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Administradora de bens proprios e Holding

Rubens Domingos Ferranti

Ouro DIVISÃO 1, Consultor(a) Financeiro
há 19 semanas Quarta-Feira | 5 janeiro 2022 | 11:05

Tenho um cliente que possui varios imoveis comerciais, e rurais, e agora ele esta me solicitando a criação de  uma administradora de bens, usando apenas alguns de seus imoveis, porem essa admo de bens será spocias de  outras empresas na area de loteamento imobiliario, as duvidas são:
1-Posso  simplesmente abrir uma empresa com CNAE 6810-02 por ex,   transferir os imoveis dos socios apra o CNPJ ???
2- No caso de venda de um desses imoveis, considera-se então apenas  receitas de vendas, tributadas pelo lucro presumido por ex????
3- No caso de sucessão patrimonial, em caso de morte de um dos socios, como funciona a herança que na pessoa fisica seria herdada po  seria de filhas , genros, etc.. etc...e no caso de uma holding ????? como funciona ???? existem algum vantagem tipo com blindagem patrimonial ????? algum  poderia me ajudar nisso ????

Guilherme Heiderichi

Ouro DIVISÃO 1, Consultor(a)
há 19 semanas Quarta-Feira | 5 janeiro 2022 | 11:20

Bom dia, Rubens.

1-Posso  simplesmente abrir uma empresa com CNAE 6810-02 por ex,   transferir os imoveis dos socios apra o CNPJ ???
Neste caso, ela não será apenas holding, mas também loteadora. Você pode sim integralizar os imóveis nela.

2- No caso de venda de um desses imoveis, considera-se então apenas  receitas de vendas, tributadas pelo lucro presumido por ex????
Sim, tributará no lucro presumido, observe que nesse ramo a tributação será por regime de caixa, base 8% LP. Há somente tributos federais pois você não estará movimentando nada no âmbito de serviços nem do âmbito do ICMS.

3- No caso de sucessão patrimonial, em caso de morte de um dos socios, como funciona a herança que na pessoa fisica seria herdada po  seria de filhas , genros, etc.. etc...e no caso de uma holding ????? como funciona ???? existem algum vantagem tipo com blindagem patrimonial ????? algum  poderia me ajudar nisso ????
As cláusulas de sucessão poderão dispor que o patrimônio da holding será distribuído de tal forma (devidamente especificada) aos herdeiros e sucessores, todavia, o que se recomenda é que além disso, haja um acompanhamento de advogado da área de sucessões e família, para inventariar devidamente os bens atrelados aos sócios e à holding, pois dará maior segurança ao processo.

Atenciosamente,
Guilherme Heiderichi Correia - Contador/CRCSP - Especialista em Controladoria e Finanças
Foco em Incorporação, Construção e Serviços
Instagram: @newyorkcontabilidade
18 997791895

Guilherme Heiderichi

Ouro DIVISÃO 1, Consultor(a)
há 19 semanas Quarta-Feira | 5 janeiro 2022 | 19:27

Olá Rubens, pode ir compartilhando as dúvidas que vamos avançando. Abs

Atenciosamente,
Guilherme Heiderichi Correia - Contador/CRCSP - Especialista em Controladoria e Finanças
Foco em Incorporação, Construção e Serviços
Instagram: @newyorkcontabilidade
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Rubens Domingos Ferranti

Ouro DIVISÃO 1, Consultor(a) Financeiro
há 19 semanas Quinta-Feira | 6 janeiro 2022 | 08:46

Bom dia Guilherme,   duvidas não faltam.... kkk, se puder me ajudar mais nessas, agradeço... por ex:
1 - Eu posso abrir uma empresa individual de Adm de Bens, Holding, etc.etc.. apenas com um capital social, e depois ir integralizando propriedades  e imoveis nessa empresa ?? ( ou seja: transferindo da PF p/ PJ ? ) isso seria compra ??? ou apenas integralização de capital ????
2- Para que os imoveis sejam transferidos da PF para PJ,  tem que ser feito uma  venda??? ou tem outra forma ??? isso vai gerar ITBI,  e se for o caso GCAP  tbm???
3 - Os  imoveis destinados venda, por ex.  por ocasião de suas entradas, devem ser registrados como estoque ??? ou como capital social ???? Isso altera alguma coisa na tributação na hora da venda ????

Guilherme Heiderichi

Ouro DIVISÃO 1, Consultor(a)
há 19 semanas Quinta-Feira | 6 janeiro 2022 | 16:38

1 - Eu posso abrir uma empresa individual de Adm de Bens, Holding, etc.etc.. apenas com um capital social, e depois ir integralizando propriedades  e imoveis nessa empresa ?? ( ou seja: transferindo da PF p/ PJ ? ) isso seria compra ??? ou apenas integralização de capital ????
Pode ser assim mesmo, você abrir um capital com o aporte inicial para cobrir as custas de manutenção e depois ir alocando os imóveis nessa Pessoa Jurídica.
Acho que não faria muito sentido vender para a PJ, mas sim, utilizar das opções diversas como:
-Integralização posterior de capital através da transferência do imóvel para a PJ. (Comprovando a finalidade futura imobiliária, você poderá solicitar isenções do ITBI quando da transferência)
-Pode também transferir constituindo um passivo, passivo este que será um compromisso para com o sócio, no caso de você não querer integralizar no capital.
2- Para que os imoveis sejam transferidos da PF para PJ,  tem que ser feito uma  venda??? ou tem outra forma ??? isso vai gerar ITBI,  e se for o caso GCAP  tbm???
-Neste ramo é rara a venda justamente pelo fato do GCAP. O melhor a fazer é aportar este imóvel, porque trabalhando na PJ será menos oneroso. Aportando como integralização de capital para finalidades futuras do ramo imobiliário você obterá a isenção do ITBI. Neste caso, evite o objeto de holding. .. 
3 - Os  imoveis destinados venda, por ex.  por ocasião de suas entradas, devem ser registrados como estoque ??? ou como capital social ???? Isso altera alguma coisa na tributação na hora da venda ????
No passivo será capital o compromisso para com o sócio, se integralizado ao capital da empresa. No ativo, vai para estoque de imóveis/terrenos. Quando você iniciar as construções, necessária a reclassificação para obras em andamento, e obviamente registrar as benfeitorias nele efetuadas. Fica atento se estes imóveis terão contrato com clientes antes de sua conclusão, porque então mudará o método contábil para Percentage of Completion (POC).
A tributação é por regime de Caixa nestes casos, não é na venda, mas sim, no recebimento.

Atenciosamente,
Guilherme Heiderichi Correia - Contador/CRCSP - Especialista em Controladoria e Finanças
Foco em Incorporação, Construção e Serviços
Instagram: @newyorkcontabilidade
18 997791895

Guilherme Heiderichi

Ouro DIVISÃO 1, Consultor(a)
há 18 semanas Sexta-Feira | 7 janeiro 2022 | 09:06

Bom dia, Rubens... tendo mais dúvidas, só compartilhar aqui com a gente

Atenciosamente,
Guilherme Heiderichi Correia - Contador/CRCSP - Especialista em Controladoria e Finanças
Foco em Incorporação, Construção e Serviços
Instagram: @newyorkcontabilidade
18 997791895

Rubens Domingos Ferranti

Ouro DIVISÃO 1, Consultor(a) Financeiro
há 18 semanas Quarta-Feira | 12 janeiro 2022 | 09:13

Bom dia Guilherme....... Sei qeu voce ja me ajudou muuuito......e lhe agradeço por isso.... mas ante  a complexidade do assunto,  e diante dos  seus  amplos conhecimentos na area, se pudesse gostaria de um auxilio  para entender melhro sobre as diferenças entre:  
Administradora de Bens   e   Holding Familiar.....( pode ser uma empresa  só, ??  apenas  segregadas por CNAE  ???) 

Guilherme Heiderichi

Ouro DIVISÃO 1, Consultor(a)
há 18 semanas Quarta-Feira | 12 janeiro 2022 | 10:34

Bom dia, Rubens. Tudo bem?

A administradora de bens seria uma empresa que iria gerir todas as despesas, benfeitorias e a renda do patrimônio ali aportado. O intuito de ser uma holding familiar é já conter nela as disposições sobre sucessão e herança. Pelo seu caso, ambas as atividades formam um mix de uma holding que é aberta para receber os bens da família e administrar e auxiliar na transição sucessória.

Você pode sim utilizar tais CNAEs em conjunto, eu incluiria também compra e venda (ou locação) de imóveis próprios.

Atenciosamente,
Guilherme Heiderichi Correia - Contador/CRCSP - Especialista em Controladoria e Finanças
Foco em Incorporação, Construção e Serviços
Instagram: @newyorkcontabilidade
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Maria Cecília da Silva Rossini

Bronze DIVISÃO 3, Encarregado(a) Contabilidade
há 6 semanas Terça-Feira | 5 abril 2022 | 16:27

Boa tarde. Estou muito interessada nesse assunto de Administradora de Bens e Holding Familiar pois agora temos clientes com esses ramos de atividade e precisamos de esclarecimentos, materias, cursos, palestras, enfim, tudo a respeito da contabilização desse tipo de empresa. Pra começar gostaria de saber , no caso da administradora de bens ou Holding patrimonial, cuja receita é a locação de imoveis, como é feita a tributação e contabilização . Desde já agradeço a atenção!

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