Código de serviço para emissão de NFS-e – Locação de imóveis próprios em São Paulo

Boa tarde, prezados(as).

As versões mais recentes da Nota Técnica nº 005/2025 e do Anexo VI – V1.02.00 formalizam a obrigatoriedade de emissão da NFS-e para operações de locação e demais prestações relacionadas a bens móveis e imóveis, em decorrência da Reforma Tributária do Consumo.

Diante dessa exigência, especificamente no que se refere à emissão de nota fiscal sobre a Receita de Locação de Imóveis Próprios, e considerando que o Município de São Paulo optou por manter o sistema próprio de emissão, com utilização de códigos de serviços específicos, questiono se alguém já conseguiu identificar qual será o código de serviço aplicável para essa operação.

Até o momento, não localizei na lista de serviços da PMSP um código específico para a emissão de NFS-e referente à receita de locação, especialmente considerando que tais operações não sofrem incidência de ISS.

Agradeço desde já qualquer orientação ou experiência compartilhada.

Letícia M Costa, boa tarde. Até o presente momento essa nota técnica 005 não foi ativada. Portanto os códigos CTN específicos para operações de locação de bens móveis e imóveis não estão em vigor.
Caso queira documentar a receita da operação de locação, recomendo o uso do CTN 99.01.01 até a ativação da nota técnica 005.

Prezado Natanael, boa tarde.

Primeiramente agradeço a atenção dispensada.

Realmente não foi ativada ainda, porém, no âmbito do Município de São Paulo, a Prefeitura optou por não aderir ao emissor nacional da NFS-e, mantendo, portanto, o sistema próprio de emissão, o qual se fundamenta exclusivamente nos códigos de serviços municipais.

Ressalto que tais códigos estão vinculados aos serviços sujeitos à incidência do ISS, conforme a lista prevista na LC nº 116/2003, adotada e detalhada pela PMSP.

Nesse contexto, apesar das disposições constantes na Nota Técnica nº 005/2025, não identifiquei, até o momento, na lista de serviços do Município de São Paulo, um código específico destinado a documentar a Receita de Locação de Imóveis Próprios, justamente por se tratar de operação não alcançada pelo ISS.

Assim, permanece a lacuna normativa no âmbito municipal quanto ao enquadramento adequado dessa receita, até que haja regulamentação específica ou atualização da lista de serviços pela PMSP.

Letícia,
A NT 005 deixa claro que as NFSe das locações de bens imóveis serão geradas a partir do emissor nacional, já que não são fatos geradores do ISS. Isso independentemente dos Municípios manterem emissores próprios.

Bom dia João!

Como dito anteriormente a PMSP divulgou que continuará utilizando emissor próprio, dessa maneira o emissor nacional não permite emissão de NFS-e dentre os municípios que não estão conveniados.

ainda não está obrigado a emitir NF .

Bom dia
Estou com o mesmo problema para emissão das Notas fiscais referente aluguel de imoveis proprios, alguém tem alguma solução para esses casos, pois aPrefeitura do Municipio de São Paulo não aderiu ao sistema nacional .

E caso não seja obrigado a emissão poderiam passar a base legal.

Obrigado

a NT 005 trouxe que para 2026 serão aplicadas as regras da NT 004 e que futuramente seriam publicadas atualizações sobre esse assunto , portanto naõ deram data de publicação do detalhamento , tampouco do momento do start

No sistema da PMSP eu identifiquei um código de serviço para essa operação (meio genérico), é o "05915 - Locação de bens e equipamentos em geral", porém, para as empresas do regime Normal, utilizando a Versão 2, acaba incidindo o ISS, mesmo classificando NBS,  cClassTrib e INDOP corretamente. Eu simulei uma emissão e, quando confirmei, gerou a guia do ISS a pagar.

Bom dia, prezados colegas.

Conforme debatido anteriormente neste fórum, realizei novas pesquisas e abri uma solicitação no Portal 156 da PMSP a respeito do código de serviços aplicável à Locação de Imóveis Próprios. Em resposta, obtive o seguinte posicionamento da Prefeitura:

Prezados,
Em relação à emissão de nota fiscal referente à locação de bens imóveis, informamos que, até o momento, não foi definida, em âmbito nacional, a forma de emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) para essas operações. Nesse contexto, embora o Município de São Paulo utilize emissor próprio, é necessário aguardar as deliberações do Comitê Gestor e as orientações constantes da Nota Técnica Nacional. Assim que houver novas definições, as informações serão divulgadas por meio dos canais oficiais de comunicação.
Orientamos que o contribuinte procure o órgão nacional competente para obter esclarecimentos sobre o procedimento de emissão da nota fiscal. Nos casos em que não houver incidência de ISS, a emissão deverá ser realizada no ambiente nacional.

Diante disso, considerando que o próprio Portal da NFS-e informa que a Nota Técnica nº 005/2025 — que contempla o Grupo de Informações de Operações de Locação de Bens — não estará disponível em ambiente de produção em janeiro de 2026, sendo que a data de sua futura disponibilização ainda será divulgada, reforça-se o entendimento já mencionado pelo colega João H. Jr., de que:

Obrigada por compartilhar sua informação Letícia!

Resposta da PMSP:
Prezado,
Referente a emissão de nota de locação de bens imóveis, temos a informar que, até o momento, não foi definida, em âmbito nacional, a forma de emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) para os casos de locação de bens imóveis. Nesse contexto, embora o Município de São Paulo utilize emissor próprio, é necessário aguardar as deliberações do Comitê Gestor e as orientações constantes da Nota Nacional. Assim que houver novas definições, as informações serão divulgadas por meio dos canais oficiais de comunicação.
Recomendamos o acompanhamento dos canais oficiais da Secretaria Municipal da Fazenda, bem como das comunicações e notícias divulgadas pelo Governo Federal, a fim de se manter atualizado quanto a eventuais alterações futuras sobre o tema. Orientamos que o contribuinte procure o órgão nacional competente para obter esclarecimentos sobre o procedimento de emissão da nota fiscal. Nos casos em que não houver incidência de ISS, a emissão da nota deverá ser realizada no ambiente nacional.
Atenciosamente,
Secretaria da Fazenda Municipal — SF
04/02/2026 às 11:47

Boa tarde!
Confesso que estou confusa.
Nas respostas da PMSP colocadas pelos colegas, é dito que "até o momento, não foi definida, em âmbito nacional, a forma de emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) para os casos de locação de bens imóveis... é necessário aguardar as deliberações..."
Porém, eles finalizam dizendo que "Nos casos em que não houver incidência de ISS, a emissão da nota deverá ser realizada no ambiente nacional", que entendo ser o caso das notas fiscais de locações.
Tentei emitir a nota pelo portal nacional e aparece a mensagem "Na data de competência informada, o cadastro referente à inscrição "XXX" não foi encontrado ou não está habilitado para emissão de NFS-e, dentre os municípios conveniados ao Sistema Nacional da NFS-e."
Continuamos aguardando?

Bom dia,
Recentemente, foi publicada a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007/2026, que instituiu o código 99.03.01 – Locação de Bens Imóveis, reconhecendo formalmente essa operação como fato gerador passível de documentação fiscal no novo modelo nacional de NFS-e (relacionado à Reforma Tributária do Consumo).

https://www.gov.br/nfse/pt-br/biblioteca/documentacao-tecnica/rtc

No entanto, a própria NT 007 esclarece que as evoluções da plataforma nacional de emissão ainda não estão disponíveis, inexistindo até o momento leiaute operacional ou ambiente habilitado para autorização desse tipo de documento. Além disso, está previsto que a emissão deverá ocorrer de forma exclusiva pelo emissor nacional, não sendo admitida a utilização de sistemas próprios de municípios como o de São Paulo.
Diante disso, e considerando a posição oficial da Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo e a definição normativa recente, entendo que não há obrigação de emitir NFS-e municipal para locação de imóveis próprios neste momento, tampouco meio operacional válido para tal emissão.

Estas notas devem ser emitidas exclusivamente pelo Portal Nacional, independente do Município,

Já recebi uma NFS-e Nacional emitida com código 99.01.01

< cServ >
      < cTribNac >990101< / cTribNac >
     < xDescServ >ALUGUEL DO IMOVEL RESIDENCIAL< / xDescServ >
     < cNBS >110021000< / cNBS >

@Sidney Costa, tem o fundamento dessa afirmativa?
Foi feita alguma publicação federal instruindo que as notas devem ser emitidas exclusivamente pelo Portal Nacional, independente do Município?
Obrigado!

Bom dia Renato, como mencionado pelo colega Amauri, a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007/2026, em sua página 8 explica