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TRIBUTOS FEDERAIS

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Calculo imposto de renda sobre aluguel

Moderador
há 2 anos Terça-Feira | 13 novembro 2018 | 20:15

Raphael Coelho,

Boa noite! Na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica vais lançar como rendimento tributável o somatório anual representado pelo valor bruto do aluguel menos o valor do condomínio, caso este tenha sido PAGO por você, o LOCADOR. Se houve pagamento de taxa para imobiliária, também poderá ser abatida.
No campo próprio, lance o valor do IR retido pela fonte pagadora.
Se os valores lançados estiverem corretos, o programa fará o cálculo certo, não tem erro. Essa declaração de imposto de renda é chamada de "Declaração de Ajuste Anual" porque são somados todos os rendimentos recebidos pelo contribuinte, de várias fontes, e as deduções legais.

Talvez a RFB solicite os comprovantes de pagamento do condomínio, já que informarás o "líquido" e a empresa declarou o valor bruto do aluguel.

A base legal para a dedução é a Instrução Normativa 1500/2014:

Art. 31. No caso de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica, não integrarão a base de cálculo para efeito de incidência do imposto sobre a renda:
I - o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
II - o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;
III - as despesas pagas para sua cobrança ou recebimento; e
IV - as despesas de condomínio.
§ 1º Os encargos de que trata o caput somente poderão reduzir o valor do aluguel bruto quando o ônus tenha sido do locador.

há 2 anos Quarta-Feira | 14 novembro 2018 | 12:09

Márcio Padilha Mello ,

Em primeiro lugar, grato pela atenção e educação na sua resposta. Pelo que informou eu tinha razão e, obviamente, meu lucro não pode deixar de descontar o condomínio. De fato, tenho todos os comprovantes de que paguei o condomínio. De qualquer forma, vou colocar valores aqui como se não tivesse pago para ver se pode me ajudar a entender o cálculo do programa.

Supondo que não tivesse pago o condomínio, o valor mensal de aluguel é de R$ 4000,00. Pela tabela e o cálculo mostrado numa mensagem acima, meu imposto seria:

4000*0,275 - 636,13 = 463,87 por mês ou R$ 5566,44 no ano.

No campo anual teria que preencher R$ 48.000.

Na minha declaração original eu tinha imposto a pagar de R$ 868,14.
Adicionando o aluguel o imposto vai para R$ 14.068,14!!! A diferença é muito maior do que R$ 5566,44.

Os valores aqui são apenas para demonstrar o resultado do programa. Não descontei o condomínio e nem o imposto já pago, menor que o devido, pela PJ.
Consegue me esclarecer?

Outro ponto mais complicado é que se faço essa retificadora, gera imposto para eu pagar quando a obrigação legal é da PJ. Ou seja, o programa cobra de quem recebeu, embora a Lei, decisão do STJ e portaria da própria Receita determinem que a PJ tem tal obrigação.

Agradeço desde já.

Moderador
há 2 anos Quarta-Feira | 14 novembro 2018 | 14:13

Raphael,

Pelo que entendi, você está considerando o cálculo "em separado" por tipo de rendimento recebido, mas não é assim. O correto é somar todos os rendimentos tributáveis na declaração (salário, honorário, aposentadoria/pensão, aluguel, ...) e tributar pelo total, conforme a tabela progressiva anual.

Se tivesses recebido, no ano, só R$ 48.000,00 de aluguéis, o imposto devido, na declaração, seria de R$ 1.502,43 (optando pelo desconto simplificado de 20%).

"Imposto devido" é o valor que o contribuinte está sujeito em função dos seus rendimentos (e deduções, se tiver). Do valor do imposto devido é abatido o imposto de renda retido na fonte, o que pode gerar um saldo de IR a pagar ou um valor a ser restituído pela Receita.

Como tem de somar todas as rendas, pode acontecer de um rendimento isolado estar na alíquota de, digamos, 15%, mas somando com outro acaba passando para a alíquota de 27,5%, o que dá um aumento significativo de imposto devido.

Com relação à PJ que pagou o rendimento de aluguel, a obrigação dela é reter o imposto de renda do locador, e repassá-lo para a Receita.
A obrigação do locador é informar esse rendimento na sua DIRPF, e compensar o valor do IR que já foi retido, para não pagar duas vezes, claro.
Aluguel não é um rendimento tributado "exclusivamente na fonte", por isso deves tributá-lo na tua declaração.

há 2 anos Quarta-Feira | 14 novembro 2018 | 15:08

Márcio Padilha Mello ,

muito obrigado e está esclarecido. Só ficou uma dúvida. A obrigação de recolher é dele. E eu declaro também. Até aí, ok.
Porém, se ele não pagou e a Lei diz que ele deve pagar, ao declarar a parte restante é atribuída a mim e não a ele. Ou seja, a obrigação de recolher é dele, porém, se ele não recolher ou recolher valor inferior, quem paga sou eu?

E no caso de eu fazer a retificadora e ter que recolher mais imposto, entendo que devo usar a opção de DARF e tirar a débito automático, correto?
Até para poder descontar o imposto já pago na declaração anterior.

E como devo calcular a multa. Imagino que preciso gerar o DARF incluindo alguma multa.

Muito obrigado mesmo.

Moderador
há 2 anos Quarta-Feira | 14 novembro 2018 | 15:45

Raphael,

Se o valor do aluguel era R$ 4.000,00, então a empresa deveria ter retido R$ 263,87 (aplicando a tabela progressiva: R$ 4.000,00 x 22,5% = R$ 900,00 - R$ 636,13).
A obrigação dela era fazer uma guia desses 263 reais, pagar no banco, e informar à Receita que pagou aluguéis para o teu CPF (e reteve IRRF). Essa é a parte dela.

A tua parte é declarar o aluguel recebido e o imposto retido. Aí a Receita faz o cruzamento de informações que é o que gera a malha fina.

Sim, terás de emitir um darf para cada quota já paga, com o valor da diferença mais os acréscimos legais. Podes emitir a guia nesse link: clique aqui, clicando em "Cálculo".


há 2 anos Quarta-Feira | 14 novembro 2018 | 17:15

Márcio Padilha Mello , muito obrigado. Entendi a preenchi tudo exatamente como falou.
O que não ficou claro, e não sei se expliquei bem é o porquê de mais imposto a recolher se a PJ cumpriu sua parte.

O imposto que meus demais ganhos davam era SEM o aluguel foi de R$ 868.

A empresa, como relatei, pagou exatamente o valor de imposto que vc calculou. 263,87 por mês.
No entanto, mesmo declarando os 48.000 recebidos (deixando condomínio de lado apenas para testar o resultado do programa) e declarando também 263,87x12 pagos como imposto retido na fonte, o valor do imposto a pagar sobe para R$ 3806.

Assim a diferença foi de quase R$ 3000. Esta parte que não entendi. Achei que o programa deveria ter dado o mesmo imposto de R$ 868 já que o imposto devido pelo aluguel, e pago pela PJ, deveria gerar zero de imposto a pagar. A não ser que além do imposto da PJ exista mais imposto a pagar tb pela PF locatária.

Moderador
há 2 anos Quinta-Feira | 15 novembro 2018 | 09:44

Raphael,

É aquela questão que já expliquei antes: o imposto é calculado sobre o TOTAL dos teus rendimentos. Os teus demais ganhos estavam sujeitos a uma alíquota menor de imposto de renda, mas quando somados ao valor do aluguel passaram para uma alíquota maior.

A PJ calculou o IR sobre o teu aluguel utilizando a alíquota de 22,5%, pois ela só tem de se "preocupar" com o valor de R$ 4.000,00. Mas na declaração, quando somas o aluguel com as tuas outras rendas, a alíquota deve ter passado para 27,5%, então deixou de ser retido 5%, que irás pagar agora.

Se as tuas outras rendas foram tributadas, sem o valor do aluguel, a, digamos, 15%, então agora terás de tributar mais 12,5% (27,5% menos 15%).

No menu Ajuda, do programa da declaração, tem a "tabela progressiva anual". Pegue o total recebido no ano, abata as deduções que utilizastes, e aplique a tabela. É assim que o cálculo é feito ...

há 1 ano Terça-Feira | 21 maio 2019 | 14:13

Boa tarde....

Alguém pode me dar uma orientação por favor...

Meu cliente é uma Clinica Médica, e agora eles estão sublocando algumas salas, como calcular impostos sobre essa renda?
Eu sei que até R$ 120 mil no ano paga-se 8,93% de impostos, é isso mesmo?

Agradeço se alguém puder me orientar.

Moderador
há 31 semanas Segunda-Feira | 8 junho 2020 | 09:56

Maíra Gazarini,
Bom dia! Sendo o locador responsável pelo pagamento da taxa, então ela pode ser deduzida do valor do aluguel para fins de cálculo do IRRF.

há 31 semanas Segunda-Feira | 8 junho 2020 | 10:03

Maíra Gazarini,
 
Isso mesmo que o Márcio respondeu. 
 
Art. 42. Não serão computados no rendimento bruto, na hipótese de aluguéis de imóveis ( Lei nº 7.739,de 16 de março de 1989, art. 14 ):
I - o valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o
rendimento;
II - o alugue pago pela locação de imóvel sublocado;
III - as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
IV - as despesas de condomínio.
(DECRETO Nº 9.580, DE 22 DE NOVEMBRO DE 2018)

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