uvidas IR venda imovel: isencao em venda multipla, desconto

Ola

tenho diversas duvidas sobre IR sobre ganho de capital na venda de imovel residencial e preciso MUITO da ajuda de vcs
(e espero que seja util para varias outras pessoas que consultam esse forum tambem)

1- posso vender 2 imoveis e comprar 1, se ambas as vendas forem anteriores (e em no max 180 dias da primeira venda) a compra, posso ter isencao do IR no ganho de capital das duas vendas?

2- o custo da documentacao exigida para o processo de venda (certidoes em cartorios e orgaos governamentais) podem ser abatidas do ganho?

3- a comissao soh pode ser abatida de houver a emissao de NF por parte do corretor?

4- exemplos de calculo do IR

a. venda imovel 500mil, comissao paga: 30mil; valor do imovel no IR do ano anterior a venda: 400mil

ganho de capital: 15% de " 100mil (500 venda-400 declarado) -30mil (comissao)" ?

b. venda imovel 500mil, comissao paga: 30mil; valor do imovel no IR do ano anterior a venda: 300mil; valor de financiamento imobiliario quitado no momento da venda: 100 mil.

Como fica a inclusao dos 100mil do financiamento?

5- no caso da venda de um imovel de 3 proprietarios, no valor de 300 mil. Ha isencao de IR:
a. independentementedo valor do ganho de capital, se unico imovel, ou ha um teto de valor de ganho?
b. se for unico imovel para um proprietario "A" mas outros 2 proprietarios "B e C" tiverem simultameamente mais um imovel, o proprietario A pode ter a isencao?

6- o que vale como data de venda eh a data da assinatura da proposta de compra e venda ou a data de escritura em cartorio?

7- o mais complicado dos casos pois pedi financiamento em banco, ja que nao tenho certeza de vender meu apartamento antes da compra do novo

imovel a ser vendido tem valor em IR do ano anterior em 400mil
valor da venda: 600mil
comissao: 36 mil

imovel a ser adquirido (dentro do prazo, etc): 800 mil

pedi um financiamento de 300mil no banco, e pensava em pagar 500 mil com recursos proprios sem a venda do imovel atual. Como a papelada ja esta no banco, acho que pedir para mudar o valor financiado vai atrasar tudo...

pensei em fazer assim:

a. 300 mil financiamento (assinado apos a venda do imovel atual, claro)
b. 500 mil recursos proprios
c. amortizacao do financiamento no valor de 65 mil (para os 500 + 65 somarem o total da venda do meu imovel menos a comissao)

isso me daria o direito de ter a isencao do IR ou nao?
Devo seguir assim ou parar tudo no banco e pedir um financiamento menor usando ja 100% do recurso liquido da venda como recursos proprios?

8- ha alguma restricao de isencao do IR no ganho de capital se eu vender meu imovel para uma pessoa juridica??

muito agradecida,
Camila

Boa noite Camila,

Suas dúvidas - você há de convir - é um verdadeiro questionário.

Consulte as respostas dadas pela Receita Federal as Perguntas 540 a 550 acerca do assunto.

Se ainda assim persistirem dúvidas, torne a entrar em contato.

...

Ola Saulo

sim, sao 8 perguntas mas nao sei se vc vai concordar comigo em 2 pontos
1- tudo junto ajuda as pessoas que tem duvidas semelhantes e nao precisam perder horas de pesquisa lendo diversas mensagens em foruns
2- como esta tudo em forma de item, ha tambem o ganho de tempo de nao ficar lendo texto extenso de cada caso a caso

bem, eu nao tinha lido o manual da RF que vc me indicou diretamente, mas muito do texto que esta la eu ja tinha consultado no site da propria Receita e em foruns, artigos etc

com base na releitura, gostaria de editar minha mensagem original, mas a varias das duvidas permanecem, mesmo que alteradas, infelizmente


1- gostaria apenas de confirmacao positiva ou negativa:
posso vender 2 imoveis e comprar 1, se ambas as vendas forem anteriores (e em no max 180 dias da primeira venda) a compra, posso ter isencao do IR no ganho de capital das duas vendas?

2- pela pergunta 629 deduzo que nao:
o custo da documentacao exigida para o processo de venda (certidoes em cartorios e orgaos governamentais) podem ser abatidas do ganho?

3- pela pergunta 629 deduzo que sim:
A comissao soh pode ser abatida de houver a emissao de NF por parte do corretor?

4- calculo do IR

venda imovel 500mil, comissao paga: 30mil; valor do imovel no IR do ano anterior a venda: 300mil; valor de financiamento imobiliario quitado no momento da venda: 100 mil.

Como fica a inclusao dos 100mil do financiamento na apuracao do ganho de capital?

5- a pergunta 650 faz mencao a casal, e na pergunta 541 fala-se em bem comum, mas nao fica claro se PARA NAO CASADOS, se a pessoa A no meu exemplo poderia se beneficiar da isencao ou nao (sendo no exemplo, o casal formado por B e C)
no caso da venda de um imovel de 3 proprietarios, no valor de 300 mil. Ha isencao de IR para proprietario " A" se for unico imovel para esse proprietario "A" mas outros 2 proprietarios "B e C, casados" tiverem simultameamente mais um imovel?


6- o que vale como data de venda eh a data da assinatura da proposta de compra e venda ou a data de escritura em cartorio?
pela 581 entendo que eh a data da escritura, certo? Se foi atraves de financiamento na escritura mencioina a data da assinatura do contrato, mas e se for a vista?

mas a 582 me gerou nova duvida; se eu assinar a proposta de compra e venda no mes M e com isso quitar o emprestimo financeiro ativo, para entao, depois de ter o termo de quitacao liberado pelo banco para a transferencia do bem apenas no mes seguinte (M+1), a compra de novo imovel em M nao caracteriza compra posterior a venda do primeiro imovel?

7- nisso a releitura me ajudou, passo a acreditar que minha linha de raciocinio sobre fazer a amortizacao vai atender ao meu proposito, vc saberia me confirmar com mais seguranca?

de pergunta 541, item 6
"II - nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos
pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro
contrato de venda"

imovel a ser vendido tem valor em IR do ano anterior em 400mil
valor da venda: 600mil
comissao: 36 mil

imovel a ser adquirido (dentro do prazo, etc): 800 mil

pedi um financiamento de 300mil no banco, e pensava em pagar 500 mil com recursos proprios sem a venda do imovel atual. Como a papelada ja esta no banco, acho que pedir para mudar o valor financiado vai atrasar tudo...

pensei em fazer assim:

a. 300 mil financiamento (assinado apos a venda do imovel atual, claro)
b. 500 mil recursos proprios
c. amortizacao do financiamento no valor de 65 mil (para os 500 + 65 somarem o total da venda do meu imovel menos a comissao)


8- ha alguma restricao de isencao do IR no ganho de capital se eu vender meu imovel para uma pessoa juridica, mesmo que para uso residencial??

Boa noite Camila

Na mesma ordem aposta por você:

1 - Sim se se tratar de dois imóveis residenciais para aquisição de um imóvel residencial no prazo estipulado.

2 - A Pergunta 629 não trata das despesas dedutíveis e sim permuta com torna. Os custos mencionados por você não podem ser deduzidos do ganho de capital

3 - Sim sobre os imóveis vendidos por você, ou seja, se você for a vendedora e tiver comprovante (documento idôneo) que comprove o pagamento da corretagem.
Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.

Sobre os imóveis comprados por você Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea, e discriminados na declaração de rendimentos do ano-calendário da realização da despesa:
d) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que suportado o ônus pelo alienante.

4 - O custo do imóvel vendido será o valor pago até a data da venda mais as despesas com corretagem. Assim, se na data da venda você já tinha pago os 400 mil (300 + 100) o custo do imóvel será de 430 mil (ou 400 + 30) e o ganho de capital de 70 mil. Não há incidência do Imposto de renda se você utilizou o produto da venda para aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias contado a partir da data do contrato;

5 - Não importa quantas pessoas são donas do mesmo imóvel. A regra é válida e deve ser aplicada individualmente. Vale dizer, por exemplo, que uma pessoa pode ser isenta por não ter outro imóvel, não ter repetido esta operação nos últimos cinco anos, ou porque a parte que lhe coube na venda ter sido inferior a 440 mil. Na mesma lógica a outra dona por não ser isenta, logo casal deve ter em conta todos estes fatos e inclusive o do regime de casamento para determinar se a operação é isenta ou não.

6 - Para Receita Federal (e inclusive para você) o que vale é a data da assinatura da Proposta/Compromisso de Compra e Venda, a escritura que certamente será passada só depois da quitação, apenas tornará pública sua negociação até então tida como particular. Desta forma (repito) você só poderá incluir o pagamento do financiamento no custo do imóvel, se for pago antes da venda deste.

7 - Exatamente! nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;

8 - Pessoa jurídica não utiliza imóvel residencial, via de regra são comerciais ou industriais, quem o utiliza são pessoas físicas. Assim venda-o para o dono da empresa e não para empresa propriamente dita.

PS - Ainda continuo achando que se parece com um verdadeiro questionário :)

...

Saulo, muito obrigada, vc eh 10
- e como sou estatistica, posso ate te passar questionarios mais legais ;-) -

soh pra me aprofundar um pouco mais, no caso da pergunta 8, venda para PJ, a empresa vai usar o imovel como moradia funcional, quem sera morador sera um dos diretores; o que vc acha desse caso? devo insistir para fazer em nome de pessoa fisica?

no caso 6, da quitacao de um financiamento no processo de venda, no contrato consta a clausula de quitacao da divida, e que sera paga pelo comprador, isso vai fazer com que o ganho de capital seja maior dado que esse saldo nao poderemos lancar? entendi corretamente?

Abs
Camila