Bom dia!
Em Janeiro/2017 fechamos contrato com alguns clientes que são incorporadoras imobiliárias do Lucro Presumido, que adotam Regime de Caixa.
Como nunca trabalhamos com incorporadoras antes, surgem algumas dúvidas (ou várias dúvidas, rsrsrs).
No momento todas as receitas dessas empresas são tributadas pelo RET, ou seja, fazem o recolhimento dos impostos de forma unificada através do DARF 4095 alíquota 4%, através do CNPJ do Patrimônio de Afetação (CNPJ de filial), não havendo recolhimento de impostos pela matriz.
Mas no momento, o que estou mais confusa é sobre a escrituração fiscal dessas empresas.
Apesar de não ter nem ICMS nem ISS, há várias obrigações acessórias para cumprir, então acredito ser primordial manter o maior número possível de informações lançadas no meu sistema.
Até onde sei, a atividade de compra e venda de imóveis próprios (incorporadora) não está obrigada à emissão de nenhum tipo de Nota Fiscal, e o que serve de documento hábil para comprovação da operação é o contrato de compra e venda da unidade ou a escritura. Estou certa nessa afirmação?
Assim sendo, digamos, por exemplo, que uma empresa tenha vendido um apartamento por R$ 150.000,00, nas seguintes condições (e essa foi sua única venda até o momento):
DATA DA VENDA: 15/10/2016 (não era nosso cliente)
CONDIÇÕES DE PAGAMENTO:
a) Entrada de R$ 10.000,00 na data da assinatura do contrato (15/10/2016);
b) O apartamento será financiado pela C.E.F. no valor de R$ 120.000,00 com previsão de liberação do valor em Janeiro/2017;
c) O saldo em 12 parcelas mensais de R$ 2.000,00 (totalizando R$ 24.000,00)
Ou seja, o apartamento foi vendido por R$ 150.000,00, porém como foi concedido prazo para pagamento foi cobrado um acréscimo de R$ 4.000,00 no valor parcelado de R$ 20.000,00, onde pagará no final R$ 24.000,00.
Podemos considerar então que no recebimento dessas parcelas, R$ 1.666,67 é RECEITA DE VENDAS, e os outros R$ 333,33 é juros, ou então, RECEITA FINANCEIRA.
Porém, pelo que me informei, neste caso, essa Receita Financeira integrará normalmente a base de cálculo dos tributos.
Isso se aplica também quando o regime é RET?
Quanto à escrituração na Escrita Fiscal (utilizo Domínio Sistemas):
Como essa empresa opera por Regime de Caixa, o correto seria escriturar o “contrato de compra e venda” em 15/10/2016 de R$ 150.000,00?
OU
Escriturar os recebimentos mensais, sendo que, por exemplo, em Janeiro eu teria:
a) 10/01/2017 – Recebimento de parcela nº 3 referente Apartamento X – R$ 1.666,67
b) 10/01/2017 – Recebimento de juros parcela nº 3 referente Apartamento X – R$ 333,33
c) 20/01/2017 – Recebimento de financiamento C.E.F. referente Apartamento X – R$ 120.000,00
TOTAL DA RECEITA JANEIRO: R$ 122.000,00
Já em Fevereiro (e nos próximos meses), a Receita será, apenas:
a) 10/02/2017 – Recebimento de parcela nº 4 referente Apartamento X – R$ 1.666,67
b) 10/02/2017 – Recebimento de juros parcela nº 4 referente Apartamento X – R$ 333,33
TOTAL DA RECEITA FEVEREIRO: R$ 2.000,00
No caso de ser a segunda opção, então eu teria 3 registros fiscais separados em Janeiro?
Pois vi no meu sistema que nos lançamentos de saídas não existe a opção de lançar um documento com espécie “Escritura” ou “Contrato de compra ou venda” ou “Recibo de recebimentos”, ou algo assim. É claro que eu pediria para eles configurarem, mas gostaria primeiro de ver como vocês costumam efetuar esses lançamentos na Escrita Fiscal (ou se não o fazem), antes de solicitar um suporte.
E outra...
O cliente me mandou um relatório de recebimentos, que é na verdade um Livro Razão, segregado por contas contábeis, onde cada apartamento tem sua própria conta analítica.
Esse relatório foi emitido com data desde o início das vendas até agora, o que me permite acompanhar a movimentação de cada apartamento (e que para a minha sorte, eles receberam TODOS os financiamentos agora no mês de Janeiro, mesmo, rsrsrs).
Nesse razão está lançado como receita os recebimentos de financiamentos, parcelas e juros de cada apartamento. Houve também um apartamento onde teve devolução de valores pago a maior, que deduz a receita do mês.
Porém, para nenhuma dessas operações há documentos comprobatórios.
Que tipo de documento pode ou deve ser utilizado para comprovar a receita quando a empresa opera no Regime de Caixa?
Ou basta apenas lançar no Razão em sistema próprio, como a empresa fez?
É que eu fico um pouco em dúvida, pois, estou tão acostumada ao Regime de Competência, e vejo que é tão fácil comprovar uma operação através da conferência em notas fiscais (seja de venda, devolução, etc), e quando do regime de Caixa me sinto completamente desorientada sem ter essa documentação.
Afinal, caso eu não venha a lançar essa Receita na Escrituração Fiscal, como poderei emitir relatórios de faturamento quando me for solicitado? (Sempre ter que elaborar isso manualmente? O risco de erro é muito maior quando não se tem os documentos lançados de forma unificada e adequada).
Como poderei gerar corretamente e com confiabilidade as guias de imposto, a DCTF, O Efd-Contribuições, a DIMOB anual, a ECF, a ECD (se for o caso). E por falar nisso, esse ramo de atuação possui mais alguma obrigação acessória a qual desconheço?
Desculpe-me pelo texto longo, é que são muitas dúvidas mesmo, e não tenho quem possa me orientar.
Infelizmente as empresas de consultoria não gostam de se comprometer para responder esse tipo de dúvida, então, nada melhor do que perguntar para quem já é acostumado a realizar esse tipo de trabalho.
Muito obrigada a quem souber e puder ajudar!!
