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Construtora e Incorporadora - Real ou Presumido

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Fernanda Richartz

Usuário Frequente

postada em: Terça-Feira, 7 de maio de 2013 às 16:58:30
Prezados, boa tarde!
Estou estudando sobre constituição de uma construtora e incorporadora.
Segundo a IN25/99 se eu optar por "custo orçado" devo obrigatoriamente tributar pelo Lucro Real. Logo, se for vendido imoveis na planta, deverá ser tributada pelo Lucro Real. Certo?
Já vi varios topicos no forum onde as construtoras e incorporadoras sao tributadas pelo presumido. Mas duvido que todas elas vendam apenas imoveis prontos..
Há alguma outra opção onde posso tributar pelo lucro presumido? ?

Muito obrigado!

Fernanda Richartz
Saulo Heusi

Usuário VIP

postada em: Terça-Feira, 7 de maio de 2013 às 19:20:00
Boa noite Fernanda

Já vi varios topicos no forum onde as construtoras e incorporadoras sao tributadas pelo presumido. Mas duvido que todas elas vendam apenas imoveis prontos.

Vender imóveis prontos, em construção ou ainda na "planta" não impede que a incorporadora seja tributada pelo Lucro Presumido, até porque ela não será tributada pelo lucro real propriamente dito e sim com base em percentuais de presunção de lucros.

Lê-se no Artigo 2º da IN SRF 25/1999 que:

Art. 2 ° As pessoas jurídicas que exerçam as atividades referidas no artigo anterior não poderão optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado.

Significa dizer que uma vez no Lucro Real enquanto mantiver em sua contabilidade custos orçados e não realizados esta empresa não poderá optar/passar para o Lucro Presumido.

No Lucro Presumido a tributação não depende dos custos, pois incide diretamente sobre a presunção de lucros em percentuais variáveis incidentes sobre a receita bruta. Se optante pelo RET a carga tributária original de 5,93% passa a ser de 4% e pelo PGMCMV se reduz a 1%.

Face a isto repito, as incorporadoras tributadas pelo Lucro Presumido podem (sim) vender imóveis enquanto ainda na planta ou durante a construção.

...
Fernanda Richartz

Usuário Frequente

postada em: Quarta-Feira, 8 de maio de 2013 às 08:13:08
Olá Saulo! Bom dia!
Primeiramente, fico grata pelo seu retorno!

Iremos constituir uma incorporadora e construtora, por isso estou estudando referente à tributação. Nao temos empresa desse ramo no escritorio.. é tudo novo!

O que nao compreendo é como a empresa irá vender o imovel na planta sem "orçar" o custo. Sendo que ela não terá mercadoria em estoque para saber de ante mão quanto irá "gastar".
Logo, terá custo orçado, sendo banido a hipotese de estar no lucro presumido.

E quanto ao custo orçado, compete ao tecnico responsavel a sua elaboração, certo? Existe algum criterio estabelecido pela receita.. ou algo do tipo?

E se ela estabelecer um custo orçado e ao fim da obra for constatado excedentes?

É tanta coisa... estou vendo nas apostilas mas ainda surgem dúvidas..

Fernanda Richartz
Saulo Heusi

Usuário VIP

postada em: Quarta-Feira, 8 de maio de 2013 às 13:42:11
Boa tarde Fernanda,

O que nao compreendo é como a empresa irá vender o imovel na planta sem "orçar" o custo.

Não há como inteligentemente vendermos alguma coisa sem termos em conta o custo, pois corremos o risco de apurarmos sérios prejuízos no negócio qualquer que seja ele.

Você não leu que as incorporadoras tributadas pelo Lucro Presumido não devam orçar os custos, até mesmo porque não orçá-los significa incorrer no risco de apurar prejuízos. Em outras palavras: "Não se vende o que não se sabe quanto custou ou custará"

Sabemos que tais empresas (lucro presumido) pagam os impostos sobre a receita bruta, logo pouco importa (para Receita Federal) o valor dos custos orçados e ou realizados, estes devem ser considerados única e principalmente pela administração da empresa com vistas a manutenção do negócio.

O que a Receita Federal proíbe é que empresas tributadas pelo lucro real, mudem a opção para o lucro presumido enquanto tenham em suas contabilidades o registro de custos orçados e ainda não realizados.

Isto porque no Lucro Real o IRPJ e a CSLL incidem sobre o lucro real propriamente dito, assim entendido o resultado contábil positivo decorrente do total das receitas já diminuídas dos custos e despesas ajustado pelas adições, exclusões e compensações permitidas em lei.

Ora, se o custo foi apenas orçado não quer - necessariamente - dizer que serão realizados nos mesmos valores, ou seja, face a diferença entre o orçamento e a realização seu lucro pode ter sido maior do que o previsto. Assim você deve realizá-los e comprová-los com base em documentação idônea para poder calcular e pagar os impostos sobre o verdadeiro lucro obtido no empreendimento, daí a obrigatoriedade de concluir as operações imobiliárias para as quais haja registro de custos orçados, afim de mudar de sistema tributário.

Entretanto, repito, as empresa tributadas pelo Lucro Presumido devem orçar seus custos (sim) e a Receita Federal não as impede de fazer isto, pois estas pagam seus impostos tendo como base percentuais de presunção de lucros, daí "Lucro Presumido". Para Receita Federal não importa se a empresa do Lucro Presumido apurou lucro ou prejuizo, pois receberá os impostos calculados sobre uma presunção de lucros mesmo que a empresa tenha tido prejuízo.

Tenha em conta ainda que também neste caso (Lucro Presumido) para apuração do lucro contábil permanece a mesma necessidade de realização dos custos orçados proporcionalmente as receitas auferidas para que a administração da empresa tenha nas Demonstrações Contábeis da incorporadora o verdadeiro resultado financeiro do negócio.

...

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