Código de serviço para emissão de NFS-e – Locação de imóveis próprios em São Paulo

Boa tarde, prezados(as).

As versões mais recentes da Nota Técnica nº 005/2025 e do Anexo VI – V1.02.00 formalizam a obrigatoriedade de emissão da NFS-e para operações de locação e demais prestações relacionadas a bens móveis e imóveis, em decorrência da Reforma Tributária do Consumo.

Diante dessa exigência, especificamente no que se refere à emissão de nota fiscal sobre a Receita de Locação de Imóveis Próprios, e considerando que o Município de São Paulo optou por manter o sistema próprio de emissão, com utilização de códigos de serviços específicos, questiono se alguém já conseguiu identificar qual será o código de serviço aplicável para essa operação.

Até o momento, não localizei na lista de serviços da PMSP um código específico para a emissão de NFS-e referente à receita de locação, especialmente considerando que tais operações não sofrem incidência de ISS.

Agradeço desde já qualquer orientação ou experiência compartilhada.

Letícia M Costa, boa tarde. Até o presente momento essa nota técnica 005 não foi ativada. Portanto os códigos CTN específicos para operações de locação de bens móveis e imóveis não estão em vigor.
Caso queira documentar a receita da operação de locação, recomendo o uso do CTN 99.01.01 até a ativação da nota técnica 005.

Prezado Natanael, boa tarde.

Primeiramente agradeço a atenção dispensada.

Realmente não foi ativada ainda, porém, no âmbito do Município de São Paulo, a Prefeitura optou por não aderir ao emissor nacional da NFS-e, mantendo, portanto, o sistema próprio de emissão, o qual se fundamenta exclusivamente nos códigos de serviços municipais.

Ressalto que tais códigos estão vinculados aos serviços sujeitos à incidência do ISS, conforme a lista prevista na LC nº 116/2003, adotada e detalhada pela PMSP.

Nesse contexto, apesar das disposições constantes na Nota Técnica nº 005/2025, não identifiquei, até o momento, na lista de serviços do Município de São Paulo, um código específico destinado a documentar a Receita de Locação de Imóveis Próprios, justamente por se tratar de operação não alcançada pelo ISS.

Assim, permanece a lacuna normativa no âmbito municipal quanto ao enquadramento adequado dessa receita, até que haja regulamentação específica ou atualização da lista de serviços pela PMSP.

Letícia,
A NT 005 deixa claro que as NFSe das locações de bens imóveis serão geradas a partir do emissor nacional, já que não são fatos geradores do ISS. Isso independentemente dos Municípios manterem emissores próprios.