Alugueis de curta temporada tipo AIRBNB

Boa tarde pessoal, estou estudando um pouco sobre contabilidade de alugueis de curta temporada feito airbnb e encontrei esse cnae 5590699-Outros alojamentos não especificados anteriormente, estou com um pouco de receio ainda pois sou recém formado, seria para abrir uma pj para o meu pai que aluga sempre a casa de praia que tempos pelo airbnb sendo que o custo está muito alto, gostaria de saber se seria possível dentro desse cnae abrir uma pj do simples para diminuir a carga tributária da PF dele, se alguém puder me ajudar. Outro ponto é se seria necessário dentro da constituição da PJ botar a casa dentro da PJ e como seria esse tramite, desde já agradeço.

No site do IBGE é possível efetuar a pesquisa de quais atividades são compreendidas em cada CNAE e quais atividades não. https://concla.ibge.gov.br/busca-online-cnae.html

Analisando o Cnae que você passou 5590-6/99, é possível verificar que ele compreende  "... - o aluguel de imóveis residenciais por curta temporada ..."

Normalmente, na locação de imóveis próprios nós utilizamos o 6810-2/02, que por sua vez não compreende "....- as atividades de hotéis, acampamentos e outros alojamentos para estadias de curta duração (55.10-8/01, 55.10-8/02 e 55.10-8/03 ) e (55.90-6/01, 55.90-6/02, 55.90-6/03 e 55.90-6/99) ...."

Em uma breve consulta não encontrei impedimentos claros e objetivos para enquadrar no simples nacional a empresa que exerça atividade descrita no cnae 5590-6/99, contudo, a atividade 6810-2/02 é claramente impeditiva de opção pelo simples nacional.

Fique atento, pois, caso a empresa exerça as duas atividades, entendo que será impedida de entrar no simples devido ao segundo CNAE mencionado. Acho interessante ouvir também, outras opiniões acerca da atividade 5590-6/99 com o objetivo de averiguar se esta, realmente pode ser utilizada no caso de imóveis locados para curta temporada via aplicativo pode se enquadrar no mesmo.

Para colocar o imóvel na empresa você pode integralizar o mesmo no capital social (Vide procedimentos na Junta Comercial do estado do domicílio da empresa). Verifique também, a tributação do ITBI na prefeitura, e posterior registro no cartório de imóveis, geralmente feito através do próprio contrato de constituição que determinou a integralização do imóvel na empresa.

Como citei acima, acredito que a questão relacionada ao CNAE, acho interessante que outras pessoas também contribuam com a reflexão.

Boa tarde, entendo que o CNAE 5590-6/99 poderia ser utilizado nesse caso, aluguéis residenciais de curta temporada, e conforme a "Ferramenta Simples Nacional" aqui do Portal Contábeis, poderia optar pelo Simples Nacional e tributar pelo Anexo III.
Concordo com o Diego, normalmente para atividade de aluguéis de imóveis próprios utiliza-se outro CNAE, e não pode ser optante pelo Simples Nacional.
Mas, se a atividade for somente aluguéis para curta temporada, entendo ser possível ...

Bom Dia!!!

Aproveitando o tópico gostaria da ajuda dos colegas, um cliente aluga kitnets e gostaria de abrir um MEI com o código 5590699-Outros alojamentos não especificados anteriormente, porém surgiu a dúvida sobre ser OBRIGATORIO ou não colocar o valor do imovel no Capital Social e também fazer a transferência do mesmo para o CNPJ, já que os contratos serão todos pela PJ. 

Desde já agradeço. 

Angela. 

Angela Rodrigues da Silva
MEI é Simples Nacional, e a atividade de alugueis de imóveis próprios é vedada ao Simples.

Boa noite pessoal!
Estou estudando a classificação fiscal das receitas oriundas de recebimentos advindos da AIR BNB e confesso que após detalhada análise realmente não encontrei nada que impossibilitasse as utilização do CNAE 55.90-6/99 - Outros alojamentos não especificados anteriormente.
Vou além! Eu recomendo que este é o método correto de se aplicar a relação atividade econômica versus classificação fiscal. Entendo indevida a utilização do CNAE 6810-2/02 -  Locação de imóveis próprios, para este caso. Como já colocado acima os imóveis, objetos de locação, são disponibilizados por períodos de curta temporada, constando enquadrados exatamente na posição supra cita do IBGE, dentro do CNAE inteligentemente pesquisa pelo amigo Tiago. A AIR BNB em suma apresenta em suas ofertas a aplicabilidade das atividades de hotéis e pousadas, porém se utilizando de imóveis de outras pessoas. Trata-se de uma intermediação de negócios que a internacional empresa realiza. Ou ainda, seria como se uma empresa alugasse o imóveis de uma outra pessoa jurídica e/ou de uma pessoa física e sublocasse à um terceiro. Ainda, no escopo do que é apresentado no site da dita cuja pessoa jurídica (AIR BNB) subsiste a relação de consumo similar aos que podemos vislumbrar em hotéis e pousadas, porquanto quando na contratação dos serviços da notória firma podemos pactuar e entrega de outras experiências além da simples locação do imóvel. Exatamente como acontece nos hotéis e pousadas.
Na contabilidade não vislumbro questões de difícil apreciação. Na geração do Simples mensal, por outro lado, enxergo algumas dificuldades, onde a atividade em apreço efetivamente consta contida nos ditames do anexo III. Porém algumas respostas precisam ser alcançadas, após formuladas as perguntas abaixo:
1) Tem ISS nesta operação?
2) Devemos emitir nota fiscal de serviços?
3) Para quem emitimos a nota?
4) Em que momento emitimos a nota fiscal de serviços?
A Resposta que eu poderia sugerir nas duas primeiras perguntas são as que seguem abaixo:
1) Sim;
2) Sim;
Já as duas últimas são mais difíceis e geram novas dúvidas:
3) Se for direto para os clientes o valor teria que ser o total ou o valor que a AIR BNB repassa? A diferença a AIR BNB emitiria uma nota de comissão ou intermediação?
No âmbito do STJ ficou sedimentado que tal contexto deve ser considerado como operação comercial ou prestação de serviços. O assunto é complexo.
4) A nota pode ser emitida pelo anfitrião no término do contrato de ocupação e definição de valores totais e diárias de cada hóspede (termo como é utilizado pela própria AIR BNB)?
A nota pode ser emitida diretamente à AIR BNB englobando os valores pagos no ato dos depósitos efetuados durante o mês?
Ainda, alguns podem dizer que nesta operação, por ser descrita no CNAE como locação não deveria incidir ISS, nem deveria ter emissão de notas fiscais. No anexo III do Simples existem diversas configurações que abarcam todos os cenários acima, mas difícil é se decidir por qual seguir. Caso vingue o contexto de que locações de imóveis próprios seja o mais correto, nem se falaria em simples nacional. A insegurança jurídica no Brasil é pujante.
O GRANDE FATO É QUE NÃO EXISTE REGULAMENTAÇÃO CLARA SOBRE O ASSUNTO ABRINDO BRECHAS PARA DIVERSAS INTERPRETAÇÕES. No fim, peço desculpas se trouxe mais dúvidas do que respostas.

Olá pessoal boa noite. Aproveito para trazer uma questão aqui. Temos uma PJ (Holding Familiar) onde temos alugueis tradicionais
e também alguns imóveis para curta temporada (AIRBNB). Nossa contadora pede detalhado cada aluguel de curta temporada com nome da pessoa e CPF, sendo que o CPF não é fornecido pela plataforma e não gostaria de ficar solicitando essa informação direto a pessoa. Segundo ela é para fazer a DIMOB. Alguém tem uma situação similar ? Vi em pesquisa que algumas pessoas estão colocando o CNPJ do próprio AIRBNB não sei se é correto. Obrigado desde já.

José,
Na DIMOB, o correto é informar o CPF do locatário de curta temporada. A sua contadora está com a razão.

Boa Tarde amigos, tudo bem ?
O CNAE 6810203 pode trabalhar com atividade AIRbnb ? Na época fiz uma busca pelo chatgpt e constava que poderia ser utilizado. Realizado a inclusão desse CNAE que por sua vez foi desenquadrado do Simples Nacional por este CNAE. Agora entrei aqui e vi algumas postagens sobre o CNAE que pode ser utilizado como AIRbnb.
Att,

É preciso distinguir aluguel de curta temporada e aluguel de imóveis próprios. O primeiro é uma prestação de serviços de hospedagem, como hotéis, pousadas, campings, etc., podendo optar pelo Simples Nacional, no Anexo III. Já o segundo é uma locação, ou seja, sem a prestação de serviços, tributado pelo Lucro Real ou Presumido.

Olá! Saudações Cordiais! 
Confesso que quanto mais me debruço sobre o assunto, mais certeza tenho que as atividades de locação de imóveis próprios por curta temporada de tempo, mediante intermediação por parte de plataformas como o AIR BNB se enquadram no CNAE 55.90-6/99 - Outros alojamentos não especificados anteriormente. Salvo argumento técnico em contrário.
Depois da mensagem apresentada no dia 04/05/25, novas questões surgiram. A primeira delas é a DIMOB. Sobre ela impende trazer ao texto a Instrução Normativa 1115/2010. No seu artigo 1º, inciso II, temos: "que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis. Claramente a AIR BNB realiza a intermediação das locações. E a tal ponto de receber integralmente os valores pagos pelos clientes/hóspedes para depois repassar aos anfitriões. Que no caso são pessoas físicas ou jurídicas proprietária dos imóveis. Tratarei nesta resposta apenas deste assunto. Muito longa suas considerações.
Já no inciso IV, do mesmo artigo temos: "que se constituírem para construção, administração, locação ou alienação de patrimônio próprio, de seus condôminos ou de seus sócios. Em seguida, na IN, existem parágrafos que não se aplicam ao caso vertente. Porém, no artigo 2º, inciso II, consta: " II - os pagamentos efetuados no ano, discriminados mensalmente, decorrentes de locação, sublocação e intermediação de locação, independentemente do ano em que essa operação foi contratada.
No caput do artigo 1º e 2º da Instrução Normativa em apreço, pode ser vislumbrado o comando de obrigatoriedade de que tipo de contribuinte deve apresentar DIMOB e quais informações devem versar na mesma.
Num primeiro momento contribuintes que intermediam locações (AIR BNB) estão obrigadas a apresentar DIMOB. Noutro passo, PJ's/Equiparadas que se constituem para locação de patrimônio próprio ou de seus sócios, encontram-se compelidas a entregar a referida obrigação acessória. Em segundo plano, nos impõe o artigo 2º que os pagamentos feitos precisam ser informados.
A AIR BNB não fornece os dados de quem aluga os imóveis. Tais clientes, chamados de hóspedes realizam o pagamento à AIR BNB (Ou Outras Plataformas). Então cabe à AIR BNB declarar tais recebimentos à DIMOB. 
Já os Anfitriões, que podem ser PF (Equiparadas) ou Pessoas Jurídicas, com CNAE 55.90-6/99, declaram os pagamentos recebidos de quem realmente vos realiza tais pagamentos, que no caso é a AIR BNB.
Claro que o ideal seria a formulação de Consulta Tributária à RFB para definir tal assunto, mas confesso que me preocupa tal cenário. Como já disse não existe manifestação definida. Salvo engano e desconhecimento de minha parte.

Marcos,
A AIRBNB não está obrigada a entrega da DIMOB, pois não desenvolve nenhuma das atividades inerentes à obrigação. Ela presta serviços de reservas e turismo, através da plataforma digital. Pessoas jurídicas e pessoas físicas equiparadas, que disponibilizam seus imóveis através da plataforma, é que são obrigadas.
Desde março de 2025 a empresa passou a compartilhar os dados dos locadores/locatários à Receita Federal do Brasil, com informações do período de 1º de setembro de 2020 e 31 de dezembro de 2024.