Lucro Imobiliário - programa RF Ganhos de Capital 2017

Boa noite. Fiz a venda de um imóvel no dia 08/05/2017 e gostaria de tirar algumas dúvidas sobre o pagamento do lucro imobiliário e sobre o preenchimento correto do mesmo:

1 - pretendo usar o valor da venda para quitar o financiamento do apartamento onde moro atualmente. Vi em algumas respostas mais antigas desse fórum que tenho que pagar o lucro imobiliário mesmo assim, pois adquiri o imóvel financiado antes de vender esse. Essa informação está atualizada ou houve alguma mudança na legislação?

2 - até que data tenho que fazer o pagamento do DARF gerado no programa "Ganhos de Capital 2017" para não ter atraso no pagamento? Seria até 30/06/2017?

3 - que tipos de descontos posso usar para reduzir a diferença entre o valor da aquisição em 2005 e o valor da alienação em 2017?

4 - Em alguns anos posteriores a compra do imóvel, fiz melhorias no apartamento que documentei no subsequente Imposto de Renda anual. Caso seja solicitado pela Receita Federal, tenho que apresentar todos os recibos e Notas Fiscais de todos esses anos (desde 2005) ou somente dos últimos 5 anos?

5 - melhorias feitas no condomínio e pagas em cotas como valor adicional ao condomínio, como por exemplo pintura da fachada do prédio, servem como benfeitorias que podem ser utilizadas para justificar o aumento do valor do imóvel anualmente ou somente benfeitorias internas no apartamento?

Grato pela ajuda com as dúvidas.

Rodrigo

Prezado Rodrigo,

Vou respondendo na ordem:

1 - Realmente antes não poderia utilizar-se da isenção, à luz da Instrução Normativa 599/2005. Mas esse ano houve um julgado do STJ que refuta essa instrução normativa, entendendo que há isenção tanto para quem vai adquirir um imóvel financiado quanto quem vai quitar financiamento já existente. Ou seja, favorece o seu caso. Aqui você poderá ler mais sobre isso.

2 - Caso você opte por pagar o imposto, o DARF gerado neste mês, normalmente, poderá ser pago até o final do mês subsequente (não sei se o DARF do ganho de capital é uma exceção à regra).

3 - Além das benfeitorias que você deve ir informando ao longo dos anos, há também o fator de redução que deve ser aplicado sobre o ganho de capital, conforme prevê o art. 40 da 11.196/2005. Esse fator reduzirá a base de cálculo do imposto a ser pago.

4- Não tenho certeza, mas acho que se te chamarem poderão exigir somente comprovantes das melhorias feitas nos últimos 5 anos.

5 - Somente internas. Essas são atribuídas privativamente ao seu imóvel. Sugiro pesquisar mais sobre isso, porque não sei se houve alguma alteração na legislação - realmente o correto seria deduzir os valores gastos em reformas no condomínio, já que esses são rateados para os moradores.

José Santos, muito obrigado pela resposta e pela excelente notícia dada na resposta do item 1. Realmente achava um absurdo não poder utilizar o valor da venda do imóvel para quitação de um financiamento, mesmo este sendo iniciado antes da venda do primeiro.

Sem querer abusar do seu conhecimento... Você poderia me ajudar só com outras dúvidas adicionais:

6 - Você saberia informar onde e como consigo a evidência jurídica da mudança na interpretação da Instrução Normativa 599/2005 dada pela 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. Na referência citada não consegui achar/entender onde posso conseguir.

7 - Será que cabe recurso nessa decisão ou já é definitiva já que a mesma é de jan/2017?

8 - eu tenho outros imóveis no meu nome... Isso muda algo na resposta 1 para não pagar o lucro imobiliário?

Novamente muito obrigado pela resposta e ajuda.

Att, Rodrigo

Rodrigo,

6 - Bom, o que tem mesmo é só o voto vencedor no final da notícia (aqui). Estive conversando com alguns colegas e eles disseram que há possiblidade da receita entrar com recurso, já que esse entendimento é de uma turma do STJ. Também teria que observar se há uma série de julgados no mesmo sentido. Enfim, há risco de entrar em uma briga judicial caso opte por não pagar o imposto.

8 - O fato de ter outro imóvel lhe impede de usurfruir da isenção se a alienação não for de por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00. Também irá impedir de usufruir da isenção caso você já tenha se beneficiado da mesma nos últimos 5 anos. Enfim, recomendo leitura do Perguntas e respostas da DIRPF 2017 (aqui) e a leitura da solução de consulta COSIT 261/2017 (aqui) vai esclarecer várias dúvidas sobre as operações envolvendo ganho de capital na alienação de imóvel.

José Santos, muito obrigado pela ajuda.

Boa tarde!


Tenho uma cliente que tinha declarado em seu IR um terreno no valor de 147.750,00 e fez uma troca por um apartamento de 170.000,00 e um terreno de 96.000,00, totalizando 266.000,00. Quando vou lançar no programa ganho de capital devo informar como permuta com torna? No valor da torna informo 118.250,00 e no custo de aquisição 147.750,00?


Desde já agradeço.