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Revisão Contratual de Financiamentos Habitacionais

Na condição de Contabilista e Administrador Financeiro, dentre as demandas de origem econômico-financeira e contratual, tenho notado que os contratos bancários

11/08/2005 00:00:00

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Na condição de Contabilista e Administrador Financeiro, dentre as demandas de origem econômico-financeira e contratual, tenho notado que os contratos bancários mais solicitados para a revisão são contratos habitacionais, cheque especial, cartões de crédito, financiamentos de veículos e empréstimos em geral, porém, com toda a certeza o mais delicado e que tem apresentado as maiores distorções é o contrato de financiamento g habitacional, ou vulgo aquisição da casa própria.

São diversas as proposituras por parte do mutuário, sendo as mais salientes a equiparação da prestação a sua renda, a taxa de juros cobrada, a capitalização da taxa de juros e o saldo devedor apresentado em função do índice de correção monetária adotado pela Instituição Financeira.

Não raro, atuando em processos judiciais, seja em juízo ou como assistente técnico, tenho verificado a frustração em alguns casos do autor (mutuário), devido à falta de êxito de sua demanda, muitas vezes ocasionada por falta de um planejamento e uma análise rigorosa do seu contrato. Destarte, abaixo alguns pontos importantes a serem analisados para a tomada de decisão.

A legislação do Sistema Financeiro de Habitação - SFH nasce em 21 de agosto de 1964 com a Lei 4.380.

Acredito que as modificações de maior impacto que ocorreram no SFH, começam em 1984, já que o principio básico do SFH está sedimentado na equivalência salarial, ou seja, a prestação mensal do financiamento deve manter uma proporção em relação à renda familiar do adquirente, conforme editado na própria cartilha do extinto Banco Nacional da Habitação - BNH, pela Secretaria de Comunicação Social da Presidência do BNH de outubro de 1984.

Em 19 de setembro de 1984 através do Decreto Lei 2.164, foi criado o Plano de Equivalência Salarial por categoria Profissional a ser efetivado a partir de 01 de janeiro de 1985, sendo que o repasse do reajuste salarial da categoria profissional do mutuário seria feito 30 dias após, posteriormente o Decreto Lei 2.240 de 31 de janeiro de 1985 passou para 60 dias e finalmente em 14 de março de 1990 a Lei 8.004, volta a ser de 30 dias.

Continuando analisando que tipo de contrato se enquadra, passamos a verificar que tipo de índice de reajuste deste contrato. Nos contratos de equivalência salarial plena, as prestações são reajustadas, na grande maioria dos casos 02 (dois) meses após o aumento salarial de sua categoria profissional. Nos que tem equivalência parcial, também pelo mesmo índice da categoria profissional, mas a cada 12 (doze) meses em conformidade com o sei dissídio coletivo. Nos contratos com correção pela variação da Unidade Padrão de Capital (UPC), as prestações mensais são reajustadas a cada 03(três) meses pelo mesmo índice da UPC trimestral. Naqueles que são contratados pela variação da POUPANÇA , pelos mesmos índices de poupança, da data de assinatura do contrato, mantendo o mesmo comprometimento da renda inicial ou no máximo 30% (trinta por cento) da renda familiar.

A Lei 8.692 de 28 de julho de 1993 criou o Plano de comprometimento de renda - PCR, que tem como pontos principais a limitação em 30% da renda familiar o comprometimento do mutuário com os pagamentos mensais, taxa de juros anuais de 12% (doze por cento), prazo máximo de 30 (trinta) anos e renovação anual do contrato para evitar resíduos do saldo devedor, bem como não possui cobertura do Fundo de Compensação da Variação Salarial - FCVS, o que significa que, no final do contrato havendo saldo devedor este deverá ser pago pelo mutuário, também não fica acrescido do Coeficiente de Equiparação Salarial - CES de 15% (quinze por cento).

Entendendo algumas nomenclaturas comuns ao contrato do SAF;
COEFICIENTE DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL: O CES consiste em uma taxa expressa em percentual, fixada no contrato de mútuo, a qual incidirá sobre o valor do encargo mensal, ou seja, da parcela de amortizações e juros destinados ao resgate do financiamento. Tinha por finalidade a correção das distorções originadas entre os reajustes salariais do mutuário e a efetiva correção monetária aplicável nos financiamentos habitacionais, isto é, igualar as distorções entre o PES e a atualização monetária das prestações mensais. A Circular 2.757 de 23 de maio de 1997, do Banco central do Brasil alterou o índice dos contratos na vigência da Lei 8.692 de 28 de julho de 1993, de 12% (doze por cento), para 5% (cinco por cento).

FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÕES SALRAIAL: O FCVS foi instituído pela RC 35/67 do extinto BNH, tendo como objetivo principal assumir a responsabilidade pelos saldos devedores dos mutuários, por ocasião do pagamento da ultima prestação, ou seja, havendo saldo residual por desequilibro resultante basicamente da inflação, este fundo quita o débito apresentado, ficando assim o mutuário livre de qualquer ônus e tendo a certeza de que ao pagar a ultima prestação do seu financiamento, seu contrato estará quitado. Esta contribuição é em média 03% (três por cento) do valor da prestação mensal (amortização e juros) , ou do financiamento se a opção fosse para pagamento a vista e não juntamente com a prestação mensal.

SEGURO HABITACIONAL DO SFH: O seguro habitacional foi criado para garantir as operações de financiamentos concedidas por agentes financeiros, com recursos do SFH, buscando atender a política habitacional instituída pelo extinto BNH, e incentivar a aquisição da moradia própria por crescente parcela da população brasileira. Basicamente são 02 (dois) tipos de seguro, o de Danos Física (DFI) e o de Morte e Invalidez Permanente (MIP), sendo o primeiro com o objetivo de garantir o pagamento por prejuízos decorrentes de danos materiais sofridos nos imóveis adquiridos através do SFH, e o segundo a quitação total ou parcial do saldo devedor do financiamento, nos casos de morte ou invalidez permanente do mutuário. A taxa básica mensal do prêmio de seguro até 31 de dezembro de 1974, era calculada multiplicando-se a taxa correspondente pelo valor do financiamento. Para os contratos assinados após esta data, pelo valor da avaliação do imóvel, para os seguros de Danos físicos (DFI). Para os seguros de Morte e Invalidez Permanente (MPI) o premio mensal é calculado multiplicando-se a taxa correspondente pelo valor do financiamento, independente da data de assinatura do contrato.

TAXAS DE JUROS DO SFH: A resolução 1.980 de 30 de abril de 1983 fixou a remuneração máxima, efetiva para o mutuário no máximo de 12% (doze por cento) ao ano, sendo que a Lei 8.692 de 28 de julho de 1983 ratificou a aplicação do limite desta taxa. Importante destacar que a Lei 4.380 de 21 de agosto de 1964, fixava a taxa máxima em 10% (dez por cento) ao ano.
Diante do exposto, entendo ser de vital importância para quem queira renegociar ou mesmo entrar com ação revisional em juízo, que faça uma análise critica do seu contrato, verificando qual a modalidade, conforme explicitado acima.

ROBERTTO ONOFRIO
CRC 49.568
e-mail: robertto.voy@terra.com.br

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