Desde que a Reforma Tributária do Consumo começou a ser regulamentada, um dos temas que vem gerando assunto nas últimas semanas é a suposta taxação de até 44% sobre aluguéis por temporada, com impactos diretos em plataformas como o Airbnb e Booking. O entendimento da Receita Federal (RFB) e as recentes checagens de fatos esclarecem que esta polêmica cifra de imposto sobre o aluguel não se refere a um novo imposto único, mas sim à soma máxima de tributos em cenários específicos.
Por exemplo, esse valor é atingido ao somar a alíquota máxima do Imposto de Renda (27,5%) com as novas alíquotas do IBS e da CBS (estimadas em cerca de 16,8% após redutores) para locações de curta temporada equiparadas à hotelaria. Esse teto é matematicamente possível para grandes locadores (mais de três imóveis e renda anual superior a R$ 240 mil), porém a maioria dos pequenos proprietários permanece isenta dos novos tributos (IVA), mantendo a carga tributária real somente do imposto de renda que já existe hoje.
Ou seja, a Reforma Tributária do Consumo não cria um novo imposto automático para todo proprietário de imóvel. Ela estabelece critérios claros para diferenciar o pequeno locador, que administra o seu patrimônio, daquele que exerce uma atividade imobiliária de forma habitual e profissionalizada. É nessa distinção que moram tanto os cuidados quanto as oportunidades.
É importante dizer que a pessoa física não passará a pagar IBS e CBS apenas por alugar um imóvel, seja por temporada ou por longo prazo. Para ser enquadrado como contribuinte do novo IVA, a lei exige o cumprimento simultâneo de dois critérios objetivos no ano anterior: receita anual com locações acima de R$ 240 mil (valor corrigido anualmente pelo IPCA) e posse de mais de três imóveis alugados (ou seja, a partir do quarto imóvel).
Há, ainda, uma regra para casos acima desse valor: caso a receita ultrapasse R$ 288 mil (limite em 20% sobre o teto) no ano corrente, o enquadramento ocorre mesmo que o locador tenha menos de quatro imóveis. Fora dessas hipóteses, nada muda. O pequeno proprietário continua pagando apenas imposto de renda (via carnê-leão) , independentemente de alugar pelo Airbnb ou por contrato tradicional.
Vale destacar que esses locadores habituais enquadrados no IVA não poderão optar pelo regime do Simples Nacional, dado que a legislação determina que as microempresas ou empresas de pequeno porte que realizem atividade de locação de imóveis próprios não poderão recolher os impostos e contribuições na forma simplificada.
Temporada não é igual a longa duração
Para quem se enquadra como contribuinte, a reforma faz uma distinção relevante com base no critério de 90 dias. Aluguéis residenciais de longa duração entram no Regime Específico de Bens Imóveis e recebem tratamento favorecido: a alíquota do IVA sofre redução de 70%, resultando em uma carga efetiva estimada em torno de 8%. Além disso, há um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, antes da aplicação do imposto. Importante notar que impostos como IPTU e taxas de condomínio não integram a base de cálculo do novo imposto.
Por outro lado, o aluguel por temporada (contratos de até 90 dias) será equiparado juridicamente à hotelaria. Nesse caso, a redução de alíquota é de 40%, o que leva a uma carga efetiva estimada em torno de 16%. É mais alta do que a locação tradicional e não conta com o redutor social de R$ 600.
Para fins de enquadramento, é somada toda a receita imobiliária do proprietário, independentemente do tipo de contrato. Na apuração do imposto, porém, cada imóvel é tributado conforme a sua finalidade.
Créditos e eficiência
Um dos pontos menos discutidos e mais relevantes da reforma é a possibilidade de aproveitar créditos tributários. Quem estiver no regime regular do IBS e da CBS poderá descontar do imposto devido os valores pagos em despesas ligadas à atividade, como manutenção, reformas, limpeza e taxas de administração imobiliária, desde que devidamente documentadas por nota fiscal idônea em nome do locador.
Na prática, isso transforma a gestão de despesas em uma ferramenta de eficiência tributária. O imposto deixa de ser apenas um custo e passará a ser algo administrável, desde que os gastos estejam formalizados com nota fiscal. Contudo, deve-se observar que, na locação de curta temporada, o locatário (hóspede) não poderá aproveitar créditos sobre esse serviço sendo ele pessoa física ou jurídica.
O regime opcional de 3,65%: simplicidade com estratégia
A legislação também criou uma alternativa pouco conhecida, mas extremamente relevante: o regime opcional de alíquota fixa de 3,65% (somando IBS e CBS) sobre a receita bruta do aluguel. Essa opção vale para contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, exigindo que a data do contrato seja passível de comprovação oficial (como reconhecimento de firma em cartório). Com regras específicas para imóveis residenciais e não residenciais.
Ao optar por esse modelo, o contribuinte abre mão do redutor social e dos créditos, mas ganha previsibilidade e uma carga menor do que a do regime padrão. Para locações residenciais, esse benefício vale até o fim do contrato ou até 31 de dezembro de 2028 (o que ocorrer primeiro); para contratos comerciais (não residenciais), vale por toda a duração original do contrato. Para imóveis de alto valor, com baixa despesa de manutenção, essa pode ser a estratégia mais eficiente.
2026: adaptação, não impacto
Outro ponto que precisa ser esclarecido é o ano de 2026. Ele será, essencialmente, um período de testes e caráter educativo. Embora a legislação (Lei Complementar nº 214/2025) defina que a emissão de nota fiscal passará a ser obrigatória para os locadores que se enquadrem como contribuintes, essa exigência ainda não está vigente na prática.
Para 2026, a alíquota simbólica de 1% (0,9% para CBS e 0,1% para IBS) servirá apenas para destaque em nota fiscal e, quando o arcabouço tecnológico da Receita Federal estiver pronto para serviço de locação, ou seja, sem recolhimento efetivo de IBS e CBS.
O único imposto pago continuará sendo o imposto de renda. Na prática, a rotina ainda não mudou. Embora já existam orientações detalhadas na Nota Técnica nº 005 (NT 2025.005) de como emitir a NFS-e e os códigos para locação, a regra ainda não está valendo efetivamente. Vale lembrar que a cobrança plena do novo IVA será escalonada entre 2027 e 2033.
Em termos práticos, 2026 deve ser encarado como um ano de conformidade: entender se há enquadramento, organizar documentação e preparar-se para as obrigações acessórias. Para quem ultrapassar os critérios, o foco será na emissão e registro corretamente das operações no padrão exigido (como a NFS-e padrão nacional), garantindo que o sistema reconheça reduções e classificações (temporada x longa duração).
Também é um bom momento para mapear despesas que geram crédito, exigir nota fiscal de prestadores e revisar contratos. O governo disponibilizará o emissor nacional para que as pessoas físicas registrem essas operações sem complicação técnica.
Planejamento substitui o medo
A principal lição da reforma tributária para quem aluga imóveis é clara: antes de aumentar preços, migrar para pessoa jurídica ou mudar o modelo de negócio, é essencial comparar cenários, como o regime regular, regime opcional e estruturação via pessoa jurídica.
A reforma não penaliza o pequeno proprietário, ela exige mais organização de quem atua em escala. Para esses, o novo sistema não é apenas um risco. Se bem planejado, pode ser uma oportunidade de pagar menos imposto com mais previsibilidade e segurança jurídica.
