Reavaliação, Reclassificação e Ajustes de Ativos mantidos pa

Prezados colegas,

A empresa tem algumas salas de sua propriedade que estão sendo alugadas, porém serão vendidas. Estou com as seguintes dúvidas:
Posso reavaliar ativos mantidos para aluguel?
Se for possível, isso mudará de alguma forma a tributação, tornando-a (reavaliação) mais vantajosa do que o reconhecimento direto de um ganho de capital?
Caso eles não estejam, em exercícios anteriores, contabilizados como investimentos, devo transferi-los para tal grupo e fazer ajuste de exercícios anteriores da depreciação calculada, após o imóvel ter sido colocado para aluguel?

Agradeço desde já a ajuda.

Éricka,

Imóvel para aluguel deve ser classificado como "propriedade para investimento" e não sujeito a depreciação. Trata-se de item de Investimento e a depreciação só é admissível para itens do Imobilizado. Vide Interpretação CPC 10:

47. Se houver investimento para obter renda por meio de aluguel, em que este é o objetivo final, no qual o imóvel é um investimento em si mesmo, e não o complemento de outro investimento, aí se tem a caracterização não do ativo imobilizado, mas sim de propriedade para investimento. A propriedade para investimento, ao contrário do ativo alugado classificado no imobilizado, tem um fluxo de caixa específico e independente, ou seja, ele é o ativo principal gerador de benefícios econômicos, e não um acessório a outros ativos geradores desses benefícios.


Não é possível fazer reavaliação, pois esse é critério contábil não autorizado pela lei brasileira. O Pronunciamento Técnico CPC 27 é claro a esse respeito. Você deveria adotar o valor justo, mas o acréscimo ao custo é neutro para cálculo do lucro na venda já que a lei manda tributar a receita correspondente (se lucro real) . Para empresa do lucro presumido o lucro é calculado sem considerar o ajuste do valor justo.

Você não pode fazer depreciação retroativa ou atual porque o item não é sujeito a depreciação já que não pertence ao Imobilizado.

Éricka Rossana Costa

Boa noite!

Complementando a responta do professor Edmar, as propriedades de investimento poderão ser avaliadas ao custo ou valor justo.
Se a entidade optar pelo custo, como mensuração inicial, a realização será por depreciação e estará sujeita ao teste de impairment, , caso a entidade opte pelo valor justo, ela deverá atualizar o valor de reconhecimento inicial, conforme as variações do valor justo, geralmente, nestes casos seria o valor de mercado do imóvel.
O valor justo não dará efeito tributário, logo, o ganho ou perda de capital não será afetado. Nestes casos, o valor justo também deverá ser controlado em subcontas, isso é muito importante, ver instruções da IN 1700/17.
A norma contábil recomenda que as entidades avaliem suas propriedades de investimentos pelo valor justo, pois, espelharia melhor sua realidade econômica, entretanto, não seria obrigatório, pois a avaliação, por vezes, é onerosa e dependendo da situação poderá ou não ocasionar oscilações no resultado.
Observe que o valor justo poderá ser contabilizado contra o resultado, nos casos em que o imóvel tenha sido construído ou comprado com vistas a ser propriedade de investimento, entretanto, se o imóvel venho de transferência do imobilizado o valor justo será contra o patrimônio líquido em ajuste de avaliação patrimonial.
Outro ponto, interessante, é que você citou que os imóveis poderão ser vendidos. Caso a entidade, tenha alto grau de certeza que essa venda realmente ocorrerá, o que poderia ser evidenciado por uma proposta firma de venda já assinada, a entidade deverá reclassificar o valor do imóvel para Ativo Não Circulante Mantido para a Venda, que é uma classe do Ativo Circulante, a transferência deverá ocorrer pelo valor que estava registrado em propriedade de investimento (é uma exceção). Como a classificação irá para ativo circulante, a entidade tem geralmente um ano para concluir a venda, caso contrário, deverá voltar o item para propriedade de investimento. Observo novamente que para reclassificar para o Ativo Circulante não basta a intenção da administração é necessário ter evidências incontestáveis de que a venda ocorrerá.
Eu não sei qual método você esta utilizando para mensurar esses imóveis, mas, você observou que os imóveis não estão contabilizados como propriedade de investimentos, então deve ser provável que você esta adotando o custo e depreciando, se assim o for, basta transferir o valor contábil (custo histórico e depreciação) do imobilizado para propriedade de investimento, pelos mesmos valores do imobilizado, esse lançamento não afeta ajustes de exercícios anteriores (patrimônio líquido) é apenas uma transferência entre contas patrimoniais e deve ser evidenciado em notas explicativas a correção do erro.
Após a transferência, a empresa deverá decidir se mantém a mensuração a custo ou valor justo, as regras de transferência deverão ser observadas, se esse imóvel no passado chegou a ser utilizado na operação da empresa como um imobilizado ou se sempre foi para fins de locação, ter essa certeza é importante para saber se o valor justo irá para o resultado ou para o patrimônio líquido.
Como eu disse anteriormente o valor justo não interfere na apuração do ganho ou perda de capital para fins de tributação.
Eu observei que você esta preocupada com a questão a tributária, para dar mais recomendações é necessário muito mais informações, existem muitos planejamentos tributários para reduzir a carga tributária quando da venda do imóvel, é uma questão de estudar a situação para avaliar o que poderá ou não ser possível.
Eu recomendo que você consulte o CPC 28 Propriedade de investimento ou algum livro de contabilidade sobre o assunto, os livros são legais, porque tem exemplos práticos. Com relação as questões tributárias, livros de imposto de renda, se a sua empresa assina algum boletim poderia consultar ou solicitar um parecer de advogado, etc.


Grande abraço,
Ana Abreu

Olá Éricka,

Como você pode notar, acerca da depreciação há choque de opiniões. Eu considero que não cabe falar em depreciação enquanto que a colega Ana diz que cabe no caso de mensuração pelo custo.

Eu interpreto a matéria à luz do art. 183 da Lei 6.404/76, que diz:

Art. 183. No balanço, os elementos do ativo serão avaliados segundo os seguintes critérios:

V - os direitos classificados no imobilizado, pelo custo de aquisição, deduzido do saldo da respectiva conta de depreciação, amortização ou exaustão;


No plano tributário, a IN 1.700 segue por essa mesma vereda. Vejamos:

Art. 121. Poderá ser computada como custo ou encargo, em cada exercício, a importância correspondente à diminuição do valor dos bens do ativo não circulante classificados como imobilizado resultante do desgaste pelo uso, ação da natureza e obsolescência normal.

Logo, para mim, depreciação só cabe em relação aos bens do ativo imobilizado.

Não desconheço que o Pronunciamento CPC 28 faz menção à depreciação, quando diz:

62. Até a data em que o imóvel ocupado pelo proprietário se torne propriedade para investimento contabilizada pelo valor justo, a entidade deve depreciar a propriedade (ou o ativo de direito de uso) e deve reconhecer quaisquer perdas por redução no valor recuperável (impairment) que tenham ocorrido...

Também não desconheço que o item 56 do referido Pronunciamento manda adotar o Pronunciamento CPC 27 no caso de opção pela mensuração com base no custo. Vejamos:

56. Após o reconhecimento inicial, a entidade que escolher o modelo do custo deve mensurar a propriedade para investimento:

(c) de acordo com os requisitos do CPC 27 para o modelo do custo em todos os outros casos.


A primeira norma, salvo melhor juízo, faz menção à depreciação anterior ao fato que determina a mudança da função do ativo no patrimônio da entidade. Logo, cabe depreciação apenas até o momento em que o bem se torna propriedade para investimento. A segunda norma, por outro lado, manda aplicar os requisitos do CPC 27 e isso implica em reconhecer que é possível que a norma exige o registro de depreciação. Contudo, essa interpretação se choca com a Lei n. 6.404/76 e com a legislação tributária já que a norma manda aplicar os critérios inerentes ao ativo imobilizado para itens classificados como investimentos. Entre a lei e o CPC eu fico com a lei, mas não excluo a possibilidade de estar equivocado.

Bom dia Éricka Rossana Costa

Qual é o ramo de atividade de seu cliente?

att

Éricka e Professor Edmar,

Bom dia!

O CPC 28 Propriedade de investimentos prevê duas formas de mensuração, após o reconhecimento inicial:
a) valor justo
b) custo.
Veja abaixo, a previsão do CPC 28 Propriedade de Investimento:
30. Com as exceções indicadas no item 32A, a entidade deve escolher como sua política contábil
o método do valor justo, descrito nos itens 33 a 55, ou o método do custo, descrito no item 56,
e deve aplicar essa política a todas as suas propriedades para investimento. (Alterado pela
Revisão CPC 13)
Observe que é uma opção da empresa, se ela escolher o valor justo, a entidade não irá depreciar a propriedade de investimento e nem avaliar a perda se recuperabilidade, se ela escolher o custo, ela irá depreciar e avaliar a perda de recuperabilidade.

O cuidado que a empresa tem que ter, é que se ela escolher o valor justo, ocorrerá situações em que o valor justo irá para o resultado e situações em que o valor justo irá para a conta de ajuste de avaliação patrimonial no Patrimônio Líquido.

O valor justo é contabilizado no Patrimônio Líquido quando o imóvel vem de transferência do imobilizado. Por exemplo, a entidade tinha um imóvel que utilizava em sua operação, vamos dizer sua industria ou administração, entretanto, a entidade resolve se mudar para outro local maior e não quer vender o imóvel e o coloca para obter renda através de locações, assim sendo, ela deverá reclassificar o imóvel de imobilizado para propriedade de investimento pelo valor registrado no imobilizado, que será o montante de reconhecimento inicial, após, a transferência a entidade deverá decidir que política contábil irá utilizar após o reconhecimento inicial, se custo ou valor justo, se ela escolher valor justo, as atualizações deverão ser contabilizadas na conta de ajuste de avaliação patrimonial no patrimônio líquido, se ela escolher custo, continuará a depreciar e a avaliar a recuperabilidade do imóvel.

Quando a entidade constrói um imóvel ou o compra já com a intenção de ser propriedade de investimento, então, se ela escolher o valor justo, este será contabilizado contra o resultado.

Cabe observar também que se a entidade escolher o custo deverá divulgar em nota explicativa o valor justo, essa regra se aplica somente às entidades que estão em modelo full de IFRS, aquelas consideradas de grande porte ou S/As, se a entidade for pequena ou média e esta utilizando o CPC-PME ela poderá mensurar pelo custo e não é obrigada a divulgar o valor justo.

Pelo que entendi, você tem um imóvel que esta contabilizado indevidamente no imobilizado, o que você tem que tomar cuidado ao usar e se for usar o valor justo, é saber se esse imóvel sempre foi destinado a locação e logo, ocorreu um erro contábil que se resolve reclassificando o imóvel para propriedade de investimento, ou se no passado ele já foi imobilizado em algum período.

Se a sua empresa não é considerada de grande porte (fatura acima de 300 milhões por ano ou tem ativos totais superiores a 240 milhões por ano) você poderá utilizar o CPC-PME e logo, se escolher a mensuração pelo custo não precisará divulgar o valor justo.

Observo, que se a sua intenção era utilizar o valor justo para tentar reduzir o ganho de capital, isso também não é possível, logo, poderá não ser interessante se utilizar do valor justo, pois, você irá gastar com avaliadores e dependendo da situação deverá ter outros controles desse valor justo, exigidos pela IN 1700/17.

Se você estiver com prejuízo fiscal, os controles são bem, mas bem complexos.

Eu não sei em que cenário você esta, lembre-se que eu disse que é recomendável utilizar o valor justo, pois, este reflete melhor a realidade econômica da empresa, mas, por vezes o custo/benefício não vale a pena, por isso a norma permite o uso da mensuração pelo custo, principalmente para as empresas que não são consideradas de grande porte e utilizam o CPC-PME.

Ficando à disposição,

Ana Abreu