Dúvida sobre CNAE – Locação de imóvel próprio por temporada

Prezados,

O cliente pretende abrir uma empresa como ME (não MEI), na natureza  jurídica de Empresário Individual  (EI), com opção pelo Simples Nacional. A atividade exercida será a locação de imóvel próprio (apartamento residencial) por temporadas, sem prestação de serviços de hospedagem, sem fornecimento de alimentação e sem serviços típicos de hotelaria.

As locações poderão ocorrer tanto para Pessoas Físicas quanto para Pessoas Jurídicas, sendo o foco principal em Pessoas Físicas.

Diante disso, qual o CNAE adequado para abrir essa empresa (algo que não tenha exigências de taxas de bombeiro e vigilância sanitária)?

Fico grato, pelo retorno!

Marenilson, boa tarde!

O CNAE correto seria 6810-2/02 Aluguel de imóveis próprios, no entanto, ele é vedado de opção pelo simples nacional

Boa tarde.
Nesse cenário, é importante encarar a atividade com frieza técnica, sem romantizar o modelo. Se o cliente vai apenas realizar a locação de imóvel próprio por temporada, sem qualquer prestação de serviços típicos de hospedagem, ou seja, sem recepção, café da manhã, limpeza diária, troca de enxoval ou estrutura de hotel, então não se trata de hospedagem, mas sim de locação imobiliária pura. E isso muda completamente o enquadramento. Hospedagem entra como atividade de hotelaria, exige mais licenças, pode envolver vigilância sanitária, bombeiros e uma fiscalização bem mais pesada. Já a simples locação é uma atividade imobiliária comum, muito mais enxuta do ponto de vista regulatório.
O CNAE mais adequado, nesse caso, é o 6810-2/02 – Aluguel de imóveis próprios, que contempla exatamente a exploração econômica de bens próprios por meio de aluguel, inclusive por temporada. É o enquadramento mais coerente, mais defensável juridicamente e que tende a gerar menos exigências operacionais.
Só é essencial manter a coerência prática: se começar a incluir serviços com “cara de hotel”, mesmo que pequenos, a atividade pode ser reclassificada como hospedagem, o que muda obrigações fiscais e licenças. A proposta aqui é simplicidade, então é preciso manter a operação simples de verdade.
Quanto à natureza jurídica, embora tenha sido mencionada a abertura como Empresário Individual (EI), vale considerar seriamente a constituição como LTDA, porque no EI não existe separação patrimonial entre pessoa física e empresa. Na prática, se houver dívida, processo ou problema jurídico, o patrimônio pessoal responde junto. Já na LTDA há separação entre bens da pessoa física e da pessoa jurídica, o que traz muito mais proteção e segurança patrimonial, especialmente tratando-se de atividade imobiliária, que envolve ativos de valor alto. Pensando no longo prazo, é uma escolha mais estratégica e menos arriscada.
Resumindo de forma direta: para locação por temporada sem serviços, utilize o CNAE 6810-2/02 e, se possível, opte por LTDA em vez de EI para proteger o patrimônio pessoal e evitar dores de cabeça futuras. Menos improviso agora significa menos problema lá na frente.