Poucos temas geraram tanto burburinho quanto a notícia de que o aluguel passaria a pagar imposto. A frase circulou nas redes, assustou proprietários e foi repetida sem o cuidado de explicar o essencial: a regra não atinge todo mundo. Na verdade, ela deixa de fora a maioria dos locadores brasileiros. Vou explicar quem paga, quem não paga e por que a confusão se espalhou tão rápido.
1. O que mudou, em uma frase
Antes da Reforma Tributária, quem recebia aluguel se preocupava com um único tributo: o Imposto de Renda. Não havia PIS, COFINS, ICMS ou ISS sobre a locação. Era um terreno que os impostos sobre consumo não alcançavam.
Com a Lei Complementar 214/2025, isso muda para um grupo específico de locadores. Dependendo do tamanho da operação, o aluguel também passa a pagar dois novos tributos, o IBS e a CBS, somados ao Imposto de Renda de sempre. A palavra-chave aqui é "dependendo". É ela que separa quem precisa se preocupar de quem pode seguir tranquilo.
2. A regra para a pessoa física: dois critérios que andam juntos
A pessoa física só se torna contribuinte do IBS e da CBS sobre a locação quando cumpre, ao mesmo tempo, dois requisitos:
- Receita anual de locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240.000 no ano anterior.
- Mais de três imóveis distintos destinados a essas operações.
Repare na expressão "ao mesmo tempo". Os critérios são cumulativos. Faltou um deles, não há enquadramento. Esse ponto não é detalhe de redação. Os regulamentos publicados em 2026, o Decreto 12.955 e a Resolução CGIBS nº 6, confirmaram exatamente essa leitura, afastando a interpretação de que a receita sozinha já bastaria.
3. Por que a maioria continua igual
É por isso que a frase "o aluguel vai pagar imposto" precisa de contexto. Para o pequeno e o médio proprietário, na prática, nada muda no IBS e na CBS.
4. O gatilho que pega no próprio ano
Existe uma regra de segurança que merece atenção. Se a receita de locação ultrapassar R$ 288.000 no ano corrente, ou seja, 20% acima do piso, o locador pode ser enquadrado já no exercício, sem esperar o ano seguinte. Mesmo nessa hipótese, os regulamentos deixaram claro que o requisito da quantidade de imóveis continua valendo. Receita alta isolada, com um ou dois imóveis, não basta.
E há um detalhe que poucos comentam: tanto os R$ 240 mil quanto os R$ 288 mil são corrigidos mensalmente pelo IPCA, contados desde a publicação da lei, em 16 de janeiro de 2025. Os valores nominais são apenas o ponto de partida. Em meados de 2026, o limite real já ronda os R$ 256 mil, e o gatilho, os R$ 307 mil.
5. A pessoa jurídica entra por outra porta
Para empresas, holdings e fundos, a lógica é diferente. A pessoa jurídica que aluga imóveis é contribuinte do IBS e da CBS independentemente da quantidade de imóveis ou do valor da receita. Não existe piso de R$ 240 mil nem regra de três imóveis. Se é PJ e recebe aluguel, o IVA incide.
Isso não significa que a PJ saiu perdendo. O imposto da empresa continua conforme o regime escolhido, lucro presumido, lucro real ou Simples Nacional, e o IBS e a CBS substituem o antigo PIS/COFINS. Para quem aluga a outras empresas, ainda há a vantagem do crédito, assunto que merece artigo próprio.
6. O que fazer com essa informação
Se você é proprietário pequeno ou médio, o recado é de tranquilidade. Confira seus números, mas dificilmente o IBS e a CBS vão alcançar você.
Se você está perto dos limites, o momento é de monitorar. Receita e teto se movem mês a mês, e a fronteira do enquadramento é mais fluida do que parece.
E se você tem um portfólio grande de imóveis, a conversa é outra. Aí entra o planejamento, a comparação entre pessoa física e estrutura empresarial, e a leitura fina das janelas de transição. Esse é o terreno em que um contador faz diferença real, e não há fórmula única que sirva para todos.
