Isenção de Ganho de Capital ou Doação para filho na aquisição de novo imóvel

Estou procurando a situação que fique melhor financeiramente para mim. Minha mãe acaba de vender um imóvel dela.
valor de aquisição em 1997: 20 mil reais
valor de alienação em abril de 2018: 140 mil reais

O que minha mãe quer é comprar um novo imóvel de valor bem superior ao anterior, em que dará como sinal o valor obtido da venda do anterior e o restante deverá ser financiado junto ao banco.

Alternativa 1: optar pela isenção do ganho de capital comprando o novo imóvel em menos de 180 dias. Assim o valor do imóvel anterior seria utilizado no sinal para comprar o novo imóvel. Porém, minha mãe não tem renda suficiente para financiar o imóvel sozinha. A solução seria fazer o financimento no meu nome e no dela. Porém, devido a idade avançada dela (58 anos) faz com que o seguro obrigatório encareça o valor da parcela de financiamento elevando a CET (Custo Efetivo Total) do financimento.
Minha Dúvida: Teria alguma alternativa de obter a isenção do tributo de ganho de capital fazendo o financimento bancário somente no meu nome?

Alternativa 2: Minha mãe pagar o tributo de ganho de capital, pelo programa de declaração de GCAP o valor do DARF está em R$ 5.894,00. Assim, eu poderia fazer o financiamento do novo apartamento somente no meu nome e então obter uma taxa de juros menor (CET menor) devido a minha idade (31 anos).
Minha dúvida: minha mãe pode pagar direto para o proprietário do novo imóvel como sinal e eu realizar o financiamento junto ao banco somente eu meu nome?

Obs: sou filho único.

Feliciano,

Questão 1: A isenção é dada ao contribuinte; logo a aquisição tem de ser feita no nome de sua mãe.

Questão 2: Se ela pagar alguma coisa em seu nome ela está concedendo um empréstimo. Se, no futuro, ela vier a perdoar a dívida, pode haver incidência do Imposto sobre doações, que em S. Paulo é 4%. Digo "pode" haver a cobrança porque o fisco a exige, mas existem diversas decisões judiciais afastando a cobrança. Nesse caso , recomendo que você consulte um advogado para tomar a decisão mais conveniente e de acordo com a lei.