Saimon Heleodoro.
Muito embora no banco de dados do Fórum já temos esse material postado ( uma pesquisa e você já teria a resposta pronta!) irei reescrever aqui um conteúdo que lhe ajudará.
Vide as normas relativas a apropriação das receitas de vendas a prazo, pelas empresas que exploram a atividade imobiliária, com base nas normas previstas na Instrução Normativa SRF nº 84/79, com as alterações introduzidas pelas Instruções Normativas nºs 23/73 e 67/88.
VENDA A PRAZO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS CONCLUÍDAS - Na venda a prazo ou a prestação de unidades concluídas com recebimento contratado para mais de um exercício, o lucro bruto apurado poderá, para efeito de determinação do lucro real, ser reconhecido nas contas de resultado de cada ano-calendário, proporcionalmente aos recebimentos do período, observado o seguinte:
I - o lucro bruto será controlado mediante a utilização de conta ou contas do grupo de resultado de exercícios futuros, em que se registrarão a receita bruta da venda e o custo do imóvel;
II - por ocasião da venda, será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita exclusiva da venda e, até o final de cada ano-calendário, será transferida, para o resultado de cada exercício, parte do lucro bruto proporcional ao recebimento ocorrido;
III - se o valor das parcelas for acrescido de atualização monetária e/ou juros, esses valores serão registrados, por ocasião dos recebimentos, como variação monetária ativa e juros ativos no resultado de cada período.
Exemplo:
Venda de um apartamento, no mês de janeiro/02, nas seguintes condições:
a) valor de venda R$ 60.000,00
b) parcelado em 30 vezes - valor de cada
parcela R$ 2.000,00
c) custo de construção do apartamento R$ 40.000,00
d) lucro bruto da operação R$ 20.000,00
e) percentual de lucro bruto em relação à receita (R$ 20.000,00 : R$ 60.000,00) 33,33%
Os registros contábeis serão feitos do seguinte modo:
a) Pela venda do apartamento:
D - CLIENTES
(Ativo Circulante)
C - RECEITA DIFERIDA DE IMÓVEIS VENDIDOS
(Passivo Circulante) R$ 60.000,00
b) Pela baixa do imóvel do estoque:
D - CUSTO DE EXERCÍCIOS FUTUROS
(Passivo Circulante)
C - ESTOQUE DE IMÓVEIS
(Ativo Circulante) R$ 40.000,00
c) Pelo recebimento das parcelas mensais:
D - BANCOS CONTA MOVIMENTO
(Ativo Circulante)
C - CLIENTES
(Ativo Circulante) R$ 2.000,00
d) Pela transferência da receita para o resultado do período:
D - RECEITA DIFERIDA DE IMÓVEIS VENDIDOS
(Passivo Circulante)
C - RECEITA COM VENDA DE IMÓVEIS
(Resultado) R$ 2.000,00
e) Pela transferência do custo para o resultado do período:
D - CUSTO DE IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado)
C - CUSTO DIFERIDO DE IMÓVEIS VENDIDOS
(Passivo Circulante) R$ 1.333,34
Nota: A determinação proporcional do custo da unidade imobiliária vendida, a ser apropriada no período, foi apurada da seguinte forma:
Valor do recebimento R$ 2.000,00
Percentual do lucro bruto em relação à receita
percebida 33,33%
Valor do lucro bruto apurado R$ 666,66
Valor do custo proporcional ao
recebimento R$ 1.333,34
Tratando-se de venda a prazo ou à prestação de unidade concluída com pagamento total contratado para o curso do período da venda, o lucro bruto será apurado e reconhecido, no resultado do período, na data em que se efetivar a transação.
VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE NÃO CONCLUÍDA COM VENCIMENTO TOTAL CONTRATADO PARA O CURSO DO ANO-CALENDÁRIO DA VENDA - Sem Inclusão do Custo Orçado
No caso da venda a prazo ou à prestação de unidade não concluída, com pagamento total contratado para o curso do ano-calendário da venda, quando o contribuinte não se interessar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido, as apurações e apropriações de custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto e as atualizações monetárias dos custos contratados serão feitos com observância do estabelecido a seguir:
I - inicialmente, será apurado o custo da unidade vendida, até o dia da efetivação da venda, mediante distribuição proporcional (rateio), por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados até a data mencionada;
II - uma vez conhecido o custo da unidade vendida, o lucro bruto deverá ser apurado e, em seguida, computado integralmente no resultado do período, na data em que se efetivar a venda;
III - os custos respectivos à unidade vendida pagos, incorridos ou contratados após a data do reconhecimento do lucro bruto, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, terão o seguinte tratamento:
a) a parte apurada entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período em que esse fato acontecer será computada no resultado do período como custo adicional de venda;
b) a parte apurada em período posterior ao mencionado acima será computada no resultado desse período como custo de exercício anterior, e representará parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período posterior;
IV - as atualizações monetárias dos custos contratados respectivos à unidade vendida terão o mesmo tratamento previsto nas letras "a" e "b" do número III, acima.
Exemplo:
Venda R$ 100.000,00
Custo incorrido até a data da venda R$ 15.000,00
Custo incorrido após a data da venda R$ 5.000,00
a) Pelo registro da venda:
D - CLIENTES
(Ativo Circulante)
C - RECEITA DE VENDA DE IMÓVEIS
(Resultado) R$ 100.000,00
b) Pelo registro do custo incorrido até a data da venda:
D - CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS
(Conta de Resultado)
C - OBRAS EM ANDAMENTO
(Ativo Circulante) R$ 15.000,00
c) Pelo registro do custo incorrido após a data da venda:
D - CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS
(Conta de Resultado)
C - OBRAS EM ANDAMENTO
(Ativo Circulante) R$ 5.000,00
Com inclusão do Custo Orçado -> No caso de venda a prazo ou à prestação de unidade não concluída, com pagamento total contratado para o curso do ano-calendário da venda, quando o contribuinte optar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido, as apurações e apropriações de custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto e as modificações no valor do orçamento serão feitos com observância do que segue:
I - inicialmente, será apurado custo da unidade vendida, na data da efetivação da venda, mediante distribuição proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados e dos custos orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos a que o contribuinte se obrigou;
II - uma vez conhecido o custo da unidade vendida, de conformidade com o disposto no item I acima, o lucro bruto deverá ser apurado e, em seguida, computado integralmente no resultado do exercício, na data em que se efetivar a venda;
III - os valores referentes à atualização monetária e às alterações nas especificações do orçamento da unidade vendida, bem como às correções monetárias do saldo do custo orçado, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, terão o seguinte tratamento:
a) quando ocorridos entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período em que esse fato acontecer, constituirão ajuste da conta de controle do custo orçado e serão computados no resultado do exercício social como custo adicional da venda;
b) quando ocorridos em período posterior ao mencionado na alínea precedente, constituirão ajuste da conta de controle do custo orçado, e serão computados no resultado desse período como custo de períodos anteriores, representando, em conseqüência, parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período posterior.
Exemplo:
Venda R$ 100.000,00
Custo incorrido até a data da venda R$ 15.000,00
a) Pelo registro da venda:
D - CLIENTES
(Ativo Circulante)
C - RECEITA DE VENDA DE IMÓVEIS
(Resultado) R$ 100.000,00
b) Pelo registro do custo incorrido até a data da venda:
D - CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS
(Conta de Resultado)
C - OBRAS EM ANDAMENTO
(Ativo Circulante) R$ 15.000,00
c) Pelo registro do custo orçado:
c.1) Cálculo do custo orçado a contabilizar:
Custo Total Orçado da unidade vendida R$ 85.000,00
(-) Custo incorrido até a data da venda R$ 15.000,00
(=) Custo orçado a contabilizar R$ 70.000,00
c.2) Lançamento contábil:
D - CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado)
C - CUSTO ORÇADO
(P. Circ. ou P. Ex. Longo Prazo) R$ 70.000,00
d) Pelo registro do custo incorrido após a data da venda:
D - CUSTO ORÇADO
(P. Circul. ou PELP)
C - OBRAS EM ANDAMENTO
(Ativo Circulante) R$ 70.000,00
VENDA A PRAZO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NÃO CONCLUÍDA SEM INCLUSÃO DO CUSTO ORÇADO COM PAGAMENTO RESTANTE OU PAGAMENTO TOTAL CONTRATADO PARA DEPOIS DO PERÍODO DA VENDA - No caso de venda a prazo ou à prestação de unidade imobiliária não concluída, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período da venda, a pessoa jurídica poderá fazer a opção pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita recebida.
Não havendo interesse pelo cômputo do custo orçado ou contratado, a empresa deverá observar o seguinte, para apuração do custo, do lucro bruto e da relação percentual:
I - será apurado o custo da unidade vendida, até o dia da efetivação da venda, mediante distribuição proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos incorridos ou contratados até a data da venda;
II - uma vez conhecido o custo da unidade vendida, será determinada a relação entre o lucro bruto até então apurado e a receita bruta da venda;
III - o reconhecimento do lucro bruto poderá ser feito proporcionalmente à receita da venda recebida, em cada período, mediante a utilização de conta ou contas do grupo "Resultado de Exercícios Futuros", em que se registrarão a receita bruta da venda e os custos pagos ou incorridos;
Exemplo:
Resultado de Exercícios Futuros
Receita bruta de venda R$ 10.000,00
(-) Custos: pagos R$ 2.000,00
(-) Custos incorridos R$ 4.000,00
Lucro bruto R$ 4.000,00
IV - as transferências parciais do lucro bruto, do grupo de resultados de períodos futuros para o resultado de cada período, serão feitas sempre com base na relação realizada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda;
Relação % lucro/custo = lucro bruto X 100
Receita bruta de vendas
V - os custos relativos à unidade vendida pagos ou incorridos entre o dia da efetivação da venda e a data que o cliente saldar o seu débito serão transferidos da conta "Obras em Andamento" para conta específica do grupo "Resultado de Exercícios Futuros", com o conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda, observados os seguintes procedimentos:
a) reajustamento, periódico ou no encerramento do período, do lucro bruto reconhecido proporcionalmente aos valores recebidos no período, de tal modo que o montante do lucro reconhecido no período represente o resultado da aplicação, sobre a soma das prestações nele recebidas, da última relação do período entre o lucro bruto e a receita bruta da venda;
b) contabilização, em conta de resultado do período, como "Custo de Períodos Anteriores", da diferença de custo correspondente à parte do preço de venda já recebida até a data do balanço anterior;
VI - os custos relativos à unidade vendida, pagos ou incorridos após a data em que o cliente houver saldado o seu débito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, terão o seguinte tratamento:
a) a parte apurada entre a data em que o cliente houver saldado o seu débito e o final do período em que esse fato tiver acontecido será computada no resultado do período como custo adicional da venda;
b) a parte apurada em período posterior ao mencionado no item anterior será computada no resultado desse exercício como "Custo de Períodos Anteriores" e representará parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período posterior.
Considerando-se que determinada empresa imobiliária esteja construindo um prédio com quatro apartamentos com unidades iguais, com o mesmo padrão de acabamento, na seguinte situação:
- Término da construção previsto para 28.02.X1
- Venda do apartamento nº 03, em 30.11.X0 por R$ 40.000,00
- Forma de pagamento:
R$ 16.000,00 em 30.11.X0
R$ 8.000,00 em 31.12.X0
R$ 16.000,00 em 31.01.X1
- Valor registrado na conta "Obras em Andamento" na data da venda R$ 90.000,00
- Custos apropriados após a data da venda, para conclusão da obra:
em Dezembro/X0 R$ 12.000,00
em Janeiro/X1 R$ 4.000,00
em Fevereiro/X1 R$ 8.000,00 - término da obra
- Custo da unidade vendida até a data da venda (R$ 90.000,00 : 4) R$ 22.500,00
Temos os seguintes registros contábeis:
I - Pela efetivação da venda:
D - CLIENTES PELA COMPRA DE IMÓVEIS
(Ativo Circulante)
C - RECEITA DIFERIDA DE VENDA DE IMÓVEIS
(Resultados de Exercícios Futuros) R$ 40.000,00
II - Pela apropriação do custo incorrido até a data da venda:
D - CUSTO DIFERIDO DE IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado de Exercícios Futuros)
C - OBRAS EM ANDAMENTO
(Ativo Circulante) R$ 22.500,00
III - Pelo recebimento da parcela relativa à entrada, em 30.11.X0:
D - BANCOS CONTA MOVIMENTO
(Ativo Circulante)
C - CLIENTES PELA COMPRA DE IMÓVEIS
(Ativo Circulante) R$ 16.000,00
IV - O valor a ser transferido "Custo diferido de imóveis vendidos" para custo efetivo, no resultado do período, será determinado mediante a realização percentual, da seguinte forma:
Valor da venda R$ 40.000,00
(-) Custo da unidade vendida na data da
venda R$ 22.500,00
(=) Lucro bruto R$ 17.500,00
Relação % lucro/custo = lucro bruto X 100%
Receita bruta de vendas
Relação = 17.500,00 X 100% = 43,75%
40.000,00
Aplicando-se o percentual de 43,75% sobre a parcela referente a entrada, apuraremos o respectivo lucro bruto.
R$ 16.000,00 X 43,75% = R$ 7.000,00
Receita da venda R$ 16.000,00
(-) Lucro bruto R$ 7.000,00
(=) Custo R$ 9.000,00
a) Pela apropriação da receita diferida com venda de imóveis para receita do período:
D - RECEITA DIFERIDA COM VENDA DE IMÓVEIS
(Resultado de Exercícios Futuros)
C - RECEITA COM VENDA DE IMÓVEIS
(Resultado) R$ 16.000,00
b) Pela apropriação do custo diferido de imóveis vendidos para custo efetivo no período:
D - CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado)
C - CUSTO DIFERIDO DOS IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado de Exercícios Futuros) R$ 9.000,00
V - Custos pagos em dezembro/X0, no valor de R$ 12.000,00, incorporados proporcionalmente ao custo de cada apartamento (R$ 12.000,00 : 4 = R$ 3.000,00):
a) Valor do custo total apropriado aos apartamentos em construção:
D - OBRAS EM ANDAMENTO
(Ativo Circulante)
C - FORNECEDORES
(Passivo Circulante) R$ 12.000,00
b) Transferência do custo apropriado ao apartamento vendido:
D -CUSTO DIFERIDO DE IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado de Exercícios Futuros)
C - OBRAS EM ANDAMENTO
(Ativo Circulante) R$ 3.000,00
VI - Apropriação da receita e dos custos no recebimento da segunda parcela, em 31.12.X0:
Receita bruta de venda R$ 40.000,00
(-) Custo da unidade vendida (R$ 22.500,00 + R$ 3.000,00) R$ 25.500.00
(=) Lucro Bruto na venda R$ 14.500,00
Aplicando a fórmula temos:
Relação % lucro/custo = lucro bruto X 100%
receita bruta de venda
Relação = 14.500 X 100 = 36,25%
40.000,00
Aplicando-se o percentual de 36,25% sobre o valor da segunda parcela, apuraremos o respectivo lucro bruto:
R$ 8.000,00 X 36,25% = R$ 2.900,00
Valor recebido R$ 8.000,00
(-) Lucro bruto R$ 2.900,00
(=) Custo R$ 5.100,00
Os lançamentos contábeis serão efetuados do seguinte modo:
a) Pelo recebimento da segunda parcela:
D - CAIXA/ BANCO (Ativo Circulante)
C - CLIENTES PELA COMPRA DE IMÓVEIS
(Ativo Circulante) R$ 8.000,00
b) Pela transferência da receita diferida com venda de imóveis para receita do período:
D - RECEITA DIFERIDA COM VENDA DE IMÓVEIS
(Resultado de Exercícios Futuros)
C - RECEITA COM VENDA DE IMÓVEIS
(Resultado) R$ 8.000,00
c) Pela transferência do custo diferido de imóveis vendidos para custo efetivo:
D - CUSTO DE IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado)
C - CUSTO DIFERIDO DE IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado de Exercícios Futuros) R$ 5.100,00
VI - Pela apropriação ao resultado do complemento dos custos em 31.12.X0, pela utilização da última relação percentual de 36,25%:
Valor da receita recebida
(16.000,00 + 8.000,00) R$ 24.000,00
(X) Última relação percentual lucro/custo
(36,25%) R$ 8.700,00
(=) Custo que deve ser apropriado ao
período R$ 15.300,00
(-) Custo apropriado no período
(R$ 9.000,00 + R$ 5.100,00) R$ 14.100,00
(-) Complemento do custo a ser
apropriado R$ 1.200,00
D - CUSTO DE IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado)
C - CUSTO DIFERIDO DE IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado de Exercícios Futuros) R$ 1.200,00
VII - Pelos custos apropriados em janeiro/X1 no valor de R$ 4.000,00, incorporados proporcionalmente ao custo de cada apartamento (R$ 4.000,00 : 4 = R$ 1.000,00):
a) Pela apropriação do custo total aos apartamentos em construção:
D - OBRAS EM ANDAMENTO
(Ativo Circulante)
C - FORNECEDORES
(Passivo Circulante) R$ 4.000,00
b) Pela transferência do custo ao apartamento vendido:
D - CUSTO DIFERIDO DE IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado de Exercícios Futuros)
C - OBRAS EM ANDAMENTO
(Ativo Circulante) R$ 1.000,00
VIII - Apropriação da receita e custos no recebimento da 3ª parcela:
Receita bruta de venda R$ 40.000,00
(-) Custo da unidade vendida (R$ 22.500,00 +
R$ 3.000,00 + R$ 1.000,00) R$ 26.500.00
(=) Lucro Bruto na venda R$ 13.500,00
Aplicando a fórmula temos:
Relação = 13.500 X 100 = 33,75%
40.000,00
Aplicando-se o percentual de 33,75% sobre o valor da 3ª parcela, apuraremos o respectivo lucro bruto:
R$ 16.000,00 X 33,75% = R$ 5.400,00
Valor recebido R$ 16.000,00
(-) Lucro bruto R$ 5.400,00
(=) Custo R$ 10.600,00
Os lançamentos contábeis serão efetuados do seguinte modo:
a) Pelo recebimento da 3ª parcela em 31.01.X1 no valor de R$ 16.000,00:
D - CAIXA/BANCO
(Ativo Circulante)
C - CLIENTES PELA COMPRA DE IMÓVEIS
(Ativo Circulante) R$ 16.000,00
b) Pela transferência da receita diferida com venda de imóveis para receita do período:
D - RECEITA DIFERIDA COM VENDA DE IMÓVEIS
(Resultado de Exercícios Futuros)
C - RECEITA COM VENDA DE IMÓVEIS
(Resultado) R$ 16.000,00
c) Pela transferência do custo diferido dos imóveis vendidos para custo efetivo:
D - CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado)
C - CUSTO DIFERIDO DOS IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado de Exercícios Futuros) R$ 10.600,00
IX - Saldo das Contas:
a) A conta "Custo Diferido dos Imóveis Vendidos" apresenta a seguinte situação:
(+)Transferência de obras em andamento
em 11.X0 R$ 22.500,00
(+) Transferência de obras em andamento
em 12.X0 R$ 3.000.00
(+) Transferência de obras em andamento
em 01.X1 R$ 1.000,00
(=) Custo diferido R$ 26.500,00
(-) Transferência para custo em 11.X0 R$ 9.000,00
(-) Transferência para custo em 12.X0 R$ 5.100.00
(-) Transferência para custo em 31.12.X0 R$ 1.200,00
(-) Transferência para custo em 01.X1 R$ 10.600,00
(=) Custos apropriados R$ 25.900,00
(=) Saldo R$ 600,00
b) A conta "Receita Diferida de Imóveis Vendidos" apresenta a seguinte situação:
Valor da venda R$ 40.000,00
(-)Transferência para receita em 11.X0 R$ 16.000,00
(-)Transferência para receita em 12.X0 R$ 8.000,00
(-) Transferência para receita em 01.X1 R$ 16.000,00
(=) Saldos R$ 0,00
c) A conta "Clientes por Compra de Imóveis" apresenta a seguinte situação:
Valor da compra R$ 40.000,00
(-) Pagamento da 1ª parcela em 11.X0 R$ 16.000,00
(-) Pagamento da 2ª parcela em 12.X0 R$ 8.000,00
(-) Pagamento da 3ª parcela em 01.X1 R$ 16.000,00
(=) Saldos R$ 0,00
X - Apropriação do saldo constante da conta "Custos Diferidos de Imóveis Vendidos":
Custos apropriados R$ 25.900,00
(-) Custo diferido de imóveis vendidos R$ 26.500,00
(=) Saldo a apropriar R$ 600,00
D - CUSTO DE EXERCÍCIO ANTERIOR
(Resultado)
C - CUSTO DIFERIDO DE IMÓVEIS VENDIDOS
(Resultado de Exercícios Anteriores) R$ 600.00
XI - Custos incorporados ao imóvel no mês de fevereiro/X1, no valor de R$ 8.000,00:
a) Pela apropriação total do custo aos apartamentos em construção:
D - OBRAS EM ANDAMENTO
(Ativo Circulante)
C - FORNECEDORES
(Passivo Circulante) R$ 8.000,00
b) Pela transferência do custo relativo ao apartamento vendido:
R$ 8.000,00 : 4 = R$ 2.000,00
D - CUSTO DE EXERCÍCIO ANTERIOR
(Resultado)
C - OBRAS EM ANDAMENTO
(Ativo Circulante) R$ 2.000,00
c) Pela transferência para estoque de imóveis para venda, uma vez concluída a obra:
D - ESTOQUE DE IMÓVEIS PARA VENDA
(Ativo Circulante)
C - OBRAS EM ANDAMENTO
(Ativo Circulante) R$ 85.500,00
Notas:
1) Unidade Vendida = Custo Apropriado
11.X0 R$ 9.000,00
12.X0 R$ 5.100,00
31.12.X0 R$ 1.200,000
1.X1 R$ 10.600,000
1.X1 R$ 600,000
2.X1 R$ 2.000,00
Total R$ 28.500,00
2) Obras em Andamento - Saldo
Saldo Inicial R$ 90.000,00
Valores Acrescidos:
12.X0 R$ 12.000,000
1.X1 R$ 4.000,000
2.X2 R$ 8.000,00
Total R$ 114.000,00
(-) Custo apropriado ao imóvel vendido R$ 28.500,00
(=) Saldo R$ 85.500,00
3) Valor Unitário dos Imóveis em Estoque: 85.500,00 : 3 = R$ 28.500,00
