Transferência de imóvel

Cliente comprou imóvel em 2023 no valor de R$ 680.000 dando como pagamento um imóvel de R$ 460.000 + R$ 190.000 em depósito bancário. Ocorre que, ao fazer escritura, lavrou pelo valor do primeiro contrato de compra de 2009 no valor de R$ 18.000 recolhendo ITBI sobre o valor venal de R$ 350.000, com carta de anuência visto que o proprietário anterior não havia feito a escritura de compra e estava no nome da loteadora. Existe algum problema nessa transação?