Isenção GCAP compra/venda de imóveis

Boa noite,

Atualmente tenho dois imóveis que pretendo vender para quitar um outro que adquiri na planta com previsão para entrega em agosto/2017. Para ter isenção no GCAP devo vender meus imóveis a adquirir o outro (necessariamente nesta ordem) dentro da janela de 180 dias. Meu receio é um possível atraso na entrega das chaves que pode com que não consiga fazer a escritura a tempo. Vendo que isto está a ponto de ocorrer, poderia transferir o montante das vendas à incorporadora a fim de comprovar a real finalidade que seria a aquisição de um novo imóvel. A Receita Federal aceitaria este argumento e me isentaria do imposto?

Desde já agradeço a atenção...

Bom dia Lincon.

Eu creio que o produto da venda dos imóveis, podem ser empregados de 1 a 180 dias sem problemas, você assim terá mais poder de provas para sua aquisição dentro das regras. E também informo que a escritura não é o único meio de comprovação da sua aquisição, ela é complementar, ela é documento final. Tomar cuidado que a regra é delicada e estipula para venda de mais de um imóvel, algumas coisas, como a data da venda do primeiro imóvel considerando a data efetiva do contrato, para o ponto de partida em que se começa a contar o prazo de 180 dias. Veja a regra de isenção para este fim em detalhes conforme manual da RFB.


ISENÇÕES DO GANHO DE CAPITAL 545 — Quais são as isenções relativas ao ganho de capital?
6 - A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País;
A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual. Atenção: A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato. No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação. A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. No caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais. O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício. Na hipótese de venda de mais de 1 (um) imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.

At.

SC

Obrigado Sergio...

Olá Lincon,

Estou a disposição no que puder ajudar.

Att.

SC

O que não ficou claro é após o uso do beneficio da isenção dos 180 dias, se é obrigatório o uso do GCAP ou é opcional. Sendo opcional seria preciso somente informar nos bens e direitos a venda do imóvel e a compra do novo onde foi usado todo o valor da venda. Entendo que não é obrigatório se usei todo o dinheiro da venda. ok?

Rafael,

Não fiz declaração do gênero ainda, quero dizer com esta regra, mas creio que como se trata de regra da apuração do ganho de capital, é obrigatório evidentemente, e não opcional. Lançar diretamente na declaração de bens para efeito de imóveis que entraram em regras de apuração do ganho de capital, não parece coerente, pois na importação do GCAP para a DECLARAÇÃO DE AJUSTE ANUAL, é que as informações vão ser confirmadas. Também ao lançar no GCAP, é certo que não será gerado DARF/imposto se caracterizando como Isenção.

Olha, uma coisa me preocupou no caso exposto. Passei os tópicos da RFB para leitura porque aparece claramente que na venda de DOIS IMÓVEIS será considerado para a ISENÇÃO PELA REGRA DOS 180 DIAS, somente o primeiro imóvel, com a data do referido contrato entre as partes, e o segundo da segunda suposta venda, NÃO ESTARÁ ISENTO. Isto principalmente tem que estar muito claro. Só poderia para vendas após 5 ANOS depois, só vale a primeira, salvo, se a venda dos dois imóveis, TIVESSE SIDO NA MESMA DATA E PARA A MESMA PESSOA COM O OBJETIVO DA COMPRA DE IMÓVEL NOVO CONFORME RELATADO, acho que só neste caso.

É o que posso passar no momento, pois a apuração de ganho de capital terá que ser feita mediante o uso / a opção da regra dos 180 dias.

Para a segunda venda, no caso exposto, outra apuração que NÃO ESTARÁ ISENTA para todos os efeitos.

Att.

SC