Lucro Imobiliario

Sou construtor autônomo (Pessoa Física) e gostaria de saber como devo tratar a questão de Imposto de Renda devido na venda dos imóveis que construo.
Lendo a MP 252/2005 (MP do Bem), vi que estou desenquadrado da isenção de IR porque já vendi mais de 1 imóvel nos últimos 5 anos e portanto estou sujeito a tributação pelo Lucro Imobiliário em 15% do valor do Lucro, menos 0,35% ao mês entre a compra e a venda.
Estou Correto ???

Então, como devo tratar este lucro na seguinte situação ???:
- Compro um terreno onde construo 4 casas e as vendo a preço de mercado onde geralmente meus cliente as financiam por bancos particulares ou Caixa Econômica Federal.

Como devo calcular o preço de custo de cada casa para apurar o lucro imobiliário e depois aplicar a alíquota de 15% ??

Os materiais de construção são comprados com Nota Fiscal em meu nome (PF) e a contratação da Mão de Obra, geralmente são autônomos que quando os pago pego recibos simples porque na minha região os prestadores de serviços recebem por tarefas (empreitada) e a maioria nem Carteira de Trabalho possui, portanto não recolhem INSS, FGTS etc. Sei que isto está errado, mas não conseguirei corrigir.


Quanto ao INSS, ao fim da obra, dirijo-me à agencia da Receita Federal mais próxima, com a documentação de complementação das casas (Plantas aprovadas), preencho a documentação do INSS, recolho o valor integral e com isto acabo de regularizar as casas, lançando-as no cadastro imobiliário da Prefeitura local e Averbando-as no Registro de Imóvel.

Posso computar como preço de custo, a soma dos seguintes itens ???? :
- Custo da Fração ideal de Terreno (Preço de aquisição do terreno dividido pelo numero de casas a serem construídas)
- Compras de material de construção com Nota Fiscal
- Custo de mão de obra por empreitada (recibo simples)
- Custo de INSS (Guia de recolhimento)

- Custos de regularização documental das casas (Custo de lançamento na Prefeitura, Averbação da documentação no Registro de Imoveis, Convenção do condomínio)
- Custos cartoriais (escrituras, registros, averbações etc)
- Custos de projetos (recibos simples)
- Custos de prefeitura (ART, habite-se etc)
- Custo de Imposto de transmissão de propriedade na compra do Terreno

- Custos de despachantes para regularização do imóvel (recibo simples)
- Custos de divulgação para vendas (panfletos, placas etc) c/ NF

- Custos de corretagem (recibo simples)

Se houver outros custos que eu tenha esquecido, agradeço que Você possa mencioná-los.

Obrigado pela atenção,

Marcassa

Ola,

Para Calcular o ganho de capital e conseguentemente o valor do ir a recolher, utilize o programa da RFB, voce pode baixa-lo do seguinte endereço, https://www.receita.fazenda.gov.br

Att

Caro José Cisso

Agradeço a atencao, mas tentei baixar o programa e não consegui porque não tenho esta habilidade com informática. Quem faz minhas declarações é um contador que deve saber baixar este programa, mas Eu e Ele estamos em dúvida de quais despesas podemos deduzir do Preço de Venda dos Imóveis para se chegar ao Lucro liquido tributável. Portanto, se o Sr puder nos orientar textualmente, agradecemos a atencao.
Obrigado
Marcassa