (que era somente para locação), esse imóvel foi devidamente depreciado, mas agora ela prendente vendê-lo, sendo assim a empresa optou por tranferí-lo para estoque, como devo contalizar a baixa da depreciação?

Grata,

Marcia
Saulo Heusi

Usuário VIP

postada em: Quarta-Feira, 5 de setembro de 2012 às 09:54:10
Bom dia Marcia,

Para saber acerca da contabilização da baixa da depreciação pela transferência contábil de bens do ativo para os estoques, repita seu questionamento na sala "Contabilidade em Geral"

Estou certo de que o pessoal que a frequenta saberá como orientá-la adequadamente.

...
Marcia Cristina Furlan

Usuário Novo

postada em: Quinta-Feira, 6 de setembro de 2012 às 09:16:47
Saulo,

Muito obrigada pela atenção.

Marcia

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