Registro de Loteamento

Bom dia,

Já li alguns tópicos relativos a abertura de loteamento, mas continuo com duvidas pois a situação em que encontra-se a abertura da empresa a qual irei prestar serviço é diferente das apresentadas.
Minha cliente já possui uma empresa aberta, porem com outra finalidade, e gostaria de mudar a atividade de empresa para poder vendar terras, que já são de sua propriedade, porém como pessoa física.
Minhas duvidas são as seguintes:
- Devo transferir essas terras para a empresa, depois de realizar a alteração cadastral?
- Qual seria a melhor forma de negociar esses terrenos? Como empresa de venda de loteamentos ou como uma simples imobiliária?
- Qual CNAE vocês me indicariam 4299-5/99 ou 6822-6/00?

Agradeço muito a colaboração de vocês.

1. Para a venda de terrenos em loteamento, a menor opção é pela empresa - lucro presumido - regime de caixa.
2. Essa atividade é vedada para pessoas físicas - a não ser equipadas - onde continua-se com seu nome, mas solicita um CNPJ para ficar equiparado e poder fazer as operações de loteamento.
3. O melhor cnae é 6810-2/03 LOTEAMENTO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS.
4. Se a própria empresa vender os terrenos não precisa de imobiliária, caso terceirize a venda deverá contratar um corretor ou imobiliária e pagar a comissão sobre a venda.

Muito obrigado Aparecida, fico grato pela atenção.

Manoel, para equiparação dos proprietários do imóvel a pessoa jurídica, se fas necessário a presença de um corretor de imóveis como sócio ou não.

1. Tanto para constituir uma empresa imobiliária para a venda de lotes - como para fazer a equiparação da pessoa física a jurídica - não é necessário ter um corretor de imóveis participando - se os terrenos forem bens próprios.
2. Todo proprietário tem direito de vender seu imóvel diretamente.
3. Somente é necessário o corretor caso a intenção seja constituir uma empresa que irá vender imóveis de outras pessoas (no caso intermediar o vendedor e o comprador).
4. A vantagem de se ter um corretor é que o mesmo sempre tem mais contatos e facilidades para a venda dos terrenos.

Mt obrigado pelo esclarecimento.

Aparecida Mota, tenho uma cliente e o mesmo pretende abrir uma empresa para comprar terrenos e vender, como também usar os terrenos construir(casa, galpão, garagem etc) para vender. Porem sou leigo neste assunto. como se faz os cálculos da vendas exemplo:

Compra de um terreno no valor de 200.000,00
neste terreno foi construída uma casa e vendida por 250.000,00
como calcular o imposto desta venda, sempre a empresa
tributada pelo lucro presumido?

Empresa que vende imóveis, tributada pelo lucro presumido, os encargos serão os mesmos de uma empresa comercial, que revende produtos, assim, o total de tributos federais será de 5,93% sobre o preço de venda (receita). Nesta atividade não incide ISS.
Assim, se o valor venal foi de 250.000,00 - os tributos serão:IRPJ 1,2%, CSLL 1,08, COFINS 3,0%, PIS/PASEP 0,65 = Total de 5,93% => 14.825,00, lembrando que a parcela do lucro presumido que exceder ao valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelo número de meses do respectivo período de apuração, sujeita-se à incidência de adicional de imposto à alíquota de 10% (dez por cento).

Boa Tarde Aparecida,

Gostaria de saber um detalhe sobre esse assunto se for possível:

1 Faço a contabilidade de uma empresa do ramo imobiliário. A primeira transação realizada nesta empresa foi a integralização do capital social com uma propriedade que o sócio possuía em sua pessoa física a qual transferiu para ser integralizada na empresa com a finalidade para venda dos lotes.

2 O bem foi avaliado ao valor presente pela prefeitura do município e houve a incidência do ITBI, devido a transação entre a pessoa física e jurídica. O capital foi escriturado pelo valor histórico da escritura e a diferença da valorização avaliada pela prefeitura foi lançada com integralização em moeda corrente. Gostaria de saber se esse procedimento foi correto?

Na transação acima fica devido o ganho de capital no momento desta valorização? Valor este que foi lançado como integralização do capital social, valor registrado e lavrado no cartório para emissão da escritura pública.

O valor do terreno escriturado em posse da pessoa física era de 1090,00 e foi avaliado pela prefeitura e lavrado no cartório para transferir para pessoa jurídica no valor de 209.000,00 reais.

Caso seja, qual seria o momento para se calcular esse DARF e caso seja devido é possível dividir em quantas quotas o valor do DARF?

Grato,

1. A incidência de ITBI é devida pelo fato do imóvel integralizado ser colocado em estoque para venda, ou seja o objeto da empresa é venda de imóveis.
2. A prefeitura não tem que avaliar o valor e nem interferir no valor colocado como integralização de capital. Neste caso, quando um imóvel é integraliado, pode-se escolher em colocar pelo valor de mercado ou pelo valor que consta na DIRPF, mas a decisão deverá ser do proprietário.
3. Veja o que consta na matrícula do imóvel, deverá levar em consideração somente a matrícula, valor aquisitivo e o valor que foi transferido o imóvel.
4. O valor que consta na matrícula deverá ser o mesmo que consta no contrato social, como valor integralizado.
5. Se o valor que foi transferido, conforme consta na matrícula é superior ao valor de aquisição, deve-se calcular o ganho de capital e recolher o imposto devido.
6. Baixe o programa Ganho de Capital no site da RFB e vá respondendo as perguntas conforme se pede. O prórprio programa calcula o valor devido do imposto e lá mesmo será possível imprimir o DARF para pagamento.