Ganho de capital imóvel espólio dúvidas

Boa tarde,

Primeiramente, parabenizo a qualidade desse fórum. Pesquisei o assunto no qual adiante apresentarei minhas dúvidas e aqui foi o único lugar da internet em que obtive informações que ajudaram-me a ter um primeiro esclarecimento sobre minhas dúvidas.

O meu caso é o seguinte.

Meu pai faleceu no início desse ano. Sou seu único herdeiro.

Me deixou como herança a casa onde morava.

No registro desse imóvel, consta apenas o terreno. Ou seja, a construção é irregular.

Ele adquiriu esse imóvel em 1992. O valor atualizado, conforme tabela de atualização da receita federal, é de aproximadamente R$ 2.000,00.

O fisco estadual calculou o valor venal desse imóvel em R$ 135.000,00.

No inventário extrajudicial que farei, pretendo declarar apenas o terreno, omitindo a construção existente, para facilitar o registro da transmissão da propriedade (do falecido meu pai para mim) no cartório de registro de imóveis.

Meu pai, nessa declaração de ajuste de imposto de renda, referente a 2017, foi declarado como meu dependente, na minha declaração de imposto de renda. Contudo, não declarei esse imóvel dele.

Eu, herdeiro, antes da transmissão dessa casa deixada por meu pai, já possuo mais de um imóvel em meu nome.

Minhas dúvidas:

1- Essa situação apresentada, transmissão por morte de um único imóvel, com valor venal bem abaixo de R$ 440.000,00, para um único herdeiro, já proprietário de vários imóveis, se enquadra na isenção de imposto de renda por ganho de capital auferido nessa sucessão causa mortis? (como dito, o único imóvel que herdei do meu pai tem como custo de aquisição, para a receita, R$ 2.000,00, e foi avaliado em R$ 135.000,00)

2- Eu posso declarar, na declaração final de espólio, ainda que no campo de observações desse bem, essa construção não averbada (que não consta) no registro de imóveis?

3- Caso eu não possa declarar a construção, por não estar averbada, na declaração de espólio e nas minhas próximas declarações de imposto de renda, deverei, para regularizar essa informação junto a receita federal, averbar essa construção no cartório de imóveis?

4- Eu não ter declarado esse imóvel do meu pai, meu dependente, na minha última declaração de imposto de renda, poderá me acarretar algum transtorno junto ao fisco federal?
4.1- E se sim, posso realizar a retificação da declaração do ir referente a 2017?
4.2- E, caso realize essa retificação, para incluir na declaração do ir esse imóvel, que nunca antes fora declarado à receita federal, serei livre para colocar o valor venal que quiser? E esse valor aposto na declaração desse imóvel poderá ser usado para preenchimento da declaração final de espólio?

5- No inventário extrajudicial, necessariamente, tenho que colocar como valor venal do imóvel herdado o valor apurado pelo fisco estadual, para fins de itcd ou é possível colocar no inventário extrajudicial valor venal diferente do valor que foi apurado pelo fisco estadual? No caso concreto, o fisco apurou valor venal de 135 mil, pretendo, se possível, colocar no inventário valor de aproximadamente 160 mil reais.


Desde já, agradeço a ajuda.

Prezado Leonardo
Agradeço em nome de todos suas gentis palavras para connosco do forum, nosso prazer maior e ajudar o próximo seja profissional ou nao. No seu caso muito bem exposto, na minha opinião, voce deveria ja regularizar o imóvel junto ao RGI averbando a casa e a prefeitura fazendo a incluo predial da mesma, passando já a partir do ano que vem a recolher o IPTU, isto se já nao esta averbada, por meio , de cadastro electrónico, muito usado actualmente pelas prefeituras com base em fotos de satélite, verifique antes pelo carne, se já estiver incluso no cadastro imobiliário o imóvel, só resta fazer o RGI, isto porque pelo seu relato nao haverá incidência de imposto, entao melhor regularizar logo tudo. Pois no próximo ano será exigida essa informação. quanto ao valor no meu entender colocaria o valor atribuído pelo estado. O que esta pegando e ter colocado o pai como seu dependente, e nao ter declarado nada dele, um erro , que tem soluçao, mas que pode lhe custar algo ou nao depende de uma simulação a ser feita, se puder procure um contador competente para resolver isso da melhor forma possível, visto que tem ângulos a de soluçao que eu nao possa estar visualizando. E um profissional com a documentação em maos e os dados todos poderá ver de outra forma.. Mas com base em seu relato e sem ter os documentos em maos para um estudo mais detalhado faria o seguinte; Rectificaria as duas ultimas declarações a sua e a de seu pai fazendo as devidas correçoes, nas duas, e ai sim faria a do espolio de abertura e de encerramento, de forma a que o bem no caso a casa e o terreno fossem tiradas do espolio e dariam entrada na sua normalmente . Boa sorte, e voce esta no caminho certo, como ele faleceu nesse exercicio a melhor soluçao sob, meu ponto de vista e esta, mas submeto-a aos demais colegas, com toda minha humildade, caso nao concordem ou tenham outra visao dos fatos.
Sds. Ribeiro.
O homem e medido por suas açoes e nao por suas bravatas.