IRPF 2022 - Lançamento de Lote sem registro em Cartório

Bom dia a todos,

Tenho uma situação nova na Declaração de 2022, pesquisei um pouco, mas não encontrei nenhuma solução concreta.

Meu cliente comprou um terreno no ano de 2009 pelo valor de 5 mil + ITBI + Taxas. Na época foi feita uma Escritura Pública de Compra e Venda, mas não houve a transferência do lote para seu nome.

Nesse terreno foi feita uma construção, onde há rendimento de aluguel, que inclusive vou declarar também. Me parece que a construção está ok, pois na guia de IPTU consta área do lote 300 metros quadrados e área construída 116,58 metros quadrados.

As últimas declarações feitas por ele foram nos anos de 2010 e 2011, referente a 2009 e 2010, e nelas não constaram nem o lote e nem a construção.

Pelo que pesquisei, mesmo não havendo a transferência para o nome dele, teria que declarar, pois o que importa para Receita é a "parte financeira", e não a "parte burocrática".

Meu problema é que a transferência do lote ocorrerá agora em 2022 e, segundo ele, o cartório solicitou um valor para constar na escritura e que será utilizado também para cálculo das taxas. Esse valor é de 80 mil.

Sendo assim, tenho dois questionamentos:

1 - Como ele não era obrigado a declarar nos últimos cinco anos, vou colocar este terreno na declaração referente ao ano base 2021, mas qual valor eu coloco? Sendo que foi comprado por 5 mil mas a escritura ainda será emitida, provavelmente por 80 mil?

2 - Como há construção neste terreno e o IPTU está sendo pago pela área do imóvel e pela área construída, eu deveria lançar como terreno ou como imóvel? e ainda assim, por qual valor? já que ele também não possui o histórico da construção.

No mais, agradeço pela orientação.

Afonso Freitas

O terreno deverá ser informado pelo valor pago, assim como demais dados à época da aquisição.
A construção, pelos valores gastos, desde que passíveis de comprovação.