Ajuste de avaliação patrimonial

Prezados,
Uma empresa que possui no seu IMOBILIZADO um TERRENO, que não faz parte das atividades da empresa e um PRÉDIO, que serve como sede da empresa e ambos necessitam AVALIAÇÃO PATRIMONIAL.

Tenho as seguintes dúvidas:

1. O terreno que usado para locação (atividade não consta no objeto social da empresa), deve ser reclassificado como INVESTIMENTO após a reavaliação?
Quais são os lançamentos contábeis da operação? Qual a base legal/norma contábil que justifica os lançamentos?

2. O imóvel que será reavaliado e quais são os lançamentos contábeis que necessito realizar? Qual a base legal/norma contábil que justifique os lançamentos?


Desde já agradeço

Marcelo,

Ótima pergunta e extremamente técnica.

Primeiramente, vejamos o conceito de Propriedade para Investimento:
Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas [...] (NBC TG 28 (R4) – PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO)

Resposta pergunta 1
Após a reavaliação, caso o mesmo continue com a mesma finalidade (locação), entendo que deva mantê-lo classificado como Propriedade para Investimento. Visto ainda que, a reavaliação serve para atualizar o valor frente ao mercado.
Muito cuidado com essa questão, pois, essa “avaliação”, após a Lei 11.638/07 (que introduziu as Normas Internacionais de Contabilidade-IFRS), estabelece que a “avaliação” (também chamado de Custo Atribuído) deve ser feita somente quando da Adoção Inicial IFRS, e posteriormente, devem ser realizadas revisões periódicas do valor dos bens para verificar se o valor contábil dos mesmos, superam o valor de uso ou liquido de venda. Nesse caso, o ajuste contábil só poderá ser realizado, via de regra, se o valor contábil estiver acima desses dois últimos valores (uso ou liquido de venda).
Valor justo é o preço que seria recebido pela venda de um ativo ou que seria pago pela transferência de um passivo em uma transação não forçada entre participantes do mercado na data de mensuração (ver NBC TG 46). (Alterada pela NBC TG 37 (R1))

No que se refere aos lançamentos contábeis, entendo que você está adotando pela primeira vez as IFRS, realizando avaliação pelo valor justo dos bens. Nesse caso:
Antes vale ressaltar que o valor o custo atribuído bem como suas depreciações devem estar contabilizadas em contas contábeis separadas (contas correlatas), visto que a Receita Federal poderá tributar o aumento do patrimônio, caso isso não seja feito (Lei 12.973/14).
Lançamentos na Adoção Inicial
DB – Ativo (Custo Atribuido)
CR – Resultado

Na realização (via depreciação)
DB – Resultado
CR – Ativo (Depreciação acumulada Custo Atribuido)

DB- Lucros/Prejuízos acumulados
CR- PL (Ajuste de Avaliação Patrimonial)

Lembrando que essas variações não podem influenciar na apuração de tributos por meio das regras fiscais.
Obs: Deve ser observada a apuração e contabilização dos tributos diferidos da operação (IRPJ/CSLL). Caso não seja relevante os valores da reavaliação (custo atribuído) sugiro não entrar nesses detalhes, pois, o custo de controle dessa parte supera os benefícios. (RESOLUÇÃO CFC Nº. 1.263/09)