Se o seu cliente é loteadora e você está usando plano de contas adaptado de construtora ou de comércio, existe uma boa chance de que o balanço dele não sobreviveriasobreviver a uma auditoria séria. Nem a um pedido de crédito mais exigente.
O problema não é falta de técnica. É desconhecimento do que o negócio exige.
Loteadora tem ciclo operacional que passa de cinco anos. Tem receita que nasce aos poucos, parcela por parcela de obra. Tem três tipos diferentes de receita convivendo no mesmo mês. E tem obrigações contábeis que o CPC 26 (R1) cobra de forma explícita, mas que a maioria dos planos de contas simplesmente ignora.
As três receitas que ninguém te contou
Comércio tem uma receita. Loteadora tem três, e elas raramente marcam o mesmo número no mesmo mês:
- Receita Reconhecida. A que entra na DRE pelo avanço das obras.
- Receita Diferida. A que fica parada no passivo esperando a obra acontecer.
- Receita Tributável. A que interessa ao fisco, que pode ser completamente diferente das outras duas.
Quem não separa isso no plano de contas está apurando lucro fantasma, pagando tributo errado e distribuindo dividendo que o caixa não tem.
10 contas que não podem faltar (e que quase nunca estão lá)
Abaixo, o que enxergamos em auditoria quando abrimos o plano de contas de loteadoras:
- Obras em Andamento abertas por etapa da infraestrutura. Sem isso, o Boletim de Medição vira enfeite.
- Ativo Contratual do CPC 47. Diferente de "contas a receber", e muita gente confunde.
- Receita Diferida no passivo, separada por prazo. Curto e longo, cada uma no seu lugar.
- Adiantamentos de clientes em conta própria. Não é a mesma coisa que receita diferida.
- Caução urbanística com a Prefeitura. Lei 6.766/1979 exige, balanço precisa refletir.
- Reserva para Contingências no Patrimônio Líquido. Vendaval acontece. Distrato em massa acontece. Crise acontece.
- Receita segregada entre avanço de obra e lote pronto. São duas lógicas totalmente diferentes.
- Juros contratuais das parcelas como receita financeira. O CPC 47 manda separar.
- Tributos diferidos de IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, CBS e IBS. A Reforma chegou para ficar.
- Ajustes por revisão de percentual de conclusão. O engenheiro refaz o orçamento, a receita precisa ser recalculada.
Faltando qualquer uma dessas, a escrituração está vulnerável.
O que vem depois disso
Este é o ponto onde muito profissional trava. Sabe que o plano precisa ser refeito, mas não sabe por onde começar.
Quem monta o plano de contas considerando esses três pronunciamentos em conjunto entrega demonstrações que resistem a banco, auditor, investidor e fisco. Quem não monta entrega contabilidade que só serve para cumprir obrigação acessória.
Conclusão sem floreio
Plano de contas bem feito é vantagem competitiva do escritório contábil. A loteadora que recebe demonstrações claras, com receita diferida aberta, custos apropriados por etapa e tributos diferidos controlados, consegue negociar melhor com banco, decidir distribuição de lucros com segurança e precificar novos empreendimentos com mais inteligência.
A pergunta que fica é simples: o plano de contas que você entrega hoje está pronto para a primeira auditoria séria, ou está pronto só para o próximo SPED?
