Bom dia Fátima.
Lê-se no link indicado acima que:
A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.
Atenção:
No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação.
A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
No caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.
Na hipótese de venda de mais de 1 (um) imóvel, estarão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.
Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção, observada as condições precedentes:
I - nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);
II - nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;
III - nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.
Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.
Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
A isenção aplica-se, inclusive:
I - aos contratos de permuta de imóveis residenciais;
II - à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.
A isenção não se aplica, dentre outros:
I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
II - à venda ou aquisição de terreno;
III - à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
(Lei nº 11.196, de 2005, art. 39; IN SRF nº 599, de 2005, art. 2º)
Pelo acima exposto, fica claro que prazo para o benefício de isenção tem início a contar da data da de celebração do contrato relativo à primeira operação.
Se (segundo suas informações) na venda do primeiro imóvel o contribuinte não usufruiu do direito de isenção nos termos acima, uma vez que apurou e pagou o imposto de renda sobre o Ganho de Capital, não há o que se falar de beneficios e prazos, pois se tratou de operação imobiliária normal e legal.
Por ocasião da venda do segundo imóvel residencial o contribuinte terá (sim) o indiscutível direito de se beneficiar da isenção nos termos da lei mencionada acima, ou seja, ficará isenta do imposto de renda sobre o ganho de capital (se houver) desde que adquira outro imóvel residencial no prazo e condições acima expostas.
Cabe lembrar que o contribuinte somente poderá usufruir do benefício de isenção mencionado acima, uma vez a cada cinco anos contados a partir da data da venda do imóvel com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, contados a partir da primeira operação de venda com o referido benefício.
No seu caso, a partir da venda do segundo imóvel, que na verdade é a primeira venda com benefício.
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