Começo dizendo que imóveis sempre serão uma excelente alternativa de investimento e devem fazer parte de uma carteira diversificada, o que significa reduzir altos e baixos.
Muita gente tem os imóveis como primeiro pensamento ao investir, sobretudo como forma de renda passiva com baixo risco; este ano, o governo criou um novo sistema que foi apelidado de “CPF dos imóveis”, o CIB, Cadastro Imobiliário Brasileiro. Um dos objetivos deste cadastro é profissionalizar mais o mercado e considerar efetivamente o valor dos imóveis com atualizações, o objetivo principal do ponto de vista tributáriosendo o objetivo principal do ponto de vista tributário.
Sabemos que uma casa, apartamento, sítio, terreno vai valorizar por conta do poder de compra da moeda (a velha inflação), porém nem sempre terá seu valor mais alto, pois é um mercado onde ocorrem oscilações: alguns imóveis até valorizam com o tempo, pois estão em regiões que apresentam crescimento; mas há outros que perdem valor pela razão oposta e situações como insegurança urbana. Estas variáveis são o alvo do novo CIB.
O CIB começará pelo cadastramento de todos os imóveis, tal como temos nosso CPF. Esta etapa está prevista para o ano de 2026, e com esta identificação será criado o valor de referência do imóvel. Este valor de referência será uma estimativa oficial do valor de mercado, calculada pela Receita Federal do Brasil e será base de cálculo de tributos como o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), o ITR (Imposto Territorial Rural), ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e o ITCMD (Imposto sobre Causa Mortis e Doação), além dos tributos de produtos e serviços como os novos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Com o CIB, deverá ser reduzida a diferença do valor de mercado e o valor venal - da data de quando o imóvel foi comercializado e referência para o IPTU - pois os ajustes do valor de referência acontecerão anualmente, como informado pela Receita Federal. Isso impacta na apuração de ganho de capital com imóveis e tende a reduzir, senão eliminar, a informalidade no segmento de locações e vendas; a Receita Federal pretende realizar o cruzamento de dados do CIB com o CPF dos responsáveis pelos serviços de abastecimento de água e energia do imóvel, bem como despesas de condomínio. Desta forma, vai ser possível identificar situações de informalidade no mercado imobiliário.
Como estes novos processos e tributos estão no início, podemos esperar que novos contratos de aluguel tenham reajustes por conta da formalização desta renda - dados da Receita Federal apontaram, inicialmente, que mais de 60% dos contratos de locação não atendem aos requisitos de formalidade e não atendem à fiscalização tributária - e este acréscimo deverá ser repassado aos inquilinos. Muitos inquilinos poderão buscar alternativas para moradia migrando para o financiamento imobiliário - que já vem mostrando aumento da procura de imóveis pelos programas de governo - pois, como alguns especialistas de mercado já puderam apurar, fará mais sentido pagar o parcelamento do imóvel próprio do que manter o gasto com aluguel. Em alguns cenários, o valor das parcelas e do aluguel será muito semelhante. Daí, pode-se prever um crescimento na demanda de imóveis para comprar, outra oportunidade interessante de ganhos no mercado financeiro. Linhas de crédito como o MCMV (Minha Casa Minha Vida) seguem expandindo seus limites de financiamento, atendendo a diversos públicos, o que vai fazer a atividade de construção civil ganhar evidência em 2026.
Seja qual for o cenário, as mudanças governamentais efetivamente alteram e formalizam ainda mais o mercado imobiliário, que acabará se ajustando e seguindo como oportunidade de investimento sólida e com baixo risco, algo tradicional no segmento.
