Incorporadora, SPE e RET

Boa noite a todos! Agradeço desde já o a generosidade de todos em compartilhar informações!

Acredito que respondendo a uma pessoa estamos ajudando varias com as mesmas questões!

Um cliente está fazendo projeto de arquitetura para construção de condomínio fechado em terreno próprio.

O terreno é rural, possui 28.000m², o cliente quer desmembrar em 2, sendo 1 com 5.000m² e o outro com 23.000m². E no maior construir o condomínio de 22 casas e área de lazer.

Os terrenos serão vendidos juntamente com a casa na planta, que será construída e entregue, pelo meu cliente, após ser fechado o negócio da compra e venda.

Perguntas:

Como desmembrar o terreno e o transformar em urbano para realização do empreendimento?

A SPE precisa ser realizada somente por pessoa juridica? Pode ser pessoa fisica?

A SPE possui CNAE próprio, sendo ela mesma uma incorporadora e construtora?

Caso não, para realizar o empreendimento precisa se criar uma Construtora (com CNAE próprio) e de forma separada uma Incorporadora(com CNAE próprio) para serem sócias em uma SPE? Ou o cliente poderá utilizar os dois CNAEs em uma empresa e após abrir a SPE com somente esta empresa?

Como esta SPE deve proceder para optar pelo RET?

Agradeço desde já!