Imobiliária: impostos sobre grande movimentação

Saudações a todos os membros do fórum!

Agradeço desde já a todos que porventura se dispuserem a me ajudar. Obrigado por seu tempo e atenção.

A situação: ocorre uma transação imobiliária, onde uma pessoa física ou jurídica adquire um imóvel intermediado por uma imobiliária, com CNPJ e CRECI jurídico. A imobiliária receberá a comissão, e repassará o percentual devido aos corretores parceiros. Até aí, tudo bem.

A dúvida: sendo uma negociação de grande monta (comissão acima de R$ 1 milhão), quais seriam os impostos que incidirão, se pudéssemos dizer de antemão que o ISS no município gaúcho em questão será de 5%?

Ou seja, entrando o pagamento da comissão na imobiliária, os impostos já serão descontados por ela, não? E qual percentual incidirá? Qual será a mordida final, em %, enfim?

Existe alguma fórmula para diminuir a alíquota empregada, amenizando a tributação?

Pelo pouco que entendo sobre o tema, a tributação poderia chegar a 27,5% + 20% de INSS (se a comissão fosse diretamente para a conta do corretor parceiro).

Vale ressaltar que a pessoa que receberá a comissão da imobiliária (corretor parceiro) é corretor devidamente registrado no CRECI, mas não tem CNPJ, e não haveria tempo hábil para a constituição de empresa, até o recebimento.

Por fim, qual seria a tributação mínima, em %? Alguma alternativa viável?

Muito obrigado!

Boa tarde José

A imobiliária pagará os impostos e contribuições devidos sobre sua parte na comissão/corretagem sobre a venda do imóvel. Não podendo ser tributada pelo Simples Nacional sua carga tributária é a devida para empresas do Lucro Presumido ou Real.

Sobre a comissão repassada - desde que não emita Nota Fiscal de Serviços sobre esta - não há incidência de impostos. Estes ficam por conta da pessoa física que você denominou de corretor parceiro.

Além do INSS este último deve pagar o imposto de renda nos moldes do Carnê-Leão com base na Tabela Progressiva do Imposto de renda

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Olá, Saulo.

Antes de mais nada, muito obrigado pela rapidez e prestatividade!

Entendi o que você quis dizer, e vou tentar complementar a descrição do caso, inclusive usando o que você me passou, porque o meu texto ficou um tanto confuso (na verdade, eu seria o corretor parceiro que vai receber comissão por um negócio fechado entre 2 imobiliárias e um investidor):

1) essa negociação única ultrapassará os R$ 3,6 milhões de receita bruta para enquadramento no "simples";

2) conforme sua informação, a tributação seria com base no lucro presumido;

3) em se tratando de imobiliárias, vi que o lucro presumido é calculado com base em 32% da receita bruta (no caso, da imobiliária que vai receber a comissão total, a ser dividida);

4) sim, a empresa emitirá nota fiscal. Inclusive, até onde sei, se não emitisse, eu sofreria tributação de 27,5% + INSS, totalizando quase 50% em impostos;

5) a minha dúvida: qual será o percentual de imposto que será descontado de minha comissão? Sei que entra no cálculo a parcela excedente, PIS, COFINS, IRPJ e seu adicional, ISS (5%)... Somando tudo, qual será o percentual? Gostaria de saber o que e quanto será descontado da comissão. Havendo um percentual, posso fazer uma previsão do desconto, mesmo que o valor total se altere para mais ou menos.

Como todo mundo, diante de uma chance dessas, gostaria de pagar o menos possível em impostos, e não sei como proceder, nem como questionar qualquer valor, não tendo ao menos uma base em % para me orientar. 1% a mais ou a menos neste caso faz muita diferença pra mim.

Mais uma vez, muito obrigado a você, Saulo, de antemão, por sua prestatividade.

Ah, esqueci de mencionar que li num texto na internet que a tributação sobre as comissões do corretor, recebidas através de CNPJ seria de 16,65%, mas não consegui entender como ele chegou a esse percentual, e não sei se está correto.

Bom dia José,

Empresas cujas receitas decorrem de comissões/corretagens e ou intermediação de negócios não podem ser optantes pelo Simples Nacional conforme determina a legislação abaixo:

Art. 15. Não poderá recolher os tributos na forma do Simples Nacional a ME ou EPP:

XXI - que tenha por finalidade a prestação de serviços decorrentes do exercício de atividade intelectual, de natureza técnica, científica, desportiva, artística ou cultural, que constitua profissão regulamentada ou não, bem como a que preste serviços de instrutor, de corretor, de despachante ou de qualquer tipo de intermediação de negócios; (Lei Complementar n º 123, de 2006, art. 17, inciso XI) Resolução CGSN 94/2011 (eu grifei)

Face a isto lhes resta a alternativa de optar pelo Lucro presumido ou Lucro Real. Se Lucro Presumido a carga tributária será de:

IRPJ = 32% x 15% ou 4,80%
IRPJ Adicional = 10%
CSLL = 32% x 9% ou 2,88%
PIS = 0,65%
COFINS = 3,00%
ISS = 5%

Notas:
1 - O primeiro dos percentuais (32%) refere-se a presunção de lucros. Significa dizer que sobre uma receita bruta (por exemplo) de 3.000.000,00 o governo admite/presume que seu lucro seja de 32% ou 960.000,00

2 - O Adicional do imposto de renda incide sobre a parcela de lucro que exceder a 20.000,00 multiplicados pelo número de meses no período (trimestre). Neste caso se este faturamento for o único no trimestre você teria o adicional sobre o valor que exceder a 60.000,00 ou seja 10% sobre os 900.000,00

3 - O PIS, a COFINS e o ISS incidem sobre a receita bruta, não sobre o lucro presumido como ocorre com o IRPJ e CSLL

4 - O ISS varia de município para município não podendo - em hipótese alguma - ser superior a 5%

5 - Nestes termos a carga tributária para o exemplo dado será de:
IRPJ = (960.000,00 x 4,80%) = 46.080,00
Adicional do IRPJ = (900.000,00 x 10%) = 90.000,00
CSLL = (960.000,00 x 2,88%) = 27,648,00
PIS = (3.000.000,00 x 0,65%) = 19.500,00
COFINS = (3.000.000,00 x 3,0%) = 90.000,00
ISS = (3.000.000,00 x 5%) = 150.000,00

Total = 423.228,00

Se a parte que lhe cabe é um destes três milhões, basta dividir o total por três e terá a carga tributária proporcional igual a 141.076,00 ou seja, a empresa pagará este valor pela parte que irá lhe repassar

Entretanto tenha em conta que se você como corretor parceiro é pessoa física (não faz parte da empresa) deverá receber sua parte já descontado o imposto de renda (27,5%) com base na Tabela Progressiva Mensal.

PS: Mensagem editada com vistas a corrigir os cálculos

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Bom dia, Saulo!

Fantástica, a sua resposta... Tirou todas as dúvidas que eu tinha. MUITO obrigado e parabéns por repassar seu conhecimento!

A parte que achei ruim foi justamente o fato de não estar vinculado à imobiliária e ser tributado em 27,5%, pois achei que seria caso de bitributação, uma vez que a imobiliária pagaria esse imposto de 16,33% sobre o total, e eu não tivesse que pagar outros 27,5% sobre a minha parte.

No mais, agradeço mais uma vez pelos esclarecimentos!