A Reforma Tributária brasileira inaugura um período de transição que altera de forma relevante a dinâmica de diversos setores, especialmente o mercado imobiliário. Com a regulamentação pela Lei Complementar nº 214, foi criado um regime específico para operações com bens imóveis dentro do novo modelo de tributação sobre consumo, baseado no IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e na CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
A adoção de uma sistemática própria reconhece as particularidades do setor, marcado por ciclos longos de investimento — que envolvem aquisição de terrenos, construção e comercialização ao longo de anos. Sem ajustes, a aplicação direta das regras gerais poderia gerar distorções na formação de preços e comprometer a viabilidade dos empreendimentos.
Para mitigar esses efeitos, a legislação introduziu mecanismos específicos, como redutores da base de cálculo e redução das alíquotas efetivas. A lógica da tributação também muda: em vez da incidência fragmentada de tributos ao longo das etapas (como PIS, Cofins e ISS), o novo modelo passa a tributar o valor agregado da operação.
Esse novo desenho amplia a importância da gestão fiscal e contábil nas incorporadoras, especialmente na apropriação de créditos de IBS e CBS relacionados a insumos e serviços. A rastreabilidade desses créditos será determinante para a carga tributária final, tornando o controle mais estratégico.
Entre os principais instrumentos criados estão o redutor de ajuste e o redutor social. O redutor de ajuste será aplicado às operações de venda de imóveis por contribuintes do regime regular a partir de 2027. Cada imóvel terá um valor vinculado que poderá ser utilizado para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS no momento da alienação. Esse valor será atualizado monetariamente e redistribuído proporcionalmente em casos de desmembramento, evitando tributação sobre ganhos anteriores à reforma.
Já o redutor social tem foco em imóveis residenciais. Ele permite a dedução de valores fixos da base de cálculo — R$ 100 mil por unidade residencial nova e R$ 30 mil para lotes residenciais. Diferentemente do redutor de ajuste, sua aplicação é restrita e ocorre após a utilização do primeiro, limitada ao valor da base.
Outro ponto relevante é a redução das alíquotas. Para operações de venda de imóveis, a legislação prevê redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS. Já nas operações de locação, cessão ou arrendamento, a redução chega a 70%, o que pode tornar investimentos voltados à geração de renda mais atrativos e alterar estratégias no setor.
A reforma também impacta pessoas físicas. Investidores imobiliários poderão ser enquadrados como contribuintes do novo regime ao ultrapassar determinados limites. No caso de locação, isso ocorre quando a receita anual superar R$ 240 mil e envolver mais de três imóveis. Também entram no regime aqueles que venderem mais de três imóveis no ano ou mais de um imóvel construído por si nos últimos cinco anos.
Há ainda a possibilidade de enquadramento no próprio ano em que os limites forem excedidos. Esse conjunto de regras representa uma mudança importante, já que parte das operações hoje tributadas apenas pelo Imposto de Renda passará a ser tratada como atividade econômica sujeita à tributação sobre consumo.
Na prática, isso pode levar investidores a revisarem suas estruturas, incluindo a criação de empresas para gestão de ativos imobiliários, buscando maior eficiência tributária.
Do ponto de vista operacional, a transição exigirá atenção. Até 2033, haverá convivência entre o sistema atual e o novo, demandando maior capacidade de planejamento, simulação de cenários e adaptação de processos. A formação de preços também será impactada, já que mudanças na carga tributária afetam diretamente a viabilidade dos projetos.
Outro desafio será a separação adequada entre receitas imobiliárias e serviços associados, como administração e intermediação, para garantir o correto enquadramento tributário e reduzir riscos fiscais.
Diante desse cenário, a reforma representa não apenas uma simplificação do sistema, mas também um aumento da complexidade operacional no curto e médio prazo. A capacidade de antecipar ajustes e adaptar modelos de negócio será um diferencial competitivo importante. Empresas que se prepararem com antecedência tendem a preservar margens, estruturar melhor seus investimentos e navegar com mais segurança no novo ambiente tributário brasileiro.
Por: Marcelo Simões, sócio e co-fundador da Comtax
