O valor correto de rendimento bruto de aluguel que a proprietária deve declarar para cada apartamento é de R$ 2.473,45, descontando deste montante a taxa de administração imobiliária de R$ 173,14 o que resulta em uma base tributável de R$ 2.300,31 por imóvel. Os valores de IPTU e condomínio ordinário não integram o rendimento tributável se o contrato previr que o inquilino arca com eles, mesmo que o repasse financeiro ocorra no mesmo boleto.
1. O que declarar e a divergência com a DIMOBA imobiliária agiu de forma correta ao emitir a DIMOB separando o valor do aluguel puro das taxas acessórias. A proprietária deve declarar exatamente o valor do aluguel, e não o total do boleto de R$ 3.150,00. www.gov.br
- Rendimento Bruto de Aluguel: R$ 2.473,45 (por imóvel).
- Dedução Permitida: R$ 173,14 (taxa de administração de 7% paga à imobiliária).
- Rendimento Líquido Tributável: R$ 2.300,31 (por imóvel). www.gov.br
2. Tratamento do IPTU e do Condomínio Ordinário
Como o contrato de locação discrimina os valores e fixa o encargo sobre o inquilino, esses montantes (IPTU de R$ 116,99 e Condomínio Ordinário de R$ 559,56) servem apenas como reembolso de despesas.
- Eles não entram como receita da proprietária na ficha de rendimentos.
- Eles também não podem ser deduzidos novamente, pois nunca chegaram a somar na base de cálculo tributável do aluguel (já foram excluídos na origem).
- Despesas Extraordinárias de Condomínio: Se a proprietária paga valores extraordinários do próprio bolso (como fundo de obras), estes custos são de capital e aumentam o custo de aquisição do imóvel na ficha de "Bens e Direitos", mas não abatem o imposto mensal do aluguel.
3. Obrigatoriedade e preenchimento do Carnê-Leão
A proprietária é obrigada a preencher o Carnê-Leão mensalmente através do Portal e-CAC da Receita Federal, pois recebe rendimentos de pessoas físicas intermediados por imobiliária. www.gov.br
- Como lançar: Deve ser gerado um único Carnê-Leão mensal para o CPF da proprietária. No entanto, dentro desse mesmo sistema, os lançamentos devem ser feitos item por item (um lançamento para cada apartamento, informando o CPF de cada inquilino correspondente).
- Soma dos Rendimentos: O programa unifica os valores no cálculo final do mês. A base tributável mensal consolidada será de R$ 4.600,62 = (R$ 2.300,31 × 2).
- Cálculo do Imposto: O imposto mensal é calculado aplicando-se a Tabela Progressiva Mensal da Receita Federal sobre o total de R$ 4.600,62. Caso o valor ultrapasse a faixa de isenção vigente, o programa emitirá uma única guia DARF (código 0190) para pagamento.
4. Impacto para o Pensionista (Ajuste Anual)
No momento de realizar a Declaração de Ajuste Anual (DIRPF), os dados do Carnê-Leão serão importados automaticamente. Como a contribuinte é pensionista, os rendimentos líquidos dos aluguéis (R$ 4.600,62 mensais) serão somados aos rendimentos da pensão na ficha de Rendimentos Tributáveis. Essa junção de rendas eleva a base de cálculo anual, o que pode gerar imposto complementar a pagar no ajuste de fim de ano.
