A reforma tributária em curso no Brasil mexe com a estrutura do sistema de tributos sobre o consumo, e o setor imobiliário está no centro dessa mudança. Não como coadjuvante, mas como um dos segmentos que mais sentirão os efeitos na prática. Dados do mercado indicam que 72% das empresas imobiliárias ainda não estão plenamente preparadas para adaptar seus processos operacionais.
O novo modelo é baseado no IVA Dual, a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) no campo federal e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) na esfera de estados e municípios. Pela primeira vez, o setor imobiliário passa a integrar de forma expressa o campo de incidência dos tributos sobre o consumo, conforme estabelecido pela Lei Complementar 214/2025. Atividades que antes tinham tratamento específico agora seguem a mesma lógica de não cumulatividade que, em tese, permite o aproveitamento de créditos vinculados à operação.
É verdade que o setor recebeu algumas previsões específicas. A Lei Complementar 214/2025 estabeleceu redutores de alíquota: 40% de redução para imóveis populares e 70% para operações de locação. Mas isso não muda o fato de que a substituição de PIS, Cofins, ICMS e ISS por esse novo sistema representa uma alteração estrutural. Custos, precificação e a própria organização das empresas serão impactados.
O problema é que boa parte das definições ainda depende de regulamentação complementar. Alíquotas efetivas, critérios de incidência nas locações e regras de creditamento para pessoas físicas e pequenos locadores seguem em aberto. O cronograma oficial prevê que este ano já marca o início da transição, e o sistema antigo vai conviver com o novo até 2032. A implementação integral, mesmo, fica para 1º de janeiro de 2033, conforme Lei Complementar 214/2025.
Na prática, um dos segmentos mais sensíveis é a locação de imóveis. Hoje, essa atividade não sofre ISS e é tributada pelo Imposto de Renda. Com a reforma, as locações possivelmente passam a se sujeitar ao IBS e à CBS. Isso pode significar aumento da carga tributária efetiva, alteração direta na formação do preço dos aluguéis, necessidade de revisão contratual e, do outro lado, a possibilidade de aproveitamento de créditos.
O mercado, claro, já começou a se movimentar. Corretoras e incorporadoras buscam suporte especializado para entender o que vem pela frente. A diferença entre a atuação de pessoas físicas e jurídicas no setor também se acentua. Para as pessoas físicas, ainda há dúvidas sobre o enquadramento de pequenos locadores, especialmente em situações de habitualidade, questão que permanece em aberto na regulamentação. Já para as pessoas jurídicas, a inserção no novo modelo é mais direta, mas a apuração tributária se torna visivelmente mais complexa.
Desde já, é provável que vejamos uma tendência de constituição de holdings patrimoniais, profissionalização da atividade imobiliária e intensificação do planejamento tributário como ferramenta de eficiência. Especialistas apontam que a reforma exige uma mudança de postura, sair de uma atuação reativa e partir para uma abordagem estratégica e preventiva. Quem não se antecipar vai correr atrás do prejuízo depois.
O principal desafio agora é garantir que clientes e investidores tenham acesso a informações seguras enquanto as regras complementares ainda estão sendo definidas. Trata-se de uma mudança relevante para todo o mercado imobiliário e que exigirá acompanhamento constante durante os próximos anos.
Renato Ewerton de Melo, é advogado especialista em direito empresarial e atua em todo o Brasil por RDS Advogados Associados.
