A reforma tributária aprovada em 2024–25 – materializada na Lei Complementar 214/2025 – não é apenas uma reorganização de tributos sobre consumo; ela inclui mudanças profundas no mercado imobiliário. A partir de 2026, os contratos de locação residencial terão de conviver com dois novos tributos (IBS e CBS), e o Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB) vai monitorar quem tem imóveis, onde estão e quanto arrecadam. Para o locador pessoa física que sempre tratou a locação como uma renda “extra”, a mensagem é clara: o jeitinho das locações informais acabou.
Quem se torna contribuinte do IBS e CBS
Os novos tributos – Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de estados/municípios, e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal – unificarão ISS, ICMS, PIS e Cofins. Em regra, a pessoa física que aluga apenas um ou dois imóveis continuará pagando exclusivamente o Imposto de Renda. O IBS/CBS entra em cena quando o locador atinge padrões de “atividade econômica”, definidos no art. 251 da lei:
- Receita anual e número de imóveis. O locador pessoa física passa a ser contribuinte do IBS/CBS quando, no ano anterior, a receita bruta com aluguéis de imóveis próprios superou R$ 240 mil e ele possuía mais de três imóveis distintos destinados à locação.
- Regra de 20 % do limite. Mesmo quem não alcançou a marca no ano anterior deve acompanhar a receita mês a mês; se o faturamento do ano corrente exceder 120 % do limite (R$ 288 mil), ele se torna automaticamente contribuinte a partir do mês seguinte.
- Redução da base. Para aluguéis residenciais, a base de cálculo dos novos tributos sofre redução de 70 %, e o locador tem direito a deduzir R$ 600,00 por imóvel residencial alugado (o chamado redutor social). Locações por temporada (até 90 dias) são equiparadas a serviços de hotelaria; nesses casos, a redução é de 40 %.
- Alíquota efetiva. A alíquota de referência do IBS/CBS ainda não está definitiva, mas a lei trabalha com uma alíquota total próxima de 26,5 %. Com a redução de 70 %, a carga efetiva fica em torno de 8 % sobre o valor do aluguel. Especialistas calculam que, somada ao Imposto de Renda, a carga global pode chegar a 35,9 %.
Essas regras valem para locadores pessoa física, incluindo quem hoje opta pelo Simples Nacional – o Simples não poderá mais ser utilizado para receita de locação. Locadores com até três imóveis e receita abaixo de R$ 240 mil permanecem no regime atual. Há ainda um regime de transição para contratos firmados antes de 16/01/2025: até 31/12/2028, o locador pode aplicar uma alíquota única de 3,65 %, sem usar a fórmula de cálculo e com redução linear até o fim do contrato.
O que muda nos preços dos aluguéis
O novo tributo é cobrado por fora do valor do contrato. Na prática, o locador terá de emitir nota fiscal e recolher a CBS/IBS sobre a parte não reduzida; esse custo pode ser absorvido ou repassado ao inquilino, dependendo da negociação. Muitos analistas estimam que, para proprietários com grandes carteiras, a carga de 8–10 % de IBS/CBS somada ao IR reduzirá a rentabilidade e possivelmente levará a uma correção nos preços de aluguel.
Setores da construção civil argumentam que a redução de 70 % pode não garantir neutralidade tributária. Estudo da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) projeta que a reforma pode aumentar de 15,4 % a 51,7 % os custos de imóveis dependendo da tipologia, o que tende a pressionar o valor dos aluguéis. O Secovi‑SP alerta para possível aumento superior a 130 % na carga de alguns empreendimentos, considerando IBS/CBS e IR. Por outro lado, o Ministério da Fazenda defende que a substituição de vários tributos por um IVA dual reduzirá o efeito cascata e permitirá crédito de tributos nas fases anteriores, o que pode baratear imóveis populares.
Não existe um consenso: enquanto entidades setoriais preveem reajustes, autoridades garantem que as novas alíquotas serão calibradas para manter a neutralidade. De qualquer forma, a exigência de nota fiscal eletrônica e o recolhimento do imposto “por fora” exigirão contratos mais claros. O locador deverá avaliar se vale a pena manter a locação na pessoa física, migrar para pessoa jurídica ou criar uma holding imobiliária para otimizar a tributação e a sucessão.
CIB – o “CPF dos imóveis” e o fim do “acordo de cavalheiros”
Além de novos tributos, a reforma criou o Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB), popularmente chamado de “CPF dos imóveis”. Esse registro único, integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), centralizará dados de todos os imóveis do país – matrículas, características, valores de referência e informações fiscais – alimentando cartórios, prefeituras, Receita Federal e bancos.
A lei estabelece prazos para que cartórios e entes públicos passem a usar o CIB:
- A partir de 18 de agosto de 2025, os cartórios deverão inserir o CIB em registros de imóveis.
- Capitais e grandes municípios têm 12 meses para atualizar seus cadastros; demais municípios têm 24 meses.
- Dados sobre valor de referência dos imóveis e alíquotas do IBS/CBS serão publicados em base nacional, facilitando auditorias.
O CIB permitirá cruzar a matrícula do imóvel com informações do IPTU, do Carnê‑Leão, da DIMOB, da declaração de Imposto de Renda dos inquilinos e até de movimentações bancárias. Isso vai dificultar a sonegação e praticamente extinguir os “contratos de gaveta” ou os acordos verbais, pois o locador que não declarar aluguel corre risco de multas pesadas.
A Receita Federal já informou que, a partir de 2026, haverá um sistema automatizado de fiscalização cruzando dados de locadores e locatários. Se o inquilino informar o aluguel no IR e o locador não, a omissão será detectada e poderá gerar multa de ofício de até 75 % do imposto devido, além de juros; para o locatário que abater indevidamente, a multa é de 20 %. A penalidade pode chegar a 150 % em caso de fraude reincidente. Essas punições encerram a era do “acordo de cavalheiros” em que o aluguel era pago “por fora”, sem carnê‑leão.
Por que contar com assessoria contábil especializada é vital
- Planejamento tributário estratégico
A grande lição da reforma é que não basta ter imóveis; é preciso gerenciá‑los com profissionalismo. O locador deve analisar sua carteira, calcular a receita anual e verificar se se enquadrará como contribuinte do IBS/CBS. Se a previsão de renda supera R$ 240 mil, talvez seja o momento de estudar a constituição de uma pessoa jurídica ou de uma holding, pois empresas do Lucro Presumido ou do Lucro Real podem ter alíquotas menores e deduções maiores. Um contador especializado pode simular diversos cenários e orientar a decisão mais vantajosa.
- Adequação documental e compliance
A partir de 2025, os imóveis precisarão estar registrados no CIB; sem isso, cartórios não registrarão transações e prefeituras poderão negar a emissão de documentos. Imobiliárias e locadores terão de emitir nota fiscal eletrônica com destaque do IBS/CBS. Controlar recibos, despesas dedutíveis e créditos (como IPTU e taxas de condomínio) será fundamental para não pagar tributo sobre valor que não é receita. Esse nível de controle exige sistemas integrados e orientação contábil profissional.
- Gestão de riscos e penalidades
Com a Receita Federal cruzando dados do CIB, Sinter, IR, DIMOB e plataformas de aluguel, a probabilidade de cair na malha fina aumentará. Consultores contábeis treinados na nova legislação conseguem ajudar a mitigar riscos de autuações, corrigir declarações, regularizar carnês atrasados e orientar locadores e imobiliárias sobre como conduzir negociações transparentes. O custo de uma boa assessoria é insignificante perto das multas de até 75 % e da dor de cabeça de um processo fiscal.
- Visão de longo prazo
A reforma terá implementação gradual. Em 2025, proprietários devem atualizar dados no CIB; em 2026, as primeiras regras entram em vigor; em 2027, começa a CBS; e o IBS se torna definitivo em 2033. Esse cronograma oferece tempo para planejar, mas também exige acompanhamento contínuo das alterações. O contador consultor atuará como parceiro para traduzir as mudanças, ajustar contratos e aproveitar benefícios como o redutor de ajuste (que permite abater custos de aquisição e reformas corrigidos pelo IPCA na venda do imóvel).
Conclusão
A reforma tributária marca o fim da ingenuidade no mercado de locações. Os dias em que o dono do imóvel e o inquilino firmavam um “contrato de gaveta”, anotavam o valor do aluguel num papel de pão e torciam para o Leão não aparecer estão contados. A partir de 2026, o Fisco terá ferramentas sofisticadas – IBS/CBS e CIB – para acompanhar cada imóvel e cada aluguel. Locadores com renda modesta continuarão sob o antigo regime, mas quem vive de aluguéis terá de se preparar para um imposto efetivo de 8 % sobre o aluguel e uma fiscalização intensa.
Para o investidor imobiliário, as perguntas certas deixam de ser “quanto vou receber?” e passam a ser “como estruturo minha carteira para pagar menos imposto legalmente?”. A resposta passa inevitavelmente por planejamento, compliance e assessoria contábil. O momento de se organizar é agora. Afinal, no mundo pós-reforma, até o imóvel tem CPF, e o Fisco não costuma perdoar atrasados.
