Escritura terreno x Valor Declarado ou o Real

Alguém sabe como proceder?

Comprei um terreno Do Sr. José que estava financiado em 120 prestações de uma loteadora.
A loteadora disse que haveria necessidade de cessão da dívida, com custos elevados, ok.

Sr José que me passou o terreno obteve ganho de capital de 20 mil.

Após feita a cessão da dívida e quitá-la eu fui até o cartório para escriturar o terreno. O cartório disso que só poderia declarar o valor que a loteadora declarou no termo de quitação. Desconsiderou o contrato particular de compra e venda do direito de compra do terreno realizado entre o Sr. José e eu. Argumentaram que essa pessoa não tinha a posse para me vender o terreno.

Eu disse que essa pessoa que me vendeu o terreno obteve ganho de capital e que tanto ela quanto eu haveríamos de declarar isso.

O cartório disse que nada poderia fazer, apenas declarar na escritura o valor que a loteadora declarou no termo de quitação!

O que eu poderia fazer para atualizar o valor do imóvel para o valor real de compra?
O que posso apresentar no cartório para que eles possam atualizar o valor?
A escritura ainda não foi feita.

O cartório deveria aceitar o contrato particular que realizei com Sr. José e adicionar esse valor ao valor declarado pela loteadora formando assim o valor real do imóvel?

Ronaldo,

Para fins de registro do valor do imóvel na sua declaração de rendimentos você deve utilizar o contrato e os recibos de pagamentos. O valor do bem que constará em sua declaração é o correspondente ao custo de aquisição, mais despesas de cartório e ITBI.
É comum que a escritura tome como base o valor original e é por isso que o ITBI é pago com base no valor venal atual. Não importa, para ti, saber quanto foi o ganho de capital de vendedor e valor da transmissão do negócio original firmado entre a loteadora e o adquirente original.